在一手房市場(chǎng)始終處于膠著狀態(tài)時(shí)，上海的二手房交易市場(chǎng)卻在3月出現(xiàn)小幅升溫。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，3月上半月，上海二手房市場(chǎng)交易行情從二月低谷攀升，“買(mǎi)家?guī)Э戳俊边@一重要指標(biāo)在全市各個(gè)區(qū)域均呈不同幅度回升。同時(shí)，買(mǎi)家下單積極性有增無(wú)減，從看房到下單的周期也由春節(jié)前后的約2周縮短至1周以?xún)?nèi)。分析人士認(rèn)為，這與以往調(diào)控背景下的樓市降溫相似，剛性需求正取代投機(jī)者漸漸成為當(dāng)前市場(chǎng)中主要購(gòu)房力量。

　　剛性需求漸釋放

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心對(duì)旗下200余家門(mén)店的最新調(diào)查顯示，3月上半月，全市各區(qū)域的二手房“買(mǎi)家?guī)Э戳俊陛^上月同期普遍增長(zhǎng)了20%—50%；受此影響，3月上半月的二手房買(mǎi)賣(mài)成交套數(shù)就已超整個(gè)2月，而日均交易套數(shù)更是達(dá)到2月期間的2倍。

　　積累的剛性需求逐漸釋放，是推動(dòng)二手房成交量逐漸上揚(yáng)的主要原因。中國(guó)證券報(bào)記者從多家中介處了解到，最近出手購(gòu)房的主力還是自住型客戶(hù)，這些客戶(hù)的購(gòu)房目的明確，而且購(gòu)房預(yù)算十分清晰，一旦遇到合適性?xún)r(jià)比的房源，往往就會(huì)迅速下單。“在市場(chǎng)火熱的時(shí)候，客戶(hù)經(jīng)常會(huì)遇到賣(mài)家跳單的情況，但在現(xiàn)在市場(chǎng)情況下，這種現(xiàn)象幾乎沒(méi)有了。所以，一旦雙方在價(jià)格上談妥，成交就變得很容易。”某中介的工作人員告訴記者。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪則指出，3月份“買(mǎi)家?guī)Э础钡慕^對(duì)數(shù)量和積極性雙雙提高，表明1、2月份成交淡季過(guò)后市場(chǎng)觀(guān)望情緒的確正在弱化，市場(chǎng)交投趨于復(fù)蘇。除剛性需求購(gòu)房的迫切因素提升市場(chǎng)熱度之外，目前政策層面上保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的主基調(diào)也為3月陽(yáng)春行情的到來(lái)創(chuàng)造了條件，預(yù)計(jì)下半月交易量將高于上半月。由此判斷，整個(gè)3月份全市的二手房成交套數(shù)有望恢復(fù)到1.5萬(wàn)套的正常水平，甚至更高。

　　5月份或現(xiàn)分化

　　雖然二手房市場(chǎng)出現(xiàn)小幅回暖，但這并沒(méi)有改變上海樓市整體僵持的局面。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(3月8日-3月14日)上海市商品住宅成交面積10.5萬(wàn)平方米，與前周相比下降了7%。上海中原研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏認(rèn)為，3月份上海僵持觀(guān)望的樓市格局不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的變動(dòng)，而4月或是4—5月將會(huì)是樓市心態(tài)膠著期。如果調(diào)控得力，市場(chǎng)局勢(shì)發(fā)展得夠快，5月份應(yīng)該可見(jiàn)到明顯的分化現(xiàn)象。

　　龔敏表示，目前盡管上海樓市交易冷淡，卻有著供應(yīng)相對(duì)不足的依托，房?jī)r(jià)短期內(nèi)下調(diào)缺少動(dòng)力。而若房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺，新一輪政策必定及時(shí)出臺(tái)。與2008年不同的是，即便再度出現(xiàn)長(zhǎng)期的交易低迷，政府也難有理由重啟“救市”程序，否則將置身更為強(qiáng)大的民意壓力之下。供求長(zhǎng)期僵持，市場(chǎng)必然分化，調(diào)整價(jià)格迎合需求為唯一出路，缺少了保駕護(hù)航，2010年的調(diào)整很可能要比2008年來(lái)得猛烈。

　　分析人士則認(rèn)為，由于目前政策尚未觸及到開(kāi)發(fā)商資金鏈方面，而去年的熱銷(xiāo)則給開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備了充足的“糧草”，因此，短期市場(chǎng)僵持局面難以打破。而市場(chǎng)未來(lái)的走向，除了要關(guān)注政策變化外，一個(gè)重要因素則是緊盯央企在地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，因?yàn)樗鼈兊膶?shí)力，是許多大開(kāi)發(fā)商也難以企及的。