樓市進入2010年,在自去年年底開始集中發布的政策調控措施密集出臺后,包括深圳在內全國對樓市過快上漲都是一片叫停呼聲。兩會期間,眾多人大代表和政協委員的提案議案都劍指高房價,而在政策調控打擊投資性買房、信貸緊縮、市場觀望氣氛濃烈的多重背景下,深圳無論是政府背景的官方智囊機構還是中介、專家,都曾發表“年度住房價格將在市場規則和調控政策的作用下有所回調”、“今年樓市下行是大概率事件”等對當前樓市的看法。

　　這些判斷在2月份成交大幅萎縮中得到部分佐證,而接下來三四月份的成交情況將會成為全年走勢的晴雨表之一,在目前觀望氣氛濃烈的背景下,很多中介和業界都對這兩月成交不抱樂觀的態度。但近日,隨著上周深圳樓市二手房成交量大幅反彈,深圳有中介卻發表評論認為,目前籠罩在樓市中的逼人寒意正在慢慢退卻,伴隨著人氣的重新回升,成交量的反彈將為期不遠,這成為樓市下行論調中的一個“另類”觀點。

　　二月樓市轉冷,并非調控使然?

　　深圳樓市二月份成交量、成交價都出現了一波下滑,今年二月深圳一手房成交面積為9.12萬平米,環比下降74.55%,同比下降81.32%,而深圳二手房成交面積為47.20萬平米,環比下降43.35%,同比下降0.43%,市場一片觀望氣氛。在全國市場上也一樣,根據世聯地產的監測數據,全國20個重點城市2月份成交總量環比下降了51%,同比下降40%。其中一線城市平均環比下跌51.1%,二線城市環比跌51%,20個城市中僅有沈陽成交量環比出現了上升。這種市場形勢的急轉直下嚴重打擊了消費者的信心,甚至有人斷言2008年的樓市夢魘又要重新上演。

　　而近日深圳二手房成交量連續三周大增,每周增幅都超過40%。由此,世聯地產的分析師認為,2月份樓市成交量的大幅下跌源于兩方面:一是2009年樓市的高歌猛進在一定程度上透支了未來的需求,短期內對市場需求產生影響,這直接使得新年以來市場需求乏力；二是2月份是中國樓市的傳統淡季,2月份全國樓市成交量的下滑是市場規律的必然體現。

　　今年樓市不會重蹈08年覆轍?

　　年初樓市遇冷,對比2008年“一樣的創紀錄成交量、一樣的畸高房價、一樣密集的宏調政策”,讓很多人猜測今年樓市是否會是2008年的翻版。但世聯地產的研究人員在對宏觀經濟形勢進行深入分析后認為,2010年的中國樓市絕不會重蹈2008年的覆轍,相反,2010年的中國樓市很大程度上可能是2009年“牛市”的延續。

　　世聯地產分析師認為,2008年恰逢中國經濟整體過熱,房地產對通脹的推波助瀾作用使決策層采取了毫無保留的“打壓”態度。而今年,雖宏觀經濟企穩,但整體經濟的發展預期依然不容樂觀,在出口不振和消費乏力的局面下,國民經濟的發展還需要借力于房地產業。“雖然近期的調控政策密集出臺,‘穩中有打’的態勢已成定局,但政策打壓的力度與2008年相比不可同日而語”。就在幾天前北京土地拍賣接連爆出兩大地王,在此背景下世聯地產預計,未來全國樓市將會迎來一個審慎樂觀的發展階段,2010年的中國樓市在很大程度上不會重蹈2008年的覆轍。

　　新一輪反彈在眼前?

　　在深圳樓市度過春節這一非常規影響因素之后,二手房市場成交量連續三周大幅增加,世聯研究認為,市場中人氣逐步回升,接下來的這段時間,全國樓市會有一個相對迅猛的回暖期,成交量新一輪的反彈將為期不遠。

　　一方面是政策影響有限。相對2009年底政策出臺的密集程度,今年已經明顯放緩,“今年的‘兩會’中,中央政府傳遞的關于房地產政策態度未超越“國十一條”范疇,這顯示中央房地產政策已趨于平穩,當前階段已經從政策頻出期轉入政策執行及政策效果觀察期”。而3月10日國土資源部出臺的《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》通過土地市場來對高房價進行調控,這在世聯研究師看來很難收到立竿見影的效果,充其量也不過是政府調控的又一次“隔靴搔癢”,而在熟悉深圳地產運作的業內人士看來,這一通知中的要求深圳早已執行,這一措施顯然對深圳樓市影響不大。

　　“而對市場走勢有“利空”影響的物業稅出臺的消息在短期看也已經落空”,世聯分析師表示,物業稅或房地產稅制改革的提法并未出現在今年的政府工作報告中,甚至不如2009年,2009年《政府工作報告》曾明確提出“研究推進房地產稅制改革”。業界曾擔憂物業稅開征,尤其是業內多有消息稱深圳或北京將于今明兩年率先試行物業稅征收。世聯研究人員認為,在中國推行物業稅需要理順復雜的利益沖突,也需要更為充分的技術準備,短期內很難推出,這一“利空信息”明朗化,也為后市成交量的反彈創造了有利條件。

　　眼下,深圳新房開盤速度有所放緩,市場可售新房數量不足3萬套,在新房供應量不足的情況下,二手房市場成交能否繼續支撐成交量的增長有待市場予以體現,世聯地產認為節后市場整體會出現“小步快跑”、“暖春”態勢的觀點也有待證明。

　　南方日報記者曲廣寧