福州樓市春節(jié)以來(lái)的冷清局面并沒(méi)能在本月的前兩周內(nèi)得到改變。昨日，記者從福州市房地產(chǎn)交易登記中心獲悉，上周五行政區(qū)總簽約套數(shù)再度下降，僅為320套，比前一周減少46套。總簽約面積也比降14.31%，兩組數(shù)據(jù)雙雙創(chuàng)下三周以來(lái)的新低。不過(guò)，房?jī)r(jià)卻逆勢(shì)走高，上周報(bào)出11180元/㎡均價(jià)，相較此前的1月10448元/㎡、2月10988元/㎡，福州房?jī)r(jià)已經(jīng)在“萬(wàn)元以上”的高位區(qū)站穩(wěn)腳跟。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，近期市場(chǎng)供應(yīng)量、戶型面積、價(jià)格以及區(qū)位結(jié)構(gòu)四者的供給失衡是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

　　現(xiàn)象

　　連續(xù)兩個(gè)半月均價(jià)過(guò)萬(wàn)

　　今年以來(lái)，福州商品房均價(jià)始終高居萬(wàn)元之上。從2009年12月，福州樓市報(bào)出史上最高9223元/㎡均價(jià)，大家都還在為這個(gè)價(jià)格唏噓不已的時(shí)候，2010年1月，均價(jià)紀(jì)錄再次被刷新，10448元/㎡，同比上漲57.84%。但從簽約套數(shù)來(lái)看，1月五行政區(qū)總簽約套數(shù)同比增加467套，增幅為26.33%。簽約面積方面，同比增加74174㎡，增幅為40.89%。盡管兩組數(shù)據(jù)同比都有不小漲幅，但相比其他月份，這樣的數(shù)據(jù)顯然縮小很多；2月由于正值春節(jié)長(zhǎng)假，基于上述原因加上2月只有28天，樓市簽約量再度應(yīng)聲而落，總簽約套數(shù)僅為1177套，環(huán)比減少1063套。

　　簽約面積也只報(bào)出區(qū)區(qū)的135025㎡，環(huán)比減少120542㎡，降幅高達(dá)47.16%，兩組數(shù)據(jù)雙雙遭遇腰斬。而房?jī)r(jià)方面，2月再度上漲5.16%，報(bào)出10988元/㎡，環(huán)比上漲540元/㎡。

　　進(jìn)入本月，半個(gè)多月以來(lái)，福州市住宅均價(jià)分別以3月14日均價(jià)12556元/㎡、3月13日均價(jià)11576元/㎡、3月12日均價(jià)12093元/㎡、3月11日均價(jià)11092元/㎡等實(shí)際成交價(jià)格，穩(wěn)穩(wěn)地站上了“萬(wàn)元之上”的腳跟，其中3月7日均價(jià)達(dá)到13190元/㎡之高。

　　可售套數(shù)減少新增樓盤(pán)寥寥

　　在往年，3月份是一年樓市旺季的開(kāi)始，去年尤為如此。而今年的3月，在調(diào)控政策的不斷深入細(xì)化與輿論對(duì)房?jī)r(jià)的壓力下，樓市明顯呈現(xiàn)出冷清景象。不僅成交量低迷不振，連供應(yīng)量、供應(yīng)面積戶型等也陷入低谷。

　　由于市場(chǎng)新增供應(yīng)不足，加之近期高房?jī)r(jià)引起的社會(huì)關(guān)注度越來(lái)越集中，不少購(gòu)買(mǎi)力對(duì)目前市場(chǎng)持觀望態(tài)度。這使得春節(jié)以來(lái)樓市銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)遲緩，每日僅維持不到50套左右的成交量。上周五行政區(qū)總簽約套數(shù)再度下降，僅為320套，比前一周減少46套。總簽約面積也從前一周的43066㎡減少到36901㎡，降幅達(dá)到14.31%，兩組數(shù)據(jù)雙雙創(chuàng)下三周以來(lái)的新低，比起去年同期相去甚遠(yuǎn)。

　　從福州市房地產(chǎn)交易登記中心公開(kāi)的房源信息來(lái)看，福州市截至2月26日可售房源僅24036套，在售的樓盤(pán)還是以老盤(pán)居多，年后并無(wú)新盤(pán)加入。三盛·托斯卡納、北緯25度、大儒世家·歸壹墅、世歐·上江城等，這些2009年底新上市的項(xiàng)目也多以別墅、沿江高端樓盤(pán)為主。

　　剖析

　　供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

　　“這應(yīng)該是近年來(lái)福州新房存量的最低點(diǎn)了。”從事房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析的一位研究人士表示。

　　“福州市24036套可售房源中，對(duì)樓市銷(xiāo)售價(jià)格并不構(gòu)成制約的‘存量基數(shù)’與某些經(jīng)濟(jì)適用房等特殊產(chǎn)品構(gòu)成的‘無(wú)效供應(yīng)’占了大半，因此目前在市場(chǎng)上銷(xiāo)售流通的新房實(shí)際上很有限。成交下滑不盡然是調(diào)控政策帶來(lái)的后果，事實(shí)上，福州不少在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售率還是頗為可觀的，現(xiàn)在的問(wèn)題是市場(chǎng)選擇面窄，不少購(gòu)房者找不到合適的房源。”該業(yè)內(nèi)人士表示。

　　“現(xiàn)階段，福州更突出的問(wèn)題是供給的結(jié)構(gòu)性失衡”，林先生認(rèn)為這種供給結(jié)構(gòu)失衡包括：供給的戶型面積結(jié)構(gòu)失衡，大面積住宅供給比例過(guò)高；供給的價(jià)格結(jié)構(gòu)失衡，高總價(jià)的住宅供給比例過(guò)高；供給的區(qū)位結(jié)構(gòu)失衡，例如市中心板塊等部分區(qū)域投資開(kāi)發(fā)總量過(guò)高。

　　“豪宅熱”催化失衡

　　“現(xiàn)在上市的樓盤(pán)都在想方設(shè)法地‘拔高’自己，所以導(dǎo)致普通住宅也都變得不再‘普通’。”業(yè)內(nèi)人士林先生表示，“目前，市場(chǎng)短期供給缺乏彈性，長(zhǎng)期供給受到約束。”短期看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較長(zhǎng)的投資建設(shè)周期，市場(chǎng)難以對(duì)需求做出迅速反應(yīng)，短期的供給是缺乏彈性的。從長(zhǎng)期看，市場(chǎng)供給受到土地資源稀缺、基礎(chǔ)設(shè)施配套缺乏和社區(qū)成熟度不夠三大約束。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，相對(duì)于需求的不斷增長(zhǎng)，供給卻是受到限制的，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)具有必然性。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場(chǎng)的放量多少和結(jié)構(gòu)也都會(huì)影響到住宅銷(xiāo)售。“從去年年底至今，福州市幾次的土地價(jià)格一路上揚(yáng)，新地塊的樓面價(jià)都已頻頻超萬(wàn)元，而且放量的也多是中心城區(qū)土地，所以開(kāi)發(fā)商拿地后只能走‘高端路線’，通過(guò)提高產(chǎn)品品質(zhì)和客戶群定位，充分挖掘房地產(chǎn)的附加值以謀求盈利”。

　　擔(dān)憂

　　樓市何時(shí)“補(bǔ)倉(cāng)”？

　　“目前，福州市場(chǎng)乃至全國(guó)市場(chǎng)的保障體系都尚未健全，在這個(gè)時(shí)候，商品房高端化路線愈演愈烈，顯然會(huì)帶來(lái)諸多問(wèn)題”，業(yè)內(nèi)人士王先生表示，豪宅供應(yīng)日益增多，往往以普通住宅縮量為代價(jià)，這將壓抑普通消費(fèi)者的住房需求，導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)失衡，必然有損于民生。同時(shí)，房地產(chǎn)的投資屬性也將進(jìn)一步凸顯，推高資產(chǎn)和信貸泡沫，加劇未來(lái)市場(chǎng)的波動(dòng)。

　　更重要的是，豪宅放量將帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)上漲，透支居民購(gòu)買(mǎi)力。研究表明，房?jī)r(jià)高企將使得大部分居民不得不增加儲(chǔ)蓄，削減其他消費(fèi)來(lái)提高住房購(gòu)買(mǎi)力，從長(zhǎng)期看，高房?jī)r(jià)將排擠正常的居民消費(fèi)，并造成收入分配的進(jìn)一步分化，不利于擴(kuò)內(nèi)需戰(zhàn)略的進(jìn)一步推進(jìn)。

　　“雖然2009年下半年，土地供應(yīng)量有所增加，一些開(kāi)發(fā)商也增加土地儲(chǔ)備量，但受產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期限制，新推出的項(xiàng)目至少要在下半年或是明年才會(huì)上馬”。未來(lái)的4、5月份能有多少樓盤(pán)進(jìn)入市場(chǎng)，為存量市場(chǎng)有效“補(bǔ)倉(cāng)”？而這些都成為未來(lái)福州房?jī)r(jià)是否高居不下的重要決定因素，對(duì)此業(yè)內(nèi)人士不無(wú)擔(dān)憂。