“不好賣、賣不上價(jià)。”說到掛牌半個(gè)月的商住房，賣房人孟小姐直搖頭。近日，《廣廈時(shí)代》從二手房市場(chǎng)了解到，在二手房交易環(huán)比2009年12月大幅下跌的時(shí)候，二手房中的商住房更是遭遇了開局不利。

　　●稅費(fèi)成本“拖累”二手商住房?jī)r(jià)格

　　去年春天，孟小姐以每平方米9000多元的價(jià)格，在東四環(huán)某樓盤買了一套建筑面積約50平方米的精裝商住房。今年初，孟小姐打算賣掉這套房子，便參照周邊二手住宅的價(jià)格，標(biāo)價(jià)20000元/平方米，把房子在中介掛牌銷售。半個(gè)多月過去了，孟小姐從中介聽說，幾撥人看房也都沒能成交。每平方米20000元賣不動(dòng)，孟小姐心理價(jià)位也開始下調(diào)，“從20000元、19500元下滑，現(xiàn)在最低18000元賣出去就行。”

　　而至于賣不上價(jià)的原因，中介經(jīng)紀(jì)人告訴孟小姐，不少購房人覺得商住房作為非普通住宅，需要承擔(dān)的稅費(fèi)等交易成本太高。于是中介也勸孟小姐再降降房?jī)r(jià)。然而在孟小姐眼中，周邊二手住宅有的標(biāo)價(jià)25000元/平方米，成交價(jià)也在22000元/平方米，自己這套房子要是再降就真是“跳樓價(jià)”了。

　　商住房交易稅費(fèi)成本有多少？我們找到鏈家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)東四環(huán)一門店置業(yè)顧問陳先生。陳先生介紹說，在二手房交易中，交易成本一般都被賣家轉(zhuǎn)移給買房人。購買二手商住房的買房人實(shí)際需要承擔(dān)的稅費(fèi)成本包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅。陳先生還表示，和普通住宅相比，商住房成交比例很少，不少門店甚至不太喜歡做二手商住房代理。

　　●稅費(fèi)成本、居住成本偏高

　　反使商住房投資價(jià)值走低

　　“非普通住房的稅費(fèi)成本把買房人推向普通住宅。”中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，和普通住宅相比，商住房屬于“非普通住房”，交易成本更高。

　　根據(jù)鑫尊地產(chǎn)提供的資料，同樣是5年之內(nèi)的房子，商住房契稅3%，普通住宅契稅1%；商住房交營(yíng)業(yè)稅時(shí)，無原購房發(fā)票的，按照售價(jià)全額的5.5%征收；有原購房發(fā)票的，按照差額5.5%征收；普通住宅營(yíng)業(yè)稅按照銷售收入和當(dāng)初買房?jī)r(jià)差額的5.5%征收；商住房需要交土地增值稅，而普通住房不用交。

　　照此算來，如果賣價(jià)都是200萬元，當(dāng)初買價(jià)都是100萬元，商住房的二手買家契稅和營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅三項(xiàng)就要多支出近10萬元。

　　在置業(yè)顧問看來，除了交易成本，二手商住房和普通住宅相比，不容易得到買房人垂青的原因還包括得房率低、不容易出租。

　　以孟小姐手中的商住房和周邊住宅相比，同樣是50平方米的房子，商住房得房率不到70%，而住宅得房率在80%。商住房實(shí)際使用面積較少。而容易讓買房人包括今后的租房人感覺更不劃算的是，使用面積少，使用成本卻高。商住房沒有燃?xì)猓�水、電、物業(yè)費(fèi)都比普通住宅貴一大截。例如同一小區(qū)內(nèi)，住宅物業(yè)費(fèi)2.8元/平方米/月，商住房物業(yè)費(fèi)3.9元/平方米/月；普通住宅電費(fèi)每度不到0.5元，商住房電費(fèi)超過1元。居住成本高，限制了出租收益，甚至很難租出去，也使商住房投資價(jià)值打了不少的折扣。

　　●稅費(fèi)，抑制投資還是加重買房成本？

　　“抑制了投資，也抑制了剛需。”被問及如何看待商住房交易成本高的問題，一位業(yè)內(nèi)人士這樣說，由于市場(chǎng)上供應(yīng)的住宅大戶型偏多，通常面積小、總價(jià)低的商住房也成了不少首次置業(yè)者的選擇。而由于總體上的供需失衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于賣方市場(chǎng)，交易稅費(fèi)都被轉(zhuǎn)移給買房人。這位業(yè)內(nèi)人士表示，幾年前包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅在內(nèi)的多項(xiàng)政策的出臺(tái)，都是為了抑制房?jī)r(jià)猛漲和樓市泡沫，然而效果并不令人滿意。“2006年開始收營(yíng)業(yè)稅，2007年房?jī)r(jià)上漲；2009年?duì)I業(yè)稅實(shí)行優(yōu)惠政策，房?jī)r(jià)還是上漲。”

　　而在去年年底一系列調(diào)控政策出臺(tái)之后呢？二手房成交量環(huán)比2009年12月是出現(xiàn)了明顯下滑。但值得注意的是，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，1月中旬，北京二手住宅成交5163套，環(huán)比1月上旬的3145套上漲了64%，二手房市場(chǎng)似乎又在恢復(fù)。“市場(chǎng)需求依然旺盛，稅費(fèi)政策究竟是抑制了投資，還是加重了剛性需求者的買房成本呢？”一位自稱“剛需者”的購房人這樣問道。

　　●新聞鏈接●

　　個(gè)稅“捆綁”營(yíng)業(yè)稅

　　海淀等三區(qū)暗漲二手房交易成本

　　日前，海淀區(qū)部分二手房中介透露，海淀區(qū)地稅局下發(fā)通知要求，未滿5年的普通住房和已滿5年的非普通住房買賣時(shí)，要想享受個(gè)人所得稅按總額1%繳納的優(yōu)惠，營(yíng)業(yè)稅就必須按全額繳納；如營(yíng)業(yè)稅是按照差額繳納的，個(gè)人所得稅也需同樣按照差額的20%進(jìn)行繳納，不能按照總額的1%繳納。而在此前，按照差額繳納營(yíng)業(yè)稅的，個(gè)稅可以按照總額的1%進(jìn)行繳納。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅要么都按照總額交，要么都按照差額的新政策，實(shí)質(zhì)上變相提高了二手房交易成本，有可能進(jìn)一步抑制二手房交易。

　　另據(jù)報(bào)道，崇文區(qū)、宣武區(qū)也已發(fā)出類似通知。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)這一政策很快將涉及全市。而我們從朝陽區(qū)一些中介門店了解到，朝陽區(qū)尚未出臺(tái)這樣的政策。

　　文/張旭