《深圳城市更新辦法》出臺后,極大調動了城市舊改的熱情,業(yè)內一度認為此舉會對盤活既有土地、繼而提高供應量,從而對房價有平抑作用。

　　但記者近日調查發(fā)現,伴隨著開發(fā)商的進入,不少投資客爭相進入舊改片區(qū)大量收購待拆遷老房,使得這些平日無人問津的房子迅速漲價,而另一些老片區(qū)雖還未列入城市更新計劃,但一個拆遷籌備的倡議也會引來房價的一夜翻紅。

　　業(yè)內認為,城市更新帶來供應量增加的效應不大,而舊改拆遷補償等成本很可能會轉嫁樓市,帶來新建房屋價格的上升。

　　“無論樓層、朝向,有房就收”

　　3月初,深圳公布了今年首批進入城市更新單元規(guī)劃計劃的89個項目,不僅帶動了深圳多家本地地產股票應聲上揚,而且這89個項目涉及的深圳多個老舊小區(qū)的房價一夜間上漲,幅度大多超過30%。

　　“南苑新村的房子去年6、7月也就八九千元,去年11月也就徘徊在萬元左右,并且少人問津,現在因為南苑新村在89個更新項目中,房價已經超過1.4萬元/平方米,原來很多掛牌的賣家甚至撤牌不賣了。”南山區(qū)委附近的南苑新村內世紀方略地鋪的中介說。

　　記者多渠道聯系南苑新村的二手樓賣家,大多開價1.6萬元/平方米以上,相比去年6、7月幾近翻番。

　　在南苑新村,到處懸掛著“倡導和諧舊改,實施文明拆遷”之類的條幅,申報南苑新村城市更新項目的金暉房地產公司是這一小區(qū)的原開發(fā)商,經歷20多年風雨的南苑新村早就有了舊改的意向,5年前金暉就拿到了大多數業(yè)主愿意進行舊改的意向書,“一直沒有政策”,直到城市更新辦法出臺,金暉申報了城市更新項目,5年間的準備也讓南苑新村的城市更新項目成為今年首批城市更新規(guī)劃計劃。

　　金暉在南苑新村中設立舊改籌備辦公室,下一步工作是拿到業(yè)主委托金暉進行舊改的意向書,制訂拆遷重建規(guī)劃,再和業(yè)主簽訂拆遷補償協議。但即使已進入城市更新規(guī)劃計劃,距離真正拆遷仍很遠,“最樂觀地估計,拆除重建后新南苑新村也要在三五年之后了”。

　　即使老房子更新成為新房的愿望短期內不能實現,但崗廈村等舊改項目一夜之間成就近10個億萬富翁及20來個億萬家族的神話仍刺激著渴望財富的人們的神經。南苑新村世紀方略的中介告訴記者,89個項目一出來就有一批投資客進入南苑新村買房子,“他們有房就收,無論樓層、朝向,這一批投資客有幾十個”。

　　書香門第商業(yè)運營CEO王永勝稱,據其所知有一名投資客很早就在關注城市更新,一早得到內幕消息后就于去年6、7月在南苑新村、龍溪花園等地購置了多套房產,而這兩個小區(qū)此次都在89個城市更新計劃當中。

　　多個小區(qū)舊改“被提前”

　　“城市要高端化、城市要現代化,改造更新就是把舊的改成新的,這背后是一個強大的產業(yè)躍升的支撐。”王永勝說。

　　深圳市城市更新辦法無疑開啟了一個“舊改”產業(yè),不僅住在老房子里幾十年的住戶被燃起了舊改的激情,開發(fā)商更是紛紛被調動起來加入到舊改這一波大潮中。

　　在華強南路的下步廟北區(qū),深圳某媒體曾爆出下步廟北區(qū)舊改將啟動的新聞,南方日報記者調查發(fā)現原來是兩家開發(fā)商進駐該小區(qū),各自拿出小區(qū)規(guī)劃和拆遷補償框架爭取業(yè)主舊改意向,“誰先獲得小區(qū)2/3業(yè)主的舊改意向,誰就獲得了先申報城市更新規(guī)劃計劃的權利”,而事實上這一小區(qū)的舊改還并未進入城市更新單元規(guī)劃計劃,由于開發(fā)商的搶先登陸,小區(qū)舊改“被提前”了。

　　深圳市城市更新辦法出臺伊始,業(yè)內人士曾表示此舉將激起開發(fā)商舊改的極大熱情,其背景是城市更新辦法規(guī)定權利人可作為更新改造實施主體自行融資、自行改造,且自行改造項目中的土地可選擇協議出讓,不需要進行統(tǒng)一的“招拍掛”。辦法實施數月來,多個小區(qū)都掛出了鼓勵舊改和動遷的條幅,其背后不乏開發(fā)商在人為推動。

　　在深圳的園嶺、華富村、布心花園、下步廟北區(qū)、南園,已有開發(fā)商表示有意參與舊改。不過在舊改過程中,開發(fā)商要先拿到2/3業(yè)主同意進行舊改的意向書,然后再向深圳規(guī)劃國土委申報城市更新單元規(guī)劃計劃,納入城市更新年度計劃后,開發(fā)商還要征求業(yè)主意愿是否由其來進行舊改,之后還涉及一系列小區(qū)建設規(guī)劃上報及審批、拆遷補償協議的簽訂等,這一周期往往會花費數年。而由于舊改項目的巨大利益,不少開發(fā)商紛紛進入各老舊小區(qū)參與舊改,原本耗費巨大時間精力的拆遷進程一下子“被加速”了。

　　而老小區(qū)的一些業(yè)主也開始自發(fā)籌備舊改,希望盡快促成自己所在小區(qū)進入舊改項目,他們積極籌辦業(yè)委會,甚至和開發(fā)商一起推動舊改進程。

　　中介也紛紛炒作“拆遷”概念。布心花園僅因開發(fā)商和業(yè)主進行了初期溝通而被冠之以“準舊改小區(qū)”,這一預期催生了小區(qū)樓價的快速上漲,樓房甚至有價無市。位于南山區(qū)南油片區(qū)的龍城花園二手房出現搶購現象,僅僅緣于業(yè)主委員會貼出一份倡議的“拆遷公告”。

　　城市更新或帶高房價

　　城市更新辦法一經出臺就帶動了25個更新項目,涉及總建筑面積近400萬平方米,業(yè)內曾認為這一辦法將帶動深圳新一輪的“土地解放運動”,彼時更有專家表示由于加快了土地的盤活速度,市場會加大供應量,從而對房價有下行趨勢影響。但辦法實施至今,不少業(yè)內人士已悄然改變了這一看法,多認為城市更新帶來的是逐年供應,對實際供應量影響不大,而由于高額補償成本最終都將轉嫁樓市,或帶高房價。

　　王永勝認為,政策出臺后,市場預期看好,舊房價格飆升,“所有地塊開發(fā)和供應不是由政府一手調控的,由于開發(fā)節(jié)奏和時間差關系,每年面市的一些改造項目基本上是杯水車薪,一出來就被消化掉了,市場期望通過城市更新增加供應量的美好愿望基本上也是個大泡泡,反之城市更新由于拆遷成本高企反而會推高房價,投資客和投機客的炒作也會加速這些項目的價格飆升”。

　　記者曲廣寧