售樓處的工作人員介紹說，項目二期的銷售均價預(yù)計將達6萬元/平方米。而在2001年，該項目一期的銷售均價不過每平方米四五千元。

　　春節(jié)前后，上海曝出中糧地產(chǎn)(000031,股吧)旗下中糧海景公寓“捂房”13年，進而獲取25倍暴利的消息。僅隔了一個多月，上述“捂房”時間的紀(jì)錄就被刷新。原名上海香港新世界(600628,股吧)花園二期的“豐盛皇朝”，從1993被香港鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展獲得項目土地使用權(quán)至今，被鄭氏直屬及關(guān)聯(lián)的新世界發(fā)展、新世界地產(chǎn)、豐盛控股等多家企業(yè)“捂”了近17年。目前項目幾近竣工，但遲遲未能銷售，該項目的銷售報價在最近9年時間已漲了11倍。

　　據(jù)了解，該樓盤為鄭裕彤女婿杜惠愷借殼ST星美，通過內(nèi)地A股獲得高額市盈率的一張“王牌”，如果ST星美按照原定計劃最終重組成功，香港新世界花園的巨額銷售利潤無疑將推動股價大幅上漲。有望從樓市、股市雙重“獲利”，香港新世界花園二期無疑成為非典型“囤房”的又一案例。

　　施工進度依然緩慢

　　再過兩個月，上海即將迎來世博會。在世博會盧灣場館建筑工地，工作人員正在加緊做收尾工作。而在世博會盧灣場館大門外的另一側(cè)，一個正在施工中的綜合項目工地格外引人注目。由于和世博會盧灣場館相距咫尺，上述綜合項目幾乎可以一覽世博會全貌。得天獨厚的地理位置，讓很多人都認定這個項目一旦在世博會前建成，可以以極高的價格出售和出租。

　　但奇怪的是，開發(fā)商絲毫沒有借世博會提速項目施工進度的計劃。《每日經(jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場看到，已經(jīng)完成外立面施工的工地上，只有寥寥幾名工人，神態(tài)悠閑自得，絲毫沒有馬路對面世博會建筑工地工人那副緊張模樣。

　　工地內(nèi)一位留守的保安告訴記者，“估計要等到明年這個樓盤才會正式對外銷售。”而記者從售樓處獲得的消息是，上述樓盤最快可能會在今年3月底4月初銷售。

　　值得注意的是，即使該樓盤在今年三四月份開始銷售，距離2001年項目一期完成銷售已經(jīng)過去了9年。在這9年間，項目還沒有開發(fā)完的二期空地，等來了世博會，等來了上海濱江綜合治理，更等來了房價的大幅上漲。售樓處的工作人員介紹說，項目二期的銷售均價預(yù)計將達6萬元/平方米。而在2001年，該項目一期的銷售均價不過每平方米四五千元。

　　多家企業(yè)“捂盤”17年

　　此前，上海剛剛經(jīng)歷了一場捂盤風(fēng)波，中糧地產(chǎn)旗下的中糧海景公寓因捂盤長達13年，被指獲取了25倍的暴利。但這一捂盤時間，若和上述世博會旁的項目比，可以說是小巫見大巫。

　　這個名為“豐盛皇朝”的住宅、酒店、綜合樓盤，曾經(jīng)有著一個響徹A股市場的名字——香港新世界花園二期。它的實際掌控者是周大福珠寶的掌門人鄭裕彤家族。而從出身新世界發(fā)展，到轉(zhuǎn)嫁ST星美，香港新世界花園二期經(jīng)歷了A股和H股兩大股市的“洗禮”。

　　《星美聯(lián)合股份有限公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易報告書》(摘要)披露，1993年10月5日，上海市盧灣區(qū)人民政府批準(zhǔn)新世界發(fā)展 (中國)、上海市盧灣區(qū)住宅建筑工程公司和999南方(美國)公司共同出資組建上海局一房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱局一房產(chǎn))，當(dāng)時的注冊資本僅為3000萬元。

　　局一房產(chǎn)于1993年8月開始就一直在開發(fā)香港新世界花園一期，并在2001年11月全部竣工。與此同時，局一房產(chǎn)的控股方新世界發(fā)展 (中國)在一系列令人眼花繚亂的收購活動后，將局一房產(chǎn)100%的股份納入名下，并將資本擴大至7.5億元；之后，局一房產(chǎn)被新世界發(fā)展(中國)以7.65億的價格轉(zhuǎn)讓給了新世界房產(chǎn)，新世界房產(chǎn)又于去年7月將其轉(zhuǎn)讓給了豐盛控股。

　　在局一房產(chǎn)股東頻繁變化的同時，香港新世界花園二期不斷推遲竣工和銷售時間。早在2002年的年報中，新世界發(fā)展就提出香港新世界花園二期的竣工時間為2004年。然而，到了2008年年報公布時，竣工時間已經(jīng)延遲至2013年。

　　事實上，香港新世界花園二期的真正開始動工時間是在2007年。經(jīng)過三年多的施工，香港新世界花園二期已有三四棟高層完成了外立面的工程。按照上海市的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)高層住宅項目完成三分之二或者結(jié)構(gòu)封頂時，即可申請預(yù)售許可證。

　　但是佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測稱，截至2月底，香港新世界花園二期尚未領(lǐng)取過預(yù)售許可證。

　　售價9年漲11倍

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者就此事于昨日采訪新世界中國企業(yè)傳訊部，并向該部門電郵了采訪提綱，但到昨日截稿，新世界發(fā)展(中國)尚未對此事予以回復(fù)。而新世界香港花園二期的發(fā)展商——局一房產(chǎn)也未說明項目未申領(lǐng)預(yù)售許可證的原因。

　　立信會計編制的《局一房地產(chǎn)盈利預(yù)測編制說明》或許能給出其中的答案。根據(jù)上述說明，香港新世界花園二期預(yù)測銷售的房產(chǎn)面積以及預(yù)估的土建等成本單價確認2010年度銷售成本10244.05萬元，毛利率為40.31%；2011年度銷售成本87501.65萬元，毛利率為65.61%；2012年銷售成本130651.98萬元，毛利率66.28%。

　　雖然上述《說明》稱“2010年銷售毛利率偏低主要系當(dāng)年辦公樓銷售單價低于2011年、2012年住宅銷售單價形成”，但是顯然銷售日期的推遲，對項目銷售利潤率的提升確有幫助。

　　局一房產(chǎn)此前公布的香港新世界花園一期2001年A樓的銷售均價，進一步顯示推遲銷售日期能為開發(fā)商帶來較高收益。根據(jù)資料，2001年香港新世界花園一期的成交均價不足5000元/平方米，2003年銷售的H樓成交均價也僅6600多元/平方米。而近日《每日經(jīng)濟新聞》記者以消費者身份問詢時，豐盛皇朝(香港新世界花園二期)項目銷售人員的報價達到6萬元/平方米。9年間，香港新世界花園售價漲了11倍。

　　在行業(yè)人士眼中，上述報價仍顯保守，與香港新世界花園二期同處一個板塊的綠地盧灣CBD，網(wǎng)上房地產(chǎn)參考價格已經(jīng)達到83000元/平方米。

　　和《每日經(jīng)濟新聞》此前報道東方海外、嘉華集團、新長寧集團等位于上海市中心的項目一樣，香港新世界花園二期延遲銷售，可帶來較高的銷售價格，進而提升項目的利潤率。

　　按照上海市住房和保障局市場管理處相關(guān)工作人員對“捂盤”的定義，是那些已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的樓盤有房不賣的行為。而可以申請預(yù)售許可證但沒有申請預(yù)售許可證的樓盤，不屬“捂盤”范疇。按照這一定義標(biāo)準(zhǔn)，香港新世界花園二期，不算捂盤，只能被業(yè)內(nèi)人士認為是“囤房”。