2月最后一天恰逢虎年元宵節(jié)，熱鬧的煙花和燈會吸引了所有的眼光。在經(jīng)歷了成交量暴漲的2009年，2010年已經(jīng)過去2個月，這兩個月北京二手房市場的總成交量僅為23123套，僅相當(dāng)于去年12月一個月成交量的55%。而北京2月份二手房成交套數(shù)，相比1月份，再次下滑三成多。

　　八成買主只看不買

　　“本來每年的1-2月就是市場最冷淡的時候，今年成交量下降也有這個原因。但是主要還是的確房價在去年下半年漲的太多，從12月開始出現(xiàn)了這么多的政策，買賣雙方都需要適應(yīng)市場、適應(yīng)政策，但是經(jīng)過1月份的觀望，現(xiàn)在看房熱情還是比較高的，但真正出手的很少。”北京中原地產(chǎn)萬年花城的業(yè)務(wù)員小林表示，他從初四上班后，每天都帶3組以上的客戶看房。“但是到現(xiàn)在就成交了幾單租賃，以前10天肯定能成交一單買賣了，最近只看不買的客戶依然占8成以上。”

　　據(jù)了解，在去年12月，一套比市場價略高的房源基本都能夠在3天出售，20%的房源甚至能夠當(dāng)天成交，這個過程中房主甚至可以多次提價。但是從1月市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的變化。一套房源成交的周期基本已經(jīng)需要10天左右。而2月份的成交時間繼續(xù)拉長，接近15天。而1月23日出臺京版國11條以后，5天平均單套成交面積更是僅有87.8平方米。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年1月，北京新增房源達到了22000套，而新增需求僅為48000，供需比為1比2.2，相比12月的1比4.5，需求減少50%。成交價格隨之跌落。2月份二手房成交均價為13460元/平方米，相比1月份的13690元/平方米下跌了1.7%。

　　價格沒降議價空間顯現(xiàn)

　　相比二手房市場成交價格出現(xiàn)下調(diào)，但是在2月份市場掛牌房源的價格相比1月份依然出現(xiàn)了2.5%左右的上漲。雖然掛牌價上漲，但房源普遍可議價，且議價空間明顯加大，32%的房源可議價幅度已經(jīng)達到5%，但是買賣雙方的心理價差依然達到了3-5%。

　　已經(jīng)看了幾套房的程先生說：現(xiàn)在房主是挺好說話的，幾套房子的房主都愿意降幾萬，但是明顯的這是因為報價上漲了的。和很多商場促銷一樣先掛高再降價，能看出房主依然不想降價，都在觀望市場走勢。

　　今年以來，北京全款購買二手房的比例持續(xù)上升。2月份達到40.5%的高點，相比12月上漲了12個百分點。但從單套面積來看，2月的單套平均面積為90.62平方米，相比去年12月下跌了近5.5平方米。中原三級市場研究部認為，這意味著購買力較低、對貸款依賴性較高的恐慌性需求已經(jīng)基本離市。近期置業(yè)的業(yè)主大部分為改善性或者投資性業(yè)主。這些客戶大部分首付能力比較強或者選擇了全款。這使得在2月份公積金及全款比例明顯上漲。一位二手房經(jīng)紀還透露，全款購房能規(guī)避稅收調(diào)整帶來的稅費增加，房主更愿意以2-3%的價格優(yōu)惠出售給全款客戶。

　　3月可能出現(xiàn)“小陽春”

　　北京每年的3月份都是樓市的小陽春行情。去年更為明顯，從2月的9000套一躍到了2萬套。業(yè)內(nèi)人士認為，今年市場在3月份也很可能出現(xiàn)小陽春。

　　中原三級市場研究部張大偉表示，從市場成交可以看出，在11條政策出臺以后的5天，北京二手房住宅成交量達到了2246套，日均449套相比之前的394套，上漲了14%。這也將導(dǎo)致此前踏空行情的買家再次入市。其次，房源增加的潛力不大。因為很多房源被去年提前消化。而商品房市場更將因為以后土地供應(yīng)僅50%可建商品房，商品房的價格將會提升。投資手段的匱乏也是助推樓市的重要動力。面對日益明顯的通脹預(yù)期，房產(chǎn)是許多投資客的必然選擇。不過大戶型及非普通住宅可能降價，限外令的回復(fù)也將抑制高端需求。(姚麗穎)

　　最近3個月二手房成交主要數(shù)據(jù)

　　12月 1月 2月 環(huán)比

　　住宅簽約套數(shù)： 39264 12726 8544 -32.9%

　　住宅平均價格： 14100 13690 13460 -1.7%

　　單套總價： 1354721 1254253 1219745 -2.8%

　　日均住宅 1267 411 407 -1.0%

　　全款比例： 28.60% 36.50% 40.50% 11.0%

　　（數(shù)據(jù)來源房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、北京中原 ）