“4天后再過戶我就能省4萬多元了！”昨天，市民劉女士興奮地說。日前，市地稅局、市財政局、市國土房管局聯合下發了《關于調整我市普通住宅價格標準的通知》，決定從3月1日起，上調普通住宅價格標準。據統計，標準調整后，本市中心城區原有非普通住宅中將有10%-15%劃歸到普通住宅范圍內，而這部分住房在交易過程中稅費成本有望節省一半以上。

　　【政策回放】

　　標準曾兩次上調

　　事實上，此次普通住宅價格標準的調整并非首次。“普通住宅價格”這一概念為2005年國家對房地產市場進行宏觀調控所出臺的《國八條》中首次提出，本次調整是本市繼2007年、2008年之后的第三次上調。

　　在業內人士看來，住宅標準價格的調整最主要的作用還是引導消費。畢竟通過提高普通住宅的標準能夠對商品房享受稅收優惠進行調整，通過稅收的調整能夠對房地產銷售進行調控。近年來，其已經作為調控房地產市場的配套政策之一。

　　本市上一次調整是2008年11月1日，而就在此前的兩天——2008年10月30日，天津市政府出臺了支持居民購房的八項舉措，俗稱“津八條”，其中對契稅、營業稅分別作出了調整。上次普通住宅價格標準的上調是伴隨著國家及本市一系列活躍樓市、穩定房地產發展、保障居民購房政策的。可以說2009年房地產市場的活躍與其有直接關系。

　　目前，隨著優惠末班車效應的結束，2010年各項新政策表明了一些方向的調整，包括存款準備金率兩次上調以及近期銀行貸款審批收緊等，這些政策使得房地產市場的觀望態度短期內很難解除。此次普通住宅價格標準的上調再次體現了政府對于“普通”“非普通”住宅購房者的有效區分，使得適合普通百姓購買的房產回歸到低稅費水平，體現了利用該經濟杠桿引導購房合理消費。

　　【政策影響】

　　調整不會引起二手房價上漲

　　昨天，本市普通住宅價格標準調整的消息一出，很多人都開始打聽自己看中的房子是否能夠從中受益。我愛我家企劃總監陳萌表示，鑒于該政策3月1日開始實施，這幾天會影響到一些“臨界房”的交易，但并不會對二手房市場造成太大影響。

　　經過2009年二手房市場的大幅放量，成交均價也出現大幅上漲。“目前市場中符合普通住宅標準的房屋總量已經不多，若按照非普通住宅標準進行交易，契稅、營業稅等多項稅費的認定標準也隨之提高，大大增加了購房成本。”此次價格標準調整中，中心城區平均上調了6%，環城四區平均為4%，濱海新區塘沽功能區調整幅度相對較大，而也有部分區縣未作調整。總體上，調整使得市場上的普通住宅數量回歸到一個合理的水平，而主要拉動均價上漲的中高端住宅仍被歸在非普通住宅范疇。因此調整后將對普通購房者有比較直接的利好作用，但不會刺激投機需求的涌入。

　　另一方面，目前中心城區一手住宅均價為13000元/平方米，二手房成交均價為8800元/平方米，短期內無過大上漲空間，因此陳萌認為，該價格標準的調整也不會引起二手房交易價格的上漲。“事實上當前二手房市場狀況比我們預期的要好，目前買賣市場供需關系健康，交易熱情高于今年1月，我們預計隨著3月1日新價格標準的實施，市場交易熱情會繼續有所體現。”

　　普通住宅價格標準調整后，從目前情況來看，對二手房的影響要明顯大于新房。即使普通住宅價格標準上調，目前中心城區能夠滿足普通住宅標準的新建商品房項目也幾乎沒有。但在環城四區，市民還是可以找到單價低于該標準的一手房。

　　10%～15%二手房稅費降一半

　　在二手房交易中，是否為普通住宅主要影響購房契稅和營業稅的收取：契稅方面，非普通住宅為3%，普通住宅為1%-1.5%；而營業稅則按照房齡與是否為普通住宅劃分為全額收取、差額收取和免征三類。以紅橋區正源公寓為例，目前該項目均價為8500元/平方米左右，按照調整前的紅橋區普通住宅價格標準7800元/平方米作為參照，該項目屬于非普通住宅，應按照非普通住宅標準繳納相關稅費；而調整后紅橋區普通住宅價格標準上漲至8800元/平方米，以8500元/平方米成交的住宅則將被劃入普通住宅范圍。以一套正源公寓面積80平方米左右、總價68萬元的私產住房為例，若該房產房齡在5年以上，其交易的稅費成本將由近5.9萬元降至2萬元左右，稅費成本占購房總成本的比例也由8.7%下降至3%左右。

　　陳萌表示：“根據我們的測算，由于這次普通住宅價格標準的調整，中心城區原有非普通住宅中將有10%-15%被劃歸到普通住宅體系中，而這部分住宅在交易過程中稅費可節省一半左右。”

　　【政策解讀】

　　市地稅局:

　　相關稅收政策沒變

　　市地稅局人士解釋說，普通住宅價格標準調高后，相關的稅收政策并沒有改變，購房者可以買到更多更好的普通住宅，并享受到相應的稅收優惠。這其中主要涉及商品房一級市場和二手房市場三種契稅標準：一是個人首次購買90平方米以下普通住房的，按成交價的1%征收契稅；二是個人購買90平方米(含90平方米)至144平方米之間普通住房的，按成交價的1.5%征收契稅；三是個人購買144平方米以上(含144平方米)及其他房屋權屬轉移，或者購買144平方米以下住宅，但成交單價高出普通住房價格標準的，一律按成交價的3%征收契稅。

　　市地稅局有關人士解釋說，本市個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年的政策已經開始執行，個人購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。營業稅稅率為5%，再加上結合在一起的0.55%城市維護建設稅、教育事業發展費和防洪工程維護費共計5.55%。個人出售住房還應繳納個人所得稅，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用，按20%稅率計算個稅。不能出示房屋原值，按房屋成交價1%征收個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個稅。

　　價格標準調整前后正源公寓二手房交易稅費變化情況

　　調整涉及的稅種 調整前(非普通住宅) 調整后(普通住宅) 稅費變化

　　契稅 68萬元×3%=20400元 68萬元×1%=6800元 減少13600元

　　營業稅

　　(5年以內/2007年購買時總價為48萬元)全額營業稅68萬元×5.55%=37740元 差額營業稅20萬元×5.55%=11100元 減少26640元

　　作者：苗娜