2010新春,深圳房地產市場交易平淡,市場買家越來越多的選擇握緊手中的錢袋子,選擇觀望等待市場更加明朗化,開發商也比往常更關注市場成交量的變化,眼下前兩個月的成交量雖跌但價格并未下降,有中介認為三月之后四五月的成交量或許將決定2010年深圳樓市的走勢。

　　深圳眾廈地產總經理助理、戰略研究中心總監林曉華日前發表評論稱,春節后樓市出現的逐漸回升趨勢以及樓市量跌價不跌的表現令開發商并無立刻降價的必要,而此刻深圳房價要維持在“二萬元時代”,必須在二季度得到購買力(即成交量)支持,三月之后兩個月的新房成交量表現將對開發商的定價策略產生明顯作用,如四五月新房成交維持在4500套/月上下,開發商將不會降價,而去年底套現的投資型資金則可能轉戰股市。

　　新年趨勢�＋�

　　樓市量價下調空間大

　　房地產市場成交量是決定價格走勢的一大因素,成交量高漲勢必支撐房價上行,而成交量下跌則驅動房價有下跌的趨勢。在剛剛過去的上一周,深圳一手房僅成交35套,春節長假期間深圳樓市7天僅成交3套新房,相比于2008年春節期間新房成交36套、2009年春節期間新房成交20套,新年春節樓市的“冷淡”近年罕見。而節后幾日,根據深圳市規劃與國土資源委員會網站上交易數據來看,2月24日新房成交37套,二手房成交200套,市場又出現逐漸回升的趨勢。

　　對此,林曉華認為,春節期間交易低迷的原因一是無新房面市,二是節前央行收縮銀根,造成購買力普遍觀望,而節后回升這一現象對于樓市走勢的影響就是:“樓市量跌價不跌的表現,令開發商無立刻降價的必要”。

　　深圳住房自有率僅為33.6%,住房市場仍然存在巨大的潛在需求,可從短期來看,深圳目前房價收入比較高背景下,很大一部分支付能力低的潛在需求短期內無法轉化為有效需求。深圳房地產研究中心副主任王鋒認為,深圳客觀上有要求房價回調的動力。其甚至斷言,2010年深圳房地產市場將延續了去年底以來的觀望氣氛,商品住房銷售量將繼續保持去年底以來形成的低位銷售規模,房地產市場的調整趨勢已初步形成,預計年度住房價格將在市場規則和調控政策的作用下有所回調。

　　深圳作為改革的前沿陣地,也一直對房價尤其敏感。2008年全國房地產市低迷,深圳房價跌幅達到30%,總體成交量比2007年下降20%；2009年全國房價瘋漲,12月深圳房價同比漲幅達到100%,新房成交量達到649萬平米,同比增長66%,二手房交易量超過2007年高峰期。

　　據此,眾廈地產此前判斷,作為市場敏感的深圳量價下調的空間也較大。眾廈地產今年一月發布的2009年度深圳市房地產市場深度分析報告曾判斷,從深圳的市場敏感度來看,自12月13日開始的此輪國家政策調控,頻率快,力度大,必定會對投機成分較大的深圳市場交易量產生較大影響,市場調整時間將明顯早于全國,量價下調空間也較大。

　　市場變數�＋�

　　四五月成交量將決定開發商定價策略

　　此前,深圳雖經歷短暫的新房成交價低于兩萬元的時期,但2010年前兩個月深圳房地產市場仍維持在“兩萬元時代”。從深圳近10周的新房交易來看,除春節長假那周成交均價略低于2萬元外,深圳新房成交均價一直處于“兩萬元時代”。在目前觀望氣氛愈演愈烈的情況下,林曉華認為,市場要想維持這一成交價必須在二季度得到購買力(即成交量)支持,而三月份預計新房供應不足,開發商今后的定價策略將要看四五兩個月的新房成交量表現。

　　林曉華分析,如果四至五月份的新房成交量回升至4500套/月上下,則開發商依然會采取高位定價策略,甚至在下半年借助于鹽田高端別墅集中入市契機,繼續推高深圳房價到歷史新高。反之,如三、四、五月成交量都在3000套/月上下,特別是二手房交易單月降到四至五千套上下,新房均價將發生較明顯的下跌,全年會呈現前低后高的局面,樓市成交將在下半年恢復正常水平。

　　歸根結底,在林曉華看來,深圳2010年樓市的走勢將在四五月見分曉。

　　專家預計�＋�

　　市場若持續高位運行,投資客或棄樓買股

　　“這兩種趨勢中前一種情況發生的可能性較大,因為一季度前兩個月深圳新房均價重回‘2萬元時代’,二手房價整體也沒有明顯下跌,甚至羅湖等地老房近期還上漲了二成多。”林曉華由此預計二季度樓市若依然維持高位或許出現投資客將棄樓買股的情況。

　　在政策和市場面上,央行和政府繼續收緊信貸政策,甚至采取行政性干預樓市措施,如北京市日前下“狠手”叫停購房優惠政策。而此前從屬于深圳市規劃與國土資源委員會的官方智囊機構深圳房地產研究中心亦曾表示,深圳當前及今后一系列落實國家房地產市場宏觀調控政策具體措施的出臺和實施,將進一步對本市高房價及房地產泡沫的膨脹進行有效遏制。

　　此外,在市場層面,林曉華預測,如果深圳樓市繼續維持高房價運行,去年底套現出局的大量投機性資金,由于樓市保持高位,無抄底套利空間情況下,可能從三月份起轉戰股市；而去年底高位購入高價新房的投資者,基于投資回報率的考慮,也將在二季度采取“退房”甚至“斷供”措施“止損”,引發媒體又一輪看空樓市的輿論,從心理上對深圳二手房市場產生影響,這其中關外二手房價受到波及的可能性很大。

　　如以上情況發生,林曉華認為,深圳房價的低點就不是一些機構預測的上半年(即先抑后揚),而會發生在下半年的10月—11月間；6月如市場預期加息,樓市可能回歸至2009年上半年5、6月份的平均水平,即從2萬元/平方米回歸到1.7萬元/平方米水平。

　　記者曲廣寧