“不好賣、賣不上價。”說到掛牌半個月的商住房，賣房人孟小姐直搖頭。近日，《廣廈時代》從二手房市場了解到，在二手房交易環比2009年12月大幅下跌的時候，二手房中的商住房更是遭遇了開局不利。

　　●稅費成本“拖累”二手商住房價格

　　去年春天，孟小姐以每平方米9000多元的價格，在東四環某樓盤買了一套建筑面積約50平方米的精裝商住房。今年初，孟小姐打算賣掉這套房子，便參照周邊二手住宅的價格，標價20000元/平方米，把房子在中介掛牌銷售。半個多月過去了，孟小姐從中介聽說，幾撥人看房也都沒能成交。每平方米20000元賣不動，孟小姐心理價位也開始下調，“從20000元、19500元下滑，現在最低18000元賣出去就行。”

　　而至于賣不上價的原因，中介經紀人告訴孟小姐，不少購房人覺得商住房作為非普通住宅，需要承擔的稅費等交易成本太高。于是中介也勸孟小姐再降降房價。然而在孟小姐眼中，周邊二手住宅有的標價25000元/平方米，成交價也在22000元/平方米，自己這套房子要是再降就真是“跳樓價”了。

　　商住房交易稅費成本有多少？我們找到鏈家地產機構東四環一門店置業顧問陳先生。陳先生介紹說，在二手房交易中，交易成本一般都被賣家轉移給買房人。購買二手商住房的買房人實際需要承擔的稅費成本包括契稅、營業稅、個人所得稅和土地增值稅。陳先生還表示，和普通住宅相比，商住房成交比例很少，不少門店甚至不太喜歡做二手商住房代理。

　　●稅費成本、居住成本偏高

　　反使商住房投資價值走低

　　“非普通住房的稅費成本把買房人推向普通住宅。”中原地產三級市場研究部總監張大偉認為，和普通住宅相比，商住房屬于“非普通住房”，交易成本更高。

　　根據鑫尊地產提供的資料，同樣是5年之內的房子，商住房契稅3%，普通住宅契稅1%；商住房交營業稅時，無原購房發票的，按照售價全額的5.5%征收；有原購房發票的，按照差額5.5%征收；普通住宅營業稅按照銷售收入和當初買房價差額的5.5%征收；商住房需要交土地增值稅，而普通住房不用交。

　　照此算來，如果賣價都是200萬元，當初買價都是100萬元，商住房的二手買家契稅和營業稅、土地增值稅三項就要多支出近10萬元。

　　在置業顧問看來，除了交易成本，二手商住房和普通住宅相比，不容易得到買房人垂青的原因還包括得房率低、不容易出租。

　　以孟小姐手中的商住房和周邊住宅相比，同樣是50平方米的房子，商住房得房率不到70%，而住宅得房率在80%。商住房實際使用面積較少。而容易讓買房人包括今后的租房人感覺更不劃算的是，使用面積少，使用成本卻高。商住房沒有燃氣，水、電、物業費都比普通住宅貴一大截。例如同一小區內，住宅物業費2.8元/平方米/月，商住房物業費3.9元/平方米/月；普通住宅電費每度不到0.5元，商住房電費超過1元。居住成本高，限制了出租收益，甚至很難租出去，也使商住房投資價值打了不少的折扣。

　　●稅費，抑制投資還是加重買房成本？

　　“抑制了投資，也抑制了剛需。”被問及如何看待商住房交易成本高的問題，一位業內人士這樣說，由于市場上供應的住宅大戶型偏多，通常面積小、總價低的商住房也成了不少首次置業者的選擇。而由于總體上的供需失衡，房地產市場屬于賣方市場，交易稅費都被轉移給買房人。這位業內人士表示，幾年前包括營業稅、個稅在內的多項政策的出臺，都是為了抑制房價猛漲和樓市泡沫，然而效果并不令人滿意。“2006年開始收營業稅，2007年房價上漲；2009年營業稅實行優惠政策，房價還是上漲。”

　　而在去年年底一系列調控政策出臺之后呢？二手房成交量環比2009年12月是出現了明顯下滑。但值得注意的是，根據北京市房地產交易管理網統計，1月中旬，北京二手住宅成交5163套，環比1月上旬的3145套上漲了64%，二手房市場似乎又在恢復。“市場需求依然旺盛，稅費政策究竟是抑制了投資，還是加重了剛性需求者的買房成本呢？”一位自稱“剛需者”的購房人這樣問道。

　　●新聞鏈接●

　　個稅“捆綁”營業稅

　　海淀等三區暗漲二手房交易成本

　　日前，海淀區部分二手房中介透露，海淀區地稅局下發通知要求，未滿5年的普通住房和已滿5年的非普通住房買賣時，要想享受個人所得稅按總額1%繳納的優惠，營業稅就必須按全額繳納；如營業稅是按照差額繳納的，個人所得稅也需同樣按照差額的20%進行繳納，不能按照總額的1%繳納。而在此前，按照差額繳納營業稅的，個稅可以按照總額的1%進行繳納。

　　業內人士分析認為，營業稅和個稅要么都按照總額交，要么都按照差額的新政策，實質上變相提高了二手房交易成本，有可能進一步抑制二手房交易。

　　另據報道，崇文區、宣武區也已發出類似通知。業內人士預計這一政策很快將涉及全市。而我們從朝陽區一些中介門店了解到，朝陽區尚未出臺這樣的政策。

　　文/張旭