高房價下的民意選擇

　　進入2010年，歐美國家仍處于房價下跌寒冬之中，但中國受相關政策的刺激，房價自2009年3月以來扶搖直上，如脫韁野馬一樣不可收拾。

　　房地產業去年創造利潤2.72萬億

　　房地產業2009年實現商品房銷售額4.4萬億元，開發商由于房價上漲實現利潤1.76萬億元；同期地方政府土地出讓收入達到1.6萬億元，按至少60%的凈利潤率計算，可以實現利潤0.96萬億元。兩項合計，房地產業在2009年創造的利潤達到了創紀錄的2.72萬億元，占到了當年全國33.5萬億元GDP的8.12%。

　　可以想象，如果沒有2008年11月一攬子救市政策和天量信貸資金投放的催動，上述由房地產開發商和地方政府土地儲備中心“創造”的房地產超額利潤，很顯然是不可能實現的。

　　種種因素表明，房地產市場的回暖甚至過熱，是本次中國經濟從全球經濟衰退中脫穎而出的一個關鍵因素。從投資者和房地產從業者的分析來看，城市化和經濟增長會支撐房價的上漲，他們熱衷于房價上漲帶來的投資利益；從政府層面來看，房價的繼續上漲刺激房地產市場交易活躍，土地財政和房地產的GDP拉動效應，都令地方政府不肯打壓過熱的房地產市場。所以，有評論認為，站在決策者的立場，只要在社會承受的范圍內，他們能夠且愿意接受房價上漲的各種社會損益及其現實。

　　高房價擠壓購買力

　　值得全體中國人深思的是，作為最基本的民生產品，房地產在很多地方已經成為地方政府、開發商和公眾最重要的投資工具，“全民炒房”態勢已經顯露。

　　由于投資獲利的層層加碼，當前一些大城市的房價水平，相對于當地居民家庭的可支配收入，已經達到了超乎想象的高度。在北京，建成區的房價與家庭收入比目前已經超過了30倍，房價與租金(年)之比則超過了50倍；在上海的中心區，不少樓盤的單價超過10萬元人民幣，超過了當前東京核心區的住宅價格，而上海的單位土地產出不到東京的1/20。中國的高房價問題，再次成為國內外人士熱議的焦點問題，國際主流媒體都對中國的房價引起的泡沫問題表示了關注。

　　在“流動性陷阱”階段，大量注入的流動性將毫無例外地進入股市、房地產等資產市場，引起房價、股價在積存泡沫的基礎上持續上漲。這必然帶來幾大問題；一是引起占絕大多數的社會底層的普遍不滿；二是對其他產業和居民消費形成擠壓，人為壓制人民生活水平，阻礙產業結構升級步伐；三是由此培育出來的大量投機機構，利用相同手法炒作估值過低的農產品，引發全國農產品供給危機。

　　雖然中央強調經濟結構調整和轉換經濟增長方式，但由于實體經濟與虛擬經濟冰火兩重天，大量民營企業放棄實體產業經營，轉而從事房地產投資。目前，中國急于將投資依賴型經濟轉換到以居民消費為主導的經濟上來，但高房價迫使許多家庭不得不將越來越多的收入投入到住房上，而購買其他商品的支出勢必被耗盡，嚴重影響民生水平和產業競爭力的提高。從長期來看，越積越大的泡沫破裂必然嚴重危及中國銀行體系——這是一個嚴重依賴房地產、把房地產信貸資產看作最優資產的商業銀行體系，它的安危關系到中國絕大多數人的生計和穩定。

　　理性思考政策代價

　　今年的政府工作報告提出了“滿足人民群眾的基本住房需求”的目標，但前面的“促進房地產市場平穩健康發展，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”的定性，再次重復了“國十一條”所強調的“房價只能漲，最好慢慢漲”的“穩定高房價”的宗旨。

　　與歷年的政府工作報告一樣，房地產調控措施沒有觸及到地方政府出讓土地這一關鍵環節。在筆者看來，城市土地拍賣機制直接推動了整個城市地價和房價體系的重構。在商品房市場供不應求的條件下，政府拍賣土地的行為，極易引起整個城市地價的連鎖上漲。用“帳篷效應”(帳篷效應是指帳篷的容量不僅僅取決于篷布的大小，還要看支撐篷布的竹竿有多高，竹竿越高，帳篷的容量就越大。要將帳篷下的空間伸展到最大，關鍵在于取得多個支柱伸展在空中。如果你只有一個支柱，整個帳篷只能撐起支柱中心點周圍。)來形容地方政府土地出讓形成的泡沫，可能是非常形象的。可以說，在賣方市場的情況下，政府土地拍賣是高房價的根本推手之一。不僅如此，政府收儲、出讓土地的行為，還容易滋生腐敗，直接危害民生。在很多地區，城市建設規劃可以隨意修改，由此變成了某些掌權者和房地產開發商合謀侵犯城鄉居民生命財產權利的重要工具。這種以公共利益為借口，以城市規劃為工具，對居民用地進行強行拆遷的過程，導致拆遷沖突愈加激烈，群體性事件也就越來越多。

　　可見，在房地產問題上，政策的制定要謹慎前行，既體現民意，又適應時勢。怎樣實現既刺激經濟健康增長、又能有效地抑制甚至打壓房價的目標，而不是簡單地控制房價漲幅，是擺在決策者當前的一個根本選擇。如果更換一種思路，通過擴大多種形式的住房供給、打擊房屋投機、降低房價的辦法，則有望實現房地產業健康發展與經濟可持續發展的雙贏局面。可惜的是，這種思路可能降低房價，首先會遭受商業銀行體系的堅決反對，地方政府和房地產開發商也不能容忍房價下降對自身利益的影響。由此，政策的發起，必然會遭遇重重阻力。

　　值得我們警覺的是，國土資源部等部門反復強調對小產權房的清理，這似乎是一種變相的為高房價托市的手段。我認為，作為一項重要的社會財富，政府沒有必要將小產權房視為洪水猛獸，必欲拆除而后快。要看到小產權房對于高房價下解決一大批城鄉居民居住問題的正面作用。

　　中國有一句古話，“天下沒有免費的午餐”。任何政策的實施都是有代價的，更何況是充滿爭議的房地產政策。如果今年中央政府繼續實施有利于地方政府和開發商的地產政策，房價的回落則來自房地產泡沫的破裂，這勢必給中國經濟帶來毀滅性的打擊；而立足控制好金融風險的消除房地產泡沫、實施主動的低房價策略和政策，將有可能給中國的房地產業和國計民生，帶來蓬勃向上的生機。 　中國社會科學院工業經濟研究所研究員 | 曹建海