投資與居住的問題

　　根據國務院1990年發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，我國居住用地年限為70年；工業用地和科教文衛等用地年限為50年；商業、旅游、娛樂用地年限最短，為40年。

　　但《中國產經新聞》此次在海南采訪時發現，目前三亞、瓊州、五指山等地的在售樓盤中，部分房產產權并未達到國家規定的居住用地年限為70年，有的樓盤房屋產權年限甚至只有30年左右。即使是最近熱炒的“三亞鳳凰島”樓盤，其實際使用年限也沒有70年。使用年限縮水，也就意味者購房者資產的縮水。

　　“您明白我們這的產權規則嗎，如果了解，我可以繼續向您介紹我們的樓盤。”在三亞市河西區的一家產權式酒店公寓售樓處前，當《中國產經新聞》記者以購房者身份向售樓人員詢問樓盤情況時，該人員首先表示該樓盤只有40年產權。并且在這40年中，購房者每年只能有數十天可以在自己所購公寓內居住，其余時間該房產由開發公司代理購房者出租給游客，租賃費用由開發商與購房者按比例分成。當記者表示了解相關規則后，該售樓人員才繼續介紹所售樓盤的其他情況。

　　據了解，目前海南居住地產的開發主要有三種模式：第一種為純居住模式。即購房者所購房產純粹用于居住用途。據記者此次在海南調查發現：目前海南在售樓盤中，海口、瓊州、文昌等地用于純居住的樓盤所占比例較多，而三亞所占比例較少。第二種為產權酒店模式。即投資者購買該房產所有權后，使用權由開發商和物業公司打理。該模式在三亞在售房產中比較常見。第三種為前兩者的折中。

　　而目前在海南購房人群中大多以外地購房者為主。在《意見》發布以前，外地在海南的購房者大多以自己居住為主，其中尤以北方“候鳥型”移居者為眾；另有部分購房者用于投資。《意見》發布以后，用于投資的購房者比例上升，而自住購房者比例開始下降。

　　根據《意見》：海南要鼓勵有實力、有信譽的企業發展富有海南特色、高品質的星級賓館、度假村等房地產項目。加強產權式度假酒店的開發、建設、銷售等環節的規范管理。按照該《意見》，未來一段時間海南房市開發強調以投資為主，而主要購房人群也鎖定在流動型投資客。

　　但就目前國內房地產業整體發展來看，大多數房地產業發展較好的城市主要集中在北京、上海、廣州等固定人口較多的城市，也正是這些固定人口形成了大多數專家所謂的“剛性需求”。反過來，這些城市通過房屋產權的形式將一部分中高端人才固定下來，從而形成多元化、優勢化發展。海南此次重投資、輕居住，重房屋擁有權、輕使用權的決策是否妥當，有待未來時間的檢驗。

　　“房地產業實際上是伴隨著一個城市化而發展的產業，所以這個產業的發展都是跟這個城市的城市化及工業化相匹配的，不能脫離。所以不能是單一的人口集聚，這些房子建起來還要考慮居住在這里的人的就業問題，否則就容易形成泡沫”。中國區域經濟學會秘書長陳耀在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示。

　　從一個城市或一個區域良性發展的角度來看，只有吸引多元化的固定人群進行多元化開發才能使該城市或區域走向穩定發展的軌道。因此在海南房地產業未來發展中，如何處理好產權與使用權，固定人口與流動投資人口比例的問題也是海南當地執政者無法繞開的問題。畢竟一個城市或區域固定人口與流動人口比例失調容易使當地房地產業發展不穩定，出現泡沫。

　　當年潘石屹也正是看到了海南當地固定人口無法支撐其快速發展的房地產業，易出現泡沫的特點，而出逃海島的。后來事實也證明了潘石屹當時的判斷是正確的。

　　產業協調問題

　　“像我還算在這居住時間較長的了，其他東北人一般每年四月份就回去了，有的甚至年前就回去過年去了”。來自北方的翟大爺因患有哮喘病，不適應北方寒冷氣候，四年前開始在三亞長期定居。據翟大爺介紹，其所居住的小區大多為北方人，其中尤以中老年人群為眾。一般這些移居者在三亞居住時間少則一個月，多則三五月。每年5月到11月間，整個三亞便會出現“空城”現象。

　　此次記者在海南調查時，最大的感受就是海南的街道寬敞明亮，路上行人較少，少了些許北京、上海等城市的擁堵。即使是年前，處于旅游黃金時間段的三亞，大多數人口也主要集中在大東海、三亞灣等旅游景點，其市中心的人口卻較為稀疏。一枚硬幣總有兩面。寬敞的街道、稀疏的人群對于旅游者來說也許再好不過。但從產業經濟和人口經濟的角度來說，若只靠單一的旅游業產業是否能夠吸引足夠的固定勞動人口投入海南的建設呢？若在一個缺少固定勞動人口的城市，是否能夠帶動一個城市的房地產業持續發展，形成剛性需求呢？

　　根據《意見》，未來一段時間海南將以旅游業為龍頭，大力發展與旅游相關的現代服務業，促進服務業轉型升級；積極發展熱帶現代農業，加快城鄉一體化進程；充分利用本地優勢資源，集約發展新型工業；雖然從該《意見》的產業規劃來看，產業多元化趨勢明顯。但在最近一段時間海南當地官員和學者的表態和行動當中，則較多強調旅游業、房地產業，較少強調現代農業、新型工業。長期發展下去，容易形成單一的產業結構。

　　“我也看了這個《意見》，我覺得海南這次國際旅游島的定位是強調以旅游業品牌效應為主導，并沒有說排斥其他產業，它以前已有的產業都還在發展。它畢竟有三萬多平方公里，跟臺灣差不多，比巴里、迪拜這樣的旅游島要大多了，它的產業門類應該是齊全的，如果沒有其他產業支撐的話是很難發展的。”陳耀對《中國產經新聞》記者表示。

　　但從現實情況來看，由于《意見》出臺后，拉動海南旅游業和房地產市場急劇上升，目前一些社會資源已經開始向這兩個產業流動。從產業經濟和人口經濟角度看，按照海南省統計局提供的數據，2008年海南省常住人口僅854.18萬，不足北京市常住人口一半。這其中第一產業從業人數占比為54.14%，第二產業占比為11.22%，第三產業占比為34.64%。相比而言，第二產業、第三產業從業人口較弱。而其城市房地產發展中，后兩種所占購房比重又較大。那么目前海南旅游業和房地產市場的急劇升溫，是否會導致社會資源配置過度向這兩個產業集中，而厚此薄彼地忽略了其他產業的發展呢？如果這樣，會給海南房市帶來什么影響呢？

　　“這確實也是海南當地執政者要考慮的一個問題。我們說居住，居住在這里的人就要就業嘛，但居住在這里的人不可能都集中在旅游業上，還需要其他行業的支撐。今后這些行業的發展要有一定的規模后，才能促進當地房地產業的發展，形成一定的居住規模，而居住規模又取決于就業，因為不是所有人都是在這里休閑的，其他人都要生存就業，而就業崗位的提供就需要有很多門類的行業來支撐”。陳耀對《中國產經新聞》記者表示。

　　栽得梧桐樹，引得鳳凰來。因此在未來的發展中，海南省將如何協調各產業發展的關系，如何引進各方面的多元化年輕人口，如何看待旅游業主導效應和拉動效應的關系，甚至如何看待房地產業本身的主導效應和拉動效應的關系，將同樣是海南未來房地產業發展不可回避的問題。