樓市“熱錢”大轉移

　　半月來一線城市成交急挫 二三線城市持續活躍

　　根據本報記者調查，目前，包括北京、上海、廣州在內的一線城市，由于投資需求受到抑制，1月前兩周成交量急劇下滑。不過，與此同時，大量資金流向二、三線城市，尤其是具有炒作概念的城市，使得包括海南、珠海在內的個別市場泡沫再現。

　　一線城市

　　廣州

　　二手樓成交大減

　　自去年12月開始，國家多次出臺措施，調控房地產市場。一系列組合拳的出擊，正使國內房地產市場發生重大的轉變。在廣州、上海、深圳等一線城市，房地產調控政策已經顯示出威力，買家觀望氣氛加重，投資客逐步撤離市場。

　　廣州誠賽按揭公司總經理盧志光表示，首付最低兩成、利率最低七折的優惠政策取消，對市場影響很大。1月本來就是房地產市場的淡季，往年，該公司1月成交要比前一年12月高峰期減少一半左右，但今年1月前兩周，成交環比少了60%～70%，以往二套房和首套房的成交大致各占一半，但1月前兩周其業務中二套房占比只有10%左右。

　　而一手市場方面，據焦點網對陽光家緣網簽數據監控，“國十一條”出臺半個月后，廣州一手住宅成交出現價量齊跌趨勢。今年1月1日至24日，廣州網簽成交4749套，同比下跌14%，環比回落16%。

　　“由于目前市場投資品種很少，特別是二手房業主不急于出售，也不愿意降價，而由于受到春節假期、樓市調整預期等因素影響，買家現在也不急于出手，因此，導致目前廣州二手樓市基本上是有價無市。”廣州另一按揭公司副總經理告訴記者。

　　上海 創50周成交新低

　　克而瑞中國的統計數據顯示，1月18日～24日期間，上海市僅成交14.19萬平方米商品住宅，同比下滑17.2%，創近50周以來的成交新低。據上海永慶房屋研展部統計表明，截至21日，上海一手住宅成交3618套，與去年12月相比下降58.5%，相比前一周，成交量降幅加大。

　　深圳 22日起成交急跌

　　根據深圳市規劃和國土資源委員會公布的數據計算，1月18日~24日，深圳一手房成交量共計884套，當周前四天日成交量均在150套以上，但是從1月22日起，成交量開始急跌，22日新房無成交。

　　二線樓市成資金新戰場

　　資深“熱錢”研究專家、廣東省社會科學院產業經濟研究所副所長黎友煥表示，近期國家密集出臺調控政策，很多大城市交易量急劇下降，其監控結果表明，目前在一線城市，房地產市場有價無市的情況非常嚴重，二線城市成交保持平穩，三線城市交投還比較活躍。黎友煥表示，二、三線城市樓市的炒作資金，尤其是海南這些爆炒概念的資金，主要來自國內，只有很小一部分來自境外。據其監控的情況，國家調控政策出臺后，境外“熱錢”撤出樓市的跡象很明顯，而且量很大。

　　除了購房團大幅撲向海南，參與圈地建房的資金更是提前“潛伏”。根據海南省浙江商會的統計數據，海南國際旅游島獲批之前，就有十萬浙商進駐海南，僅注冊資本就達到百億元。其中，市場占有份額高的耀江集團、吉利集團、國都控股、中凱企業、廣廈集團、美都控股、二輕集團等開發企業都來自浙江。

　　珠海的情況和海南大同小異，據有關方面透露的數據，珠海接近94%的本地居民有自己的住房，30%以上的本地居民甚至有兩套或以上的住房，去年以來炒作珠海樓市的資金，大部分來自外地。據珠海市統計局透露的消息，去年珠海樓市資金一半左右來自外地，其中大約20%左右來自浙江。

　　多數業界人士認為，目前城鎮化建設加速將為二、三線城市提供投資商機。東方證券分析師認為，一線城市僵持階段將會持續，緩慢周轉使普通住宅開發失去吸引力。而二、三線城市供應不受限、需求增長、政策支持，將成市場資金角逐的“戰場”。

　　二三線城市

　　海南

　　5天售樓量趕上去年一年

　　1月6日，海南國際旅游島概念使得全國炒房資金蜂擁而入，海南樓市成交大增，房價飛漲。僅在獲批后的5天內，整個海南省商品房銷售量就達到2008年全年銷售量的總和。海口某樓盤16日的價格為每平方米1.5萬元，17日已上漲到1.7萬元，而該樓盤2008年的售價為每平方米4000多元。前幾天在海口看房的徐小姐親身感受了海口樓市的“海鮮價”，“世紀大橋萬綠園附近的一個樓盤，一天就漲了3000元/平方米。”

　　珠海

　　900多套房開盤“日光”

　　除海南外，擁有港珠澳概念的珠海也成為資金關注的熱點。

　　據珠海市統計局本周發布的分析報告，2009年全市新建商品房銷售面積同比增長60.9%。房地產市場重現2007年高峰期的繁榮熱鬧景象，排隊購房、購號現象再現。下半年，房價漲幅明顯加快。2009年一季度，全市商品房預購均價為7071元/平方米，到四季度已達8654元/平方米，主城區商品房預購均價快速上漲，9月開始突破一萬元，之后成交均價一直在萬元之上，其中12月預購均價達11686元/平方米。

　　本報駐珠海記者陳治家介紹，盡管國家持續出臺調控政策，但是今年1月份，珠海樓市仍在持續升溫。元旦期間，華發四期一開盤，900多套房一天就被搶光。樓價方面，去年全年均價漲幅達40%左右，而今年仍在繼續上漲。二手市場去年成交量同比上漲117%。

　　中山

　　1月以來日均

　　成交200多套

　　珠海房價飆升也帶旺了與之毗鄰的中山房地產市場，據《中山日報》諳熟樓市的專線記者李丹丹介紹， 1月本應是淡季，但今年1月，中山樓市卻少有的暢旺，每天成交200多套，與去年12月的高峰期持平。

　　此外，部分投資客已準備轉戰內地城市。在廣州從事房地產投資多年的英先生表示，現在廣州樓價太高，總體升值潛力基本達到飽和，準備回老家武漢投資房產。“現在廣州樓價太瘋狂，生意也不好做，準備去西安買幾套房子投資。”在從化從事貿易的謝先生也對記者如是表示。

　　風險提示

　　二線城市

　　投資易套現難

　　對于投資客而言，最值得注意的風險是許多二、三線城市二手成交市場不活躍，買入容易套現難。

　　李丹丹表示，2007年樓市高漲時，確實有大批深圳和香港的投資客大批買入中山樓房，不過由于中山二手房市場成交不活躍，2007 入貨的外來資金，至今仍套在其中。以凱茵新城為例，2007年時，凱茵新城的普通套房均價在4400元左右，現在經過一輪回調和上漲后，目前均價也在4500～5000元，除掉稅費，投資客難以獲利，更重要的是二手市場沒什么人接盤，那些人只能作長期持有的打算。(記者方利平、張忠安)