進入2010年,高歌猛進的廣州樓市遭遇“緊急剎車”。

　　國務院前日再出樓市調控組合拳,明確二套房貸首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價等。近期樓市調控信號頻出,市場觀望氣氛加重,此時再出臺新的房地產政策更加牽動市民的神經:樓市調控新政能否狙擊廣州房價?

　　廣州市國土房管局相關負責人昨日表示,目前該局正在對國11條進行研究,下一步將出臺相關貫徹意見。同時,該局將牽頭與廣州市規劃局研究三年住房建設規劃,屆時會向社會公布。

　　新年樓市成交縮水一半

　　進入新年后,廣州樓市成交開始急速下滑,和廣州寒冷的天氣一樣,樓市成交幾乎陷入冰點。

　　“很多樓盤看房客人流量減少了20%。”中原地產項目部總經理黃韜表示,由于樓市調控信號頻出,不少購房客加入觀望行列,樓市成交也在下滑。

　　廣州焦點網截取的陽光家緣數據顯示,本月1-10日,廣州樓市一手房網簽數量僅為1007套,日均成交100套房左右,而去年12月前10天廣州一手房成交2081套,相比足足縮水一半。

　　合富輝煌首席分析師黎文江指出,此次樓市新政是調控“最后一只靴子”落地,為今年樓市定調,平穩、健康是主旋律,而隨著局勢的明朗,實際上將結束樓市的觀望。

　　一系列樓市調控組合拳,能否撼動居高不下的廣州房價?

　　“密集的調控政策之下,房價進一步上漲動力不足。”不少業內人士表示,政策調整對于抑制當前房價上漲過快有一定的作用,預計2010年將不可能再現2009年房價瘋漲的局面。

　　根據合富輝煌集團市場研究部的統計,2010年廣州一手樓新增供應量有限,全市十區新增住宅供應僅約4.9萬套,大多數都集中在外圍區域,市中心區域的供應量減少。供應吃緊,在一定程度上使得房價仍將保持高位。

　　在廣州知名房產專家韓世同看來,樓市有效需求再次呈現嚴重不足的現象。投資性買家開始收手和觀望,首次置業的剛性需求大多處于無效需求或轉向二手和遠郊樓盤,“市場單靠改善型買家獨立支撐”。

　　韓世同認為,目前樓市進入買方賣方對峙僵持階段,市場有價無市的狀況會進一步加重。開發商除非能再次拉動和吸引投資購房的熱潮,否則只有降價促銷,尤其是一直定價偏高、存貨較大、現金不足的開發商將難以為繼。

　　供應住宅地超4平方公里中小戶型限制收緊

　　過去一年,廣州樓市上演了過山車式的瘋狂大戲。去年1月廣州十區一手住宅均價為8014元/平方米,但到了11月份已改寫為10282元/平方米,漲幅高達28%。

　　此次“國11條”特別“點題”:房價過高、上漲過快、住房有效供應不足的城市,要切實擴大中低價位、中小套型普通商品住房和經適房、限價房等五類住房的建設用地供應量和比例。

　　記者昨日了解到,廣州正在對此進行一系列調整。

　　2006年宏觀調控時,國家曾要求,地方城市中90平方米以下中小套型商品住房的建設面積不能低于城市年度開發總量的70%。但2008年底以來,廣州出讓的住宅用地很少再出現此類戶型限制。

　　廣州市國土房管局相關負責人說,2008年樓市轉冷,地方根據實際情況靈活調整,放松戶型限制,而下一步將收緊戶型限制,加大中小戶型商品房的供應量,解決更多的自主型需求。

　　在土地供應方面,廣州將迎來近三年的土地供應高潮。2008年廣州樓市進入調整期,政府部門有意減少宅地供應量,僅供應住宅用地1.83平方公里,而2009年的宅地供應量至少是2008年的2.5倍,主要集中在郊區。

　　該負責人表示,盡管今年廣州住宅用地供應量尚未最終確定,但是肯定超過4平方公里,同時還將根據土地儲備情況,加大中心六區土地供應。這也意味著,由于供應量緊缺而房價居高不下的廣州市中心,有望利用供應的大手進行調控。

　　廣州保障房用地儲備也將加速。按照計劃,今年廣州將爭取儲備3平方公里以上的保障房用地。這一數字,甚至超過廣州亞運城2.73平方公里的用地面積,如此巨額的保障房儲地量在廣州尚是首次。

　　這些調整將給未來的廣州樓市埋下伏筆。“廣州加大今年住宅用地和中小戶型供應量,將抑制供應不足造成的房價虛高,使房價回歸理性。”中原地產項目部總經理黃韜表示,由于這些住宅用地開發成樓盤將在兩年之后,因此短時間內暫時難以見效,但是將對兩年后房價產生影響。

　　二套房利率怎么浮動有銀行看信用確定

　　國11條明確二套房貸首付比例不得低于40%,并明確以家庭為認定單位,被視為此次調控組合拳的最大亮點。資深銀行業從業人士梁東暉告訴記者,去年底以來,廣州各大銀行對于二套房按揭已經明顯收緊,因此該政策對樓市產生的心理作用更甚于實際作用。

　　此次調控是否有效,執行是關鍵。記者昨日咨詢廣州各大銀行,對方表示會按照有關規定執行二套房貸政策,有銀行表示目前仍未收到調高二套房首付比例的通知,這兩天仍可按優惠政策執行二套房貸政策,即首付比例兩成、貸款利率下浮30%。

　　農業銀行越秀支行的工作人員表示,由于這幾天有關規定有變化可能,因此不會馬上改變該行此前有關房貸具體細則。建設銀行方面則表示,二套房首付必須達到40%,而如果首套房貸款已經還清,利率可以下浮三成,并且在手續費上給予優惠。

　　對二套房貸首付,央行和銀監會之前的規定也是最低40%,不過其房貸利率原來是至少要在基準利率基礎上上浮10%,也就是1.1倍,如今改成按照風險定價,實際上也給了銀行一定的自主權。

　　工商銀行粵電支行的工作人員表示,他們會根據客戶的個人信用風險來定貸款利率,上浮10%或者下浮15%。

　　記者觀察:

　　“二次拐點”還有多遠?

　　十年房改以來,一路瘋狂的房價在2008年迎來了所謂的“首次拐點”。然而,2009年3月底開始,北京、上海、廣州等國內一線大城市房價迅速飆升。

　　如今調控信號頻出,國11條的調控風暴,能夠揭開樓市變局的大幕,樓市“二次拐點”會不會如期而至,各種問題糾結在每一個購房者的心頭。

　　中國社科院金融研究所金融發展中心主任易憲容給出的答案是:此次國11條基本上都是以前提出過的政策,“沒有一點多,沒有一點少”,因此不會造成房地產行業大起大落。

　　保利地產代理市場部總經理吳定金分析說,盡管調控政策頻出減少了購房需求,總體而言,樓市的需求仍然大于供應,同時“錢袋子”仍然敞開,利率處于低點,信貸較為寬松,因此樓市“二次拐點”短時間內還不會到來。

　　吳定金說,一年之后,隨著樓市供應量的大幅增加,拐點有可能到來。

　　從目前出臺的一系列調控組合拳,我們可以看到中央調控房價的決心,如果房地產市場仍然高燒不退,房價繼續飆升,調控政策仍將陸續有來。

　　盡管政策效應仍待檢驗,從某種意義上而言,樓市的蜜月期可能已經結束,2010年樓市即將進入可能是“風聲鶴唳、草木皆兵”的觀望時代。

　　記者鄭佳欣　實習生鄭蘇