兩會(huì)召開(kāi)前,政策動(dòng)向?qū)Ψ績(jī)r(jià)走勢(shì)的影響,給業(yè)界及購(gòu)房者巨大的遐想空間,大有對(duì)房?jī)r(jià)形成圍剿之勢(shì)。然而,兩會(huì)之后,深圳樓市并未如當(dāng)初期望的那樣走低,在過(guò)去幾周內(nèi),一手房的成交出現(xiàn)回暖,二手房的成交也有高漲之勢(shì),價(jià)格方面也仍在漲。如此行情,有開(kāi)發(fā)商都表示有些意外。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部的觀點(diǎn)也認(rèn)為,此輪調(diào)控著眼長(zhǎng)線,雖然目前沒(méi)有暴風(fēng)驟雨似的效果,但在接下來(lái)會(huì)有更多的政策出臺(tái),以確保今年房?jī)r(jià)的平穩(wěn)。

　　現(xiàn)象�＋�成家價(jià)量未如預(yù)期往下走

　　新房方面,南山后海片區(qū)無(wú)疑是最具有代表性的區(qū)域之一,后海某樓盤(pán)工作人員告訴記者,近期一個(gè)明顯的感覺(jué)就是樓盤(pán)賣得出人意料的好。“此前成交都比較淡,購(gòu)房者在觀望,以前樓盤(pán)的炒樓者大約占到六成以上,但近期購(gòu)房者大都是以自住為主,小戶型居多,價(jià)格上整體來(lái)講還是比較高的。”該工作人員告訴記者。

　　前一段時(shí)間密集出臺(tái)的政策沒(méi)能阻止剛需的爆發(fā)。近兩周,全市二手住宅共成交2176套,環(huán)比上升11.36%；二手房掛牌均價(jià)持續(xù)平穩(wěn),上周掛牌價(jià)格為15259元/平米,與前周掛牌價(jià)格15158元/平米基本持平。

　　深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李耀智表示,公司三級(jí)市場(chǎng)近兩周每日成交大概有130—150單,而在春節(jié)前后,日均成交不過(guò)30—40單。據(jù)一些中介統(tǒng)計(jì),上周二手房成交超過(guò)2000套,而新房成交也環(huán)比大升七成。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,3月以來(lái)二手房成交量比2月同期上升50%以上,已連續(xù)3周持續(xù)上升,全市二手房成交量呈現(xiàn)持續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。隨著調(diào)控政策執(zhí)行力的加強(qiáng),預(yù)計(jì)后市深圳二手房局部區(qū)域價(jià)格有望松動(dòng),成交量或?qū)⒕徛�上升�?/p>

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒在接受采訪時(shí)表示:目前市場(chǎng)反彈表明深圳潛在需求依然很大,老百姓依然有改善住房的要求。“現(xiàn)在新房每日成交量不過(guò)100來(lái)套,比正常250套還低很多,因此,整體依然處于觀望之中。”他認(rèn)為,兩會(huì)之后,無(wú)論是行業(yè)政策還是保障政策,都還會(huì)出臺(tái),因此,目前的反彈只是“暫時(shí)性的”。

　　解讀�＋�本輪調(diào)控著眼長(zhǎng)線

　　政策的調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響往往超過(guò)市場(chǎng)本身的調(diào)節(jié),也正因?yàn)槿绱?今年兩會(huì)上,代表委員們對(duì)房地產(chǎn)的空前關(guān)注也成為購(gòu)房者的期望。

　　然而,“后兩會(huì)時(shí)代”,樓市依然上揚(yáng)讓購(gòu)房者再次無(wú)力。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部認(rèn)為:本輪調(diào)控不是追求短期見(jiàn)效,而是著眼于長(zhǎng)線,時(shí)間跨度至少3年；調(diào)控政策將是柔中帶剛；調(diào)控政策將一步步推進(jìn)；調(diào)控將采取貨幣+財(cái)政+產(chǎn)業(yè)政策+規(guī)范交易秩序的綜合手段。

　　該觀點(diǎn)認(rèn)為,前一階段出臺(tái)的政策有一個(gè)消化期,政策與市場(chǎng)反映之間有“時(shí)滯”。同時(shí),經(jīng)過(guò)2005—2007年政策的洗禮,市場(chǎng)對(duì)政策有一定的“耐藥性”。此外,2004-2007年的政策或許有點(diǎn)矯枉過(guò)正,間接導(dǎo)致了2007年第四季到2008年的樓市蕭條。而2009年下半年以來(lái)的政策則吸取了用藥過(guò)猛的經(jīng)驗(yàn),“精確制導(dǎo)”對(duì)目標(biāo)一步步的進(jìn)行打擊。

　　日前針對(duì)購(gòu)置二套房的提高首付和提高稅率的政策如今執(zhí)行頗為嚴(yán)格。記者在走訪多家地鋪時(shí),均被告知,目前基本上做不到二套房首付兩成,“這個(gè)政策再加上利率七折優(yōu)惠上浮至八五折,對(duì)于打擊很多炒房者來(lái)說(shuō)還是比較有效的。”世華地產(chǎn)某地鋪工作人員告訴記者。

　　對(duì)于大多數(shù)人購(gòu)房者來(lái)講,期待像2009年一季度尾那樣的房?jī)r(jià)洼地已經(jīng)成為泡影,對(duì)于未來(lái)的政策大家尤為關(guān)注。

　　美聯(lián)地產(chǎn)地產(chǎn)部的觀點(diǎn)認(rèn)為,中央政府更有可能采用柔中帶剛的調(diào)節(jié)。從住宅按揭優(yōu)惠的取消可見(jiàn)端倪。中央政府基本上采取了“三步走”的措施。取消二套房以上優(yōu)惠只是其中的第一步。第二步,房貸優(yōu)惠措施取消的戰(zhàn)火逐漸也蔓延到“改善性住房”。“改善性住房”從最初成為“二套以上住房”的同意詞,逐步變成更準(zhǔn)確的“改善性”住房,到目前“改善性住房”優(yōu)惠政策的名存實(shí)亡,宣告住宅按揭優(yōu)惠政策進(jìn)一步轉(zhuǎn)向。最后,將減少“首次置業(yè)”優(yōu)惠。

　　南方日?qǐng)?bào)記者蘇妮