2009年，福州樓市的火熱帶動房價節(jié)節(jié)攀升，進(jìn)入2010年，伴隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺，福州樓市成交量呈現(xiàn)價漲量跌的局面，“無房可賣”的觀點流行于福州樓市，這也讓越來越多“剛需”置業(yè)者不得不“望房興嘆”。情況真是如此嗎？

　　近日，記者走訪了福州各大在售樓盤，并聯(lián)合房地產(chǎn)策劃營銷公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)，對2010年福州即將入市的新房源進(jìn)行了一番梳理。據(jù)不完全統(tǒng)計，2010年福州住宅新增供應(yīng)量預(yù)計達(dá)到380萬平方米-400萬平方米，將有近60個樓盤推出新房源。除了傳統(tǒng)的熱點區(qū)域金山板塊外，倉山舊區(qū)和馬尾板塊依然是今年供應(yīng)放量的重點，同時，許久未有新盤入市的江濱板塊也將迎來新一輪放量。

　　供應(yīng)調(diào)查

　　存貨緊缺

　　全年總體供應(yīng)可觀

　　根據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，截至1月19日18：00，福州市一手房剩余可售房源為12082套，剩余可售面積約152.7萬平方米。其中，金山板塊仍是存量房源的“主戰(zhàn)場”，占據(jù)總存量房源的四分之一。

　　零距離營銷副總經(jīng)理楊臻指出，經(jīng)過2009年需求的集中釋放后，消化了近500萬平方米的存量房源，因此市場上出現(xiàn)短暫的供應(yīng)緊缺現(xiàn)象，“但自去年6月份以后，開發(fā)商加緊了工程進(jìn)度，今年樓市總體供應(yīng)量仍充足。”

　　他預(yù)計，2010年福州住宅新增供應(yīng)量將達(dá)到380萬平方米，尤其是3月份以后，將有不少新盤面市，福州市場將迎來商品住宅新一輪集中上市的高峰。

　　對于2010年福州樓市的供應(yīng)情況，業(yè)內(nèi)人士普遍持樂觀態(tài)度。福晟集團(tuán)策劃部副經(jīng)理陳國飛表示，目前市場上在售的房源大部分是2008年以前拿的地塊，在今年5、6月份以后，隨著2009年新拿地的開發(fā)商逐漸推出新貨，市場供需失衡的局面將會改善，“現(xiàn)有的存量加上新拍土地的后續(xù)供應(yīng)，今年樓市的總體供應(yīng)量相比去年，將只會多不會少。”

　　市場分析

　　需求放緩

　　“高溫”樓市漸趨平穩(wěn)

　　2009年是樓市嚴(yán)重“供不應(yīng)求”的年頭，然而這種狀況在今年開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。進(jìn)入2010年，一邊是“收緊”的政策，一邊是高企的房價，持續(xù)釋放的購房消費需求得到明顯抑制。

　　在記者走訪售樓部的過程中，不少銷售人員均表示，去年底異常活躍的投資客近期逐漸退場。陳國飛分析，目前市區(qū)房價已經(jīng)超出不少人的承受能力，加上去年已經(jīng)釋放了大量的剛性需求，因此近期一手房成交量出現(xiàn)下滑，是預(yù)料之中的。“需求很難一直保持在2009年的歷史高位，在政策新一輪調(diào)控之下，最理想的狀態(tài)就是回歸到供需平衡。”

　　“從供求關(guān)系來看，今年福州住宅的成交量預(yù)計將縮小30%左右，不會再像2009年那么瘋狂。”楊臻表示，在成交量減少的基礎(chǔ)上，土地和住房供應(yīng)量將增加，緩解樓市的供求矛盾。

　　供應(yīng)提速

　　3月后新盤集中面市

　　據(jù)記者了解，萬達(dá)、融僑、華潤、萬科、三盛、融信、世歐、福晟等主流開發(fā)商2010年的推貨量都將在千套以上，他們旗下的樓盤項目正在進(jìn)行前期的推廣準(zhǔn)備工作，預(yù)計在3月份后陸續(xù)開盤。再加上分布在福州各板塊的一些個盤項目，今年將有近60個樓盤推出新房源，與2008、2009年基本持平，供應(yīng)高峰在第二和第三季度。

　　業(yè)內(nèi)相關(guān)人士指出，近期政府開始從供應(yīng)的“上游”層面為燥熱的樓市降溫，一方面政府加快推地速度，另一方面開發(fā)商自覺加緊工程開發(fā)進(jìn)度，“雙管齊下”改變樓市供應(yīng)偏緊的現(xiàn)狀。

　　同時，根據(jù)最近福州市公布的2010年-2012年住房建設(shè)規(guī)劃，從今年起至2012年，福州市計劃在三年內(nèi)拿出1036公頃土地，建設(shè)約2010萬平方米住房。其中，提出住房建設(shè)土地供應(yīng)將優(yōu)先保證中低價位、中小戶型普通商品住房和社會保障房建設(shè)，其年度供應(yīng)量應(yīng)達(dá)到居住用地供應(yīng)總量的70%。專家指出，在高單價市場下，中低價位、中小戶型普通商品住房產(chǎn)品的供應(yīng)增加，將有利于優(yōu)化福州樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為更多剛性需求置業(yè)者提供可選房源。

　　新盤觀察

　　金山板塊占據(jù)絕對主力

　　從新盤供應(yīng)的分布區(qū)域上看，金山板塊依舊是2010年新房源供應(yīng)最為活躍的區(qū)域，融信·大衛(wèi)城、華潤置地·橡樹灣的別墅產(chǎn)品將于近期率先入市，并在5月份左右推出社區(qū)里的高層房源。

　　此外，板塊內(nèi)的泰禾紅樹林、天鵝灣、中天金海岸·領(lǐng)江十棟、福晟·錢隆金山、融晟·紅郡等大盤今年也將陸續(xù)加推新房源。另一個值得關(guān)注的樓盤是陽光城集團(tuán)于去年6月競得的建新地塊，據(jù)悉也將在今年內(nèi)推出，這勢必將加劇金山板塊樓盤競爭的白熱化。

　　倉山舊區(qū)板塊也有新面孔入市，位于則徐大道的金色康城2期——美林印象將于年內(nèi)入市， 該項目規(guī)劃有18幢11層及16層小高層住宅，主力戶型70-130平方米。火車南站旁有一個全新項目領(lǐng)秀新城即將在春節(jié)后正式公開，擁有近500套面積在30-135平方米的房源。

　　江濱板塊迎新一輪放量

　　此前相當(dāng)沉寂的江濱板塊，有望在2010年迎來新一輪放量高峰。其中，世歐上江城趕在本周末面市，推出140-190平方米的臨江大戶和100平方米的全江景迷你空中別墅，重燃閩江觀景住宅的“戰(zhàn)火”。緊接著，福州金融街萬達(dá)廣場也開始主推4棟25-28層的SOHO公寓，合計2000套左右，面積在40-60平方米。

　　據(jù)記者了解，今年江濱板塊還有正榮潤城、海晟閩江印象、永興·酈江等純新盤入市。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著福州市舊城改造和閩江商務(wù)區(qū)建設(shè)步伐的加快，未來沿江和市中心地塊的供應(yīng)將增多，久未有新盤入市的江濱板塊將成為2010年福州樓市的新熱點。

　　相比之下，北區(qū)板塊的新盤供應(yīng)量將趨緩，萬科·金域榕郡、福晟·錢隆御景、家天下三木城所余房源都不多，板塊的新房源以別墅產(chǎn)品為主，比如北緯25N。

　　馬尾、閩侯板塊房源充足

　　作為去年土地出讓的熱點區(qū)域，閩侯板塊和馬尾板塊今年的供應(yīng)量也不少。馬尾板塊仍以東方名城、水岸君山的后續(xù)新房源為主。閩侯板塊也有大批房源上市，其中動輒上千套甚至數(shù)千套的大盤不在少數(shù)，板塊內(nèi)產(chǎn)品涵蓋別墅、高層和洋房等多種類型。

　　位于閩侯上街區(qū)域的博仕后家園B區(qū)和福晟·錢隆學(xué)府在上周已推出了今年的首批新房源，6000元/平方米左右的價格讓它們備受購房者追捧。據(jù)記者了解，該區(qū)域的陽光理想城今年的推盤量也將大幅增加，除了別墅和洋房，預(yù)計在年后推出社區(qū)中的4棟高層房源。

　　閩侯南嶼區(qū)域和烏龍江沿岸則依然以別墅開發(fā)為主，該區(qū)域內(nèi)的融僑·旗山別墅、三盛·托斯卡納、正祥·橘郡等樓盤在今年進(jìn)入了強(qiáng)推期，該區(qū)域的順華南嶼項目、陽光南嶼項目預(yù)計也將在今年面市。