編者的話：北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：1至2月，四環(huán)以內(nèi)期房均價突破3萬大關(guān)，達(dá)到每平方米31220元，而六環(huán)以外的房價也突破萬元大關(guān)，達(dá)到每平方米10409元。房地產(chǎn)市場儼然已是牽動人心的全民焦點。本刊今日推出京城樓市調(diào)查，以饗讀者。

　　□ 本報記者 王 崢

　　入冬以來的第十場降雪讓北京的天氣驟然下降，而和寒冷天氣一樣的則是3月初北京樓市慘淡的成交量。據(jù)統(tǒng)計，3月第一周，北京商品房總成交量僅為2099套，比2月第一周下跌了65.2%，其中住宅僅為1200套，環(huán)比2月同期下降了71.8%。

　　北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月3日至14日，北京樓市的總成交量為11175套，在多一天的情況下相比09年同期成交量下降了16.1%。商品房總成交量出現(xiàn)了33.1%的下降幅度，特別是商品房住宅更是出現(xiàn)了48.9%的下降幅度。

　　“小陽春”還是“倒春寒”

　　那么3月上旬，北京樓市的萎靡不振究竟有著怎樣的原因；成交量下滑的背后是“小陽春”的到來還是一場實實在在的“倒春寒”呢？

　　對于這個問題，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒就對記者表示：“3月份北京樓市成交量下跌的主要原因就是供應(yīng)量的不足。首先是受當(dāng)前環(huán)境的影響，開發(fā)商集體延緩了推盤的速度，年初這段時間推出的新盤數(shù)量不足2009年的一半，尤其是3月上旬，開發(fā)商在政策尚未落地前大多小心翼翼，定價太高肯定要引起非議，定低了又不符合商家的本性，所以延緩?fù)票P就成了開發(fā)商集體的共識。”

　　而事實也確實如此，據(jù)記者了解在二月份北京總共開盤的項目只有8個，尤其剛剛過去的3月第一周，北京新開盤項目更是僅有3個，總共提供房源400套，供應(yīng)短缺的狀況十分嚴(yán)重。

　　“導(dǎo)致供應(yīng)不足的第二個原因則是受2008年樓市低潮的影響。那段時間大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都在抵御寒冬，在能否挺過去都是未知數(shù)的情況下，新開工項目的數(shù)量自然也是大幅度的減少，而按一般房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期來看，2010年正是前年開工項目的上市期，但是由于那段時間開工項目非常少，所以也減少了今年上半年可推出的新盤項目。而最后一個原因則是去年下半年火爆的市場導(dǎo)致很多房源在2009年年底就已經(jīng)銷售一空，致使現(xiàn)在沒房可賣。”

　　對此楊少鋒舉例自己公司在通州代理的一個項目，其早在去年11月就已經(jīng)銷售完當(dāng)期的所有房源，而該項目的新房源要到今年4月才能推出。并且去年大熱的行情也確實透支了今年年初的部分需求。

　　此外，北京中原三級市場研究部也認(rèn)為，導(dǎo)致近期商品房成交量下跌6成以上的主要原因是3月上旬獲得預(yù)售許可的項目僅有4個，遠(yuǎn)低于平常十幾個的水平。

　　而在3月下旬，新開盤的項目將會出現(xiàn)一次小小的井噴。亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)就顯示，3月欲開盤項目約40個，其中首次開盤的純新盤項目有9個，其余皆是老項目后期開盤。也就是說3月下旬將最少有35個以上的項目集中推出，其中不乏去年的一些熱點樓盤，如太陽公元、華業(yè)東方玫瑰、金隅萬科城、首創(chuàng)·禧瑞都、遠(yuǎn)洋一方、中海城紫鑫閣等都有可能在3月下旬重點推盤。

　　所以楊少鋒認(rèn)為：“現(xiàn)在還不能說3月份房地產(chǎn)市場是真降或是假摔，畢竟會有一大批新房源推出，在市場供應(yīng)得到恢復(fù)的情況下，再看成交量高低與否才可以判斷3月份到底是‘小陽春’還是‘倒春寒’。”

　　房價長期看漲 短期下跌較難

　　但在北京樓市成交量持續(xù)低迷的同時，房價在3月初卻逆轉(zhuǎn)了2月份小幅下跌的趨勢，重新開始上揚。亞豪機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在有價格記錄的項目中，3月北京整體開盤的均價為21330元/平方米，相較2月，漲幅高達(dá)13.3%。而五環(huán)內(nèi)的平均開盤價格更是早已超過每方米2.3萬元。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)就顯示，3月計劃開盤的項目中，朝陽區(qū)項目達(dá)10個，整體開盤均價30950元/平方米，其中如長安8號項目開盤均價達(dá)70000元/平方米。海淀區(qū)計劃開盤的5個項目整體開盤均價為23920元/平方米，其中如新盤國悅府項目均價達(dá)35000元/平方米。而在今年1月份新開盤項目中，朝陽區(qū)開盤項目整體開盤均價為27519元/平方米，海淀區(qū)為21825元/平方米，兩相比較，朝陽、海淀兩區(qū)域房價分別上漲了12.5%和9.6%

　　對于房價的繼續(xù)上升，楊少鋒就表示這是再正常不過的現(xiàn)象了。他給記者拋出了這樣一個問題，那就是5年后，你相信北京的房價會比現(xiàn)在低嗎？

　　“我認(rèn)為北京在今后很長的一段時間內(nèi)，房價都會是上漲的。首先北京的房地產(chǎn)市場不止限于常住北京的2000萬人，全國全世界有購買力的人群都是北京房地產(chǎn)的購買者，作為一個仍在快速發(fā)展的國際化大都市，巨大的需求是支撐北京房價的最重要因素。尤其是中心城區(qū)，其資源的稀缺性尤其突出，所以房價高也是正常的。據(jù)我了解，北京今年在四環(huán)以內(nèi)的新盤屈指可數(shù)，而好的位置加上稀缺的房源導(dǎo)致其必然搶手，開發(fā)商如果不漲價銷售才是不正常的。就算價格定的高了點，但是只要10個觀望者中有2個肯出手，那么這些區(qū)域的房子肯定也能都賣出去。”楊少鋒說道。

　　“而通州、涿州今年房價高漲的原因則是受政府政策的影響，北京市政府機關(guān)東遷計劃，南城開發(fā)等政策使這些地塊的價值明顯提升，相信5年后的通州肯定不是現(xiàn)在的通州，而5年后的涿州也肯定不是今天的涿州，其這些地區(qū)的區(qū)位價值到那時將會得到充分的體現(xiàn)，所以這些地塊的價格今后還會上漲。而隨著北京城市擴建新政策的陸續(xù)出臺，相信今后會后更多地區(qū)的土地價值得到提升。”

　　而北京周邊區(qū)域的房價確實也在持續(xù)的上漲中，通州地區(qū)的世紀(jì)星城均價為22000元/平方米,月亮灣為26000/平方米；大興領(lǐng)海天使灣近期也由22000元/平方米上調(diào)均價至26000元/平方米；昌平珠江摩爾國際中心開盤前預(yù)計均價更是達(dá)到了25000—30000元/平方米。楊少鋒也對記者表示，上面提到的今年4月他們要推出的新房源售價肯定也將比去年高出3000至4000元。

　　楊少鋒還認(rèn)為：“就整體而言，北京市的公共基礎(chǔ)配套設(shè)施，軌道交通在全國都是首屈一指的，而龐大的教育資源、醫(yī)療資源、商業(yè)資源等更是別人所無法比擬的，在如此條件下房價怎么可能下跌呢？”

　　而據(jù)統(tǒng)計，目前，房地產(chǎn)企業(yè)增加土地儲備不到1.2億平方米，雖然在建面積約有30億平方米，但其中大部分都是2009年銷售的期房，同時捏在房產(chǎn)商手中的富余現(xiàn)金流，卻有1.5萬億元左右。錢多、地少，存量失衡，即使成交量低迷一段時間，開發(fā)商也不擔(dān)心，畢竟如此低的成交量很大一部分原因正是開發(fā)商自己捂盤惜售造成的。

　　相比2009年3月的136172套，2010年3月商品住宅的存量僅有89234套，下跌了34.5%。而對于開發(fā)商來說，如此低的存量下，很少會有開發(fā)商愿意明顯降價來銷售，畢竟房子都有些不夠賣，開發(fā)商肯定要將價格維持在一個高位。