房地產市場的迷魂陣越來越多，成交不斷減少的背后卻沒有迎來房價如期下降。以豪宅為例，記者深入調查北京、深圳、上海、杭州等地豪宅市場，在1、2月份剛剛出現成交回落的跡象，3月份即重現升溫苗頭，杭州竟然重現半夜排隊搶購豪宅的局面。業內擔心，1、2月份的市場低迷雖有買方觀望的原因，某種程度上也可能是由于開發商捂盤惜售。而開發商對市場的操縱更憋足了升值預期，導致房價居高不下。

　　權威消息稱，中央各相關部委正在密集調研樓市，做下一輪調控的政策準備。但專家認為，如果調控政策針對性不強或只做表面功夫，市場很可能朝政策預期的反方向前進，新一輪房價“堰塞湖”不可避免。

　　有效供給不足導致豪宅“假降溫”

　　根據上海一家房地產機構的數據，1月份，上海單價6萬元/平方米以上的豪宅項目成交量僅為去年12月的36%，2月成交量則環比1月又減少50%以上。其中，今年1月就已經拿到預售證的御濤園網上報價高達8萬元/平方米，比周邊別墅售價高出一倍。但項目至今無人問津。

　　但根據記者的多方了解，各地豪宅市場不僅未真的就此進入冰凍期，近期反而出現回暖。這一跡象不可避免地會帶動新一輪房價上漲預期，需要引起市場高度關注。

　　上海豪宅市場的一個現象是有效供給不足。就以上文提到的御濤園為例，根據記者了解，雖然1月即拿到預售證，但開發商計劃開盤時間卻是今年4月。在“無人問津”的表面背后，是開發商有意無意的捂盤惜售。“到4月時，政策形勢基本明朗，樓市回歸旺季，很多開發商都準備在那時候推出新盤。因為剛性需求積蓄了數月，價格只會漲不會跌。”一位房地產業內人士稱。

　　豪宅單價仍一路走高

　　開發商捂盤以及豪宅價格只漲不跌的還有北京、深圳等地。北京中原地產李文杰告訴記者，在剛剛過去的上周末(3月20、21日)，北京一、二手房成交熱度明顯回升，并已經達到去年年底的最高水平。很多二手門店重新出現排隊簽約的場面。

　　李文杰介紹，和普通商品房比，北京豪宅成交量確實沒有那么火爆，但主要原因是供給緊張。“很多開發商看好后市，所以都放緩推盤速度。這導致成交量不高，但房價肯定是只漲不跌。部分樓盤年初以來的漲價幅度已經達到20%。”李文杰稱。

　　中房信集團深圳分公司羅翠蓮介紹，深圳同樣存在豪宅有效供給不足的局面，而豪宅價格卻從未松動。以東部華僑城為例，近期，東部華僑城天麓八區成交數套豪宅，最高成交單價超過14萬元/平方米，這在上海、北京等地均屬超豪宅價格。而去年同期，東部華僑城其他區域的別墅單價只有7至9萬元/平方米。單從天麓六區看，其均價也從去年8月的5.2萬元/平方米上漲到了目前的8萬元/平方米。

　　恐慌性購房或再現市場

　　一邊是豪宅捂盤現象明顯，一邊是房價不斷攀高，業內人士擔憂，如果恐慌性購房再現市場，新一輪房價泡沫不可避免。

　　“我們又重新感覺到，市場上充斥著大量的資金，這些資金部分是去年經濟刺激計劃中尚未來得及入市的資金，部分是來自民間的儲蓄。尤其是剛性需求已經預感到房價不可能下調，因而匆忙入市。而雖然部分投資客持觀望態度，但從3月以來的跡象看，投資樓市又開始升溫。因此，一旦進入供給旺季，房地產市場的各種數據都將再現回暖跡象。”李文杰稱。

　　一個明顯的恐慌性購房跡象是杭州再現半夜排隊搶房。據了解，杭州綠城藍色錢江樓盤在開盤前夜出現百余人排隊購房。而房源單套價格已經高達千萬元以上。而120套房源當天售罄，銷售收入22個億。

　　另一個來自上海的案例是，上海華潤置業橡樹灣項目曾在3月初傳出認購量不符合開發商預期的消息，導致開盤時間和開盤價格遲遲未定。但根據記者最新了解，該項目在3月12日推出的40套房源當天售罄，開發商更在原來的3.8萬元/平方米的均價預期基礎上直接賣出了均價4萬元/平方米。(記者 于兵兵 ○編輯 王曉華 )