二套房貸收緊，增加了投資客的成本。劃定每個月的總貸款量，防止天量貨幣的恣意流動。雖是針對宏觀經(jīng)濟的整體調(diào)控，卻扼住了樓市的咽喉。

　　金融政策的冷風(fēng)頻吹，也讓剛剛過去的1月樓市表現(xiàn)冷清。來自杭州的數(shù)據(jù)，2010年1月，杭州樓市(八區(qū))成交量驟降，僅為1533套，較之前一個月的5406套下降七成多。

　　銀行利率優(yōu)惠幅度減少

　　近日，有媒體稱，中國銀行已于上周下發(fā)通知，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折。與此同時，中行已經(jīng)全面停止了與中介的二手房合作。對此，記者向中國銀行浙江省分行進行了核實。對方稱，他們沒有接到過相關(guān)通知，但個人住房貸款利率的優(yōu)惠幅度確實已經(jīng)減少，不過沒有提出明確的優(yōu)惠折扣，而是“區(qū)分貸款用途、區(qū)分客戶信用狀況，實行差別化定價”。

　　由于很多銀行在一兩天之內(nèi)已經(jīng)把2月份的貸款額度用完，因此市場的信貸需求還是很高。“總體來說，商業(yè)銀行的目的并不是停貸，而只是響應(yīng)人民銀行要求，合理均衡放貸。”一國有銀行杭州分行人士如是說。

　　樓市或?qū)⑿》�盤整

　　決策層對房地產(chǎn)市場頻頻發(fā)出的調(diào)整信號，確實對整個市場產(chǎn)生了很大的影響。

　　杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，1月杭州主城區(qū)共成交1533套，環(huán)比去年12月下降77%；預(yù)定688套，環(huán)比去年12月下降74%。與此同時，主城區(qū)住宅可售房源的存量環(huán)比上升12%，為5498套。二手房市場上，2010年元月五大城區(qū)共成交二手房1275套，環(huán)比去年12月(4907套)下降74%，同比去年1月(1139套)增長12%。

　　在一系列遏制房價政策出臺的背景下，市場雙方開始陷入觀望或許是導(dǎo)致1月份低迷行情的主要原因。

　　“金融政策對房地產(chǎn)市場的影響是最大的。”深圳發(fā)展銀行杭州分行個貸中心主任杜志良認為，人們之所以對銀行的房貸比較關(guān)心，因為其涉及的面比較廣，而且對樓市走向的影響效果明顯。

　　“房地產(chǎn)對金融政策的依賴程度已經(jīng)相當(dāng)高了，在以前，信貸投放是跟著房地產(chǎn)市場走，而現(xiàn)在基本上已經(jīng)是化被動為主動了，形象一點，就是從原先的‘對癥下藥’變成了‘打預(yù)防針’。”對此，杜志良認為，信貸緊縮的環(huán)境下，開發(fā)商的資金會收緊，推盤速度會加快；市場的供求關(guān)系會發(fā)生明顯變化，供應(yīng)量大幅增加，投資性需求彈性增加。整個市場上開發(fā)商的布局可能也會產(chǎn)生相應(yīng)變化。

　　他認為，一手房市場可能出現(xiàn)的情況是：供應(yīng)量增加，價格滯漲，接著出現(xiàn)“量價背離”。二手房市場今年極有可能出現(xiàn)“開關(guān)”現(xiàn)象，即在合適的區(qū)域、合適的樓盤，中介門店會增開，而在不合適的區(qū)域，不少門店會關(guān)門。

　　多數(shù)有購房意向的人遲遲不肯下單

　　房屋成交量大幅度下滑，投機性需求遭遇到了很大打擊。

　　“錢都貸不到了，還提什么投資啊，至少我們這里是見不到投資客的身影了。”21世紀不動產(chǎn)濱江店的工作人員告訴記者，“投資客購買房產(chǎn)，當(dāng)然要最大限度地利用銀行貸款，他們當(dāng)然不會用100萬元全款買一套房，而肯定是要用20萬元首付貸款買5套房。

　　“房貸政策收緊，其實對我們這樣準備買房的人來說也許是個機會，因為量價齊跌后，我們向房東討價還價的空間也許會大點。但感覺政策的影響作用到樓市上還需要一段時間，所以目前我不準備下單，等價格上有波動，我再下手。”

　　在鳳起路上，一位銀行的工作人員推心置腹地告訴記者，如果現(xiàn)在不是無房可住，那么最好還是不要買房。“我建議你買房等到2011年。”當(dāng)記者驚訝為什么要等那么久時，他表示，現(xiàn)在銀行房貸卡得那么緊，很多銀行都沒什么房貸額度，銀行放不了貸，等于開發(fā)商回收不了資金，長久下去，房價肯定要跌。“這點差價，你無論怎么租房都可以了。”他建議。

　　購房信心不樂觀

　　國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心等多家機構(gòu)近日聯(lián)合發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2009年第四季度購房者觀望態(tài)度明顯。

　　該項調(diào)查顯示，中國購房者信心指數(shù)在第四季度為112.4點，處于一般水平，購房信心仍不夠樂觀。該項調(diào)查顯示，購房者對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀滿意指數(shù)為103.3點。其中，購房者對經(jīng)濟走向以及自身購買力持有信心，分別為126.2點和117.0點。

　　購房者預(yù)期信心指數(shù)為119.9點。對比現(xiàn)狀滿意指數(shù)得知，購房者對未來半年的房地產(chǎn)信心有明顯增加，表示購房者對未來房地產(chǎn)市場存有一定期待的。

　　加息預(yù)期加速

　　銀行停貸傳聞四起，也是因為市場對此比較敏感。一方面由于監(jiān)管機構(gòu)要保持貨幣信貸平穩(wěn)，銀行自行采取措施控制放貸節(jié)奏。另一方面，出于對加息預(yù)期，銀行推遲放貸也會考慮到收益問題。于是，有關(guān)今年年內(nèi)加息的時點與頻率，成為現(xiàn)階段持觀望態(tài)度的購房者最為關(guān)心的事情。

　　而眾多購房者都關(guān)心的是“現(xiàn)階段會不會加息”的問題。對此，杜志良認為，經(jīng)濟數(shù)據(jù)逐步向好，尤其是對房地產(chǎn)調(diào)控的逐步加大，加息的預(yù)期是比較強烈的，但是什么時候加息很難說。“我個人認為，按照以往的經(jīng)驗或者是中國傳統(tǒng)過年的習(xí)慣，節(jié)前加息可能不大，在一季度的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)以后，可能會考慮采用一些直接的利率手段來調(diào)整，比如說用提升準備金率等等宏觀經(jīng)濟調(diào)控的手段對經(jīng)濟的走勢進行干預(yù)。”

　　不過，對于加息，杜志良認為，這是一把“雙刃劍”。“對已購房的人來說，加息會加重他們每個月的還款負擔(dān)，但對準備買房的人來說，未必是件壞事。因為貨幣政策收緊對樓市的走勢會形成一定的壓力，對買房人入市也許是個機會。”

　　歷年來信貸政策對樓市的影響

　　貨幣政策的進一步緊縮，將顯示出宏觀調(diào)控的“氣壓”增強。從歷史的經(jīng)驗來說，房貸和樓市，是密切相連的。

　　2004年5月，杭州市商業(yè)銀行對建于上世紀80年代的二手房進行了“封殺”，基本上不發(fā)放貸款。在年限上，房齡加上貸款年限不超過30年；在成數(shù)上，根據(jù)貸款人的職業(yè)情況和收入情況，一般不超過6成。10—15年的二手房最多可以貸到5成，20年以上的二手房原則上不給予辦理貸款。此政策在市場上馬上開始得到了體現(xiàn)，老舊二手房價格開始回落。

　　而當(dāng)年5月份的人居展，觀望氣氛濃厚，成交量大幅下挫。組委會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這屆展會的參觀人數(shù)、商品房成交面積和成交額，均比上屆下降了32.4%、281%和201%。

　　2006年9日，九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》正式出臺，史稱“國六條”，立馬對購房者產(chǎn)生影響的顯然是，“個人房貸首付比例不低于3成和營業(yè)稅免稅時限由2年延長至5年”的規(guī)定。這些政策一出臺，投資客扛不住了，紛紛清倉出貨。購房者放緩了看房、買房的步伐。比如6月杭州主城區(qū)(不包括蕭山、余杭)商品住宅新增面積比5月減少了7成多，成交量也比5月減少了一半以上。連續(xù)幾個月，杭州樓市日成交量都僅在50—60套之間徘徊，市場非常冷清。

　　房貸政策和市場反應(yīng)之間存在高度關(guān)聯(lián)性，最為明顯地反映在2007年。在這個瘋狂的年份里，房價不斷攀升、土地價格不斷創(chuàng)下新高，隨即引來了宏觀調(diào)控。9月27日，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布通知，要求嚴格住房消費貸款管理，對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。12月11日，央行和銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確以“戶”為單位執(zhí)行房貸新政。

　　政策大棒下，當(dāng)年瘋狂的杭州樓市在年底應(yīng)聲回落。投資者開始拋房，但接盤的人很少，某些新盤甚至推盤20天，銷售不到10%。

　　緊縮的銀根給市場帶來的降溫作用可謂立竿見影，而其對樓市的拉動作用同樣明顯。

　　2008年，在杭州樓市一片凄風(fēng)慘雨的時候，國家出臺了一系列“救市政策”，其中不少就是房貸政策。比如從當(dāng)年的9月16日至12月23日，央行連續(xù)五次下調(diào)存貸款利率，先后四次下調(diào)存款利率，其中11月26日下調(diào)利率更是達1.08個百分點；10月27日起，首次購房首付比例下調(diào)至20%，貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍。這些政策都極大地提振了樓市信心，實質(zhì)性地減少了購房者的壓力，刺激了購房需求，并最終促進了2009年的絕地反轉(zhuǎn)。

　　如今，房貸政策再收，接下來它將對市場產(chǎn)生的影響，無疑看點多多。