《深圳城市更新辦法》出臺后,極大調動了城市舊改的熱情,業內一度認為此舉會對盤活既有土地、繼而提高供應量,從而對房價有平抑作用。

　　但記者近日調查發現,伴隨著開發商的進入,不少投資客爭相進入舊改片區大量收購待拆遷老房,使得這些平日無人問津的房子迅速漲價,而另一些老片區雖還未列入城市更新計劃,但一個拆遷籌備的倡議也會引來房價的一夜翻紅。

　　業內認為,城市更新帶來供應量增加的效應不大,而舊改拆遷補償等成本很可能會轉嫁樓市,帶來新建房屋價格的上升。

　　“無論樓層、朝向,有房就收”

　　3月初,深圳公布了今年首批進入城市更新單元規劃計劃的89個項目,不僅帶動了深圳多家本地地產股票應聲上揚,而且這89個項目涉及的深圳多個老舊小區的房價一夜間上漲,幅度大多超過30%。

　　“南苑新村的房子去年6、7月也就八九千元,去年11月也就徘徊在萬元左右,并且少人問津,現在因為南苑新村在89個更新項目中,房價已經超過1.4萬元/平方米,原來很多掛牌的賣家甚至撤牌不賣了。”南山區委附近的南苑新村內世紀方略地鋪的中介說。

　　記者多渠道聯系南苑新村的二手樓賣家,大多開價1.6萬元/平方米以上,相比去年6、7月幾近翻番。

　　在南苑新村,到處懸掛著“倡導和諧舊改,實施文明拆遷”之類的條幅,申報南苑新村城市更新項目的金暉房地產公司是這一小區的原開發商,經歷20多年風雨的南苑新村早就有了舊改的意向,5年前金暉就拿到了大多數業主愿意進行舊改的意向書,“一直沒有政策”,直到城市更新辦法出臺,金暉申報了城市更新項目,5年間的準備也讓南苑新村的城市更新項目成為今年首批城市更新規劃計劃。

　　金暉在南苑新村中設立舊改籌備辦公室,下一步工作是拿到業主委托金暉進行舊改的意向書,制訂拆遷重建規劃,再和業主簽訂拆遷補償協議。但即使已進入城市更新規劃計劃,距離真正拆遷仍很遠,“最樂觀地估計,拆除重建后新南苑新村也要在三五年之后了”。

　　即使老房子更新成為新房的愿望短期內不能實現,但崗廈村等舊改項目一夜之間成就近10個億萬富翁及20來個億萬家族的神話仍刺激著渴望財富的人們的神經。南苑新村世紀方略的中介告訴記者,89個項目一出來就有一批投資客進入南苑新村買房子,“他們有房就收,無論樓層、朝向,這一批投資客有幾十個”。

　　書香門第商業運營CEO王永勝稱,據其所知有一名投資客很早就在關注城市更新,一早得到內幕消息后就于去年6、7月在南苑新村、龍溪花園等地購置了多套房產,而這兩個小區此次都在89個城市更新計劃當中。

　　多個小區舊改“被提前”

　　“城市要高端化、城市要現代化,改造更新就是把舊的改成新的,這背后是一個強大的產業躍升的支撐。”王永勝說。

　　深圳市城市更新辦法無疑開啟了一個“舊改”產業,不僅住在老房子里幾十年的住戶被燃起了舊改的激情,開發商更是紛紛被調動起來加入到舊改這一波大潮中。

　　在華強南路的下步廟北區,深圳某媒體曾爆出下步廟北區舊改將啟動的新聞,南方日報記者調查發現原來是兩家開發商進駐該小區,各自拿出小區規劃和拆遷補償框架爭取業主舊改意向,“誰先獲得小區2/3業主的舊改意向,誰就獲得了先申報城市更新規劃計劃的權利”,而事實上這一小區的舊改還并未進入城市更新單元規劃計劃,由于開發商的搶先登陸,小區舊改“被提前”了。

　　深圳市城市更新辦法出臺伊始,業內人士曾表示此舉將激起開發商舊改的極大熱情,其背景是城市更新辦法規定權利人可作為更新改造實施主體自行融資、自行改造,且自行改造項目中的土地可選擇協議出讓,不需要進行統一的“招拍掛”。辦法實施數月來,多個小區都掛出了鼓勵舊改和動遷的條幅,其背后不乏開發商在人為推動。

　　在深圳的園嶺、華富村、布心花園、下步廟北區、南園,已有開發商表示有意參與舊改。不過在舊改過程中,開發商要先拿到2/3業主同意進行舊改的意向書,然后再向深圳規劃國土委申報城市更新單元規劃計劃,納入城市更新年度計劃后,開發商還要征求業主意愿是否由其來進行舊改,之后還涉及一系列小區建設規劃上報及審批、拆遷補償協議的簽訂等,這一周期往往會花費數年。而由于舊改項目的巨大利益,不少開發商紛紛進入各老舊小區參與舊改,原本耗費巨大時間精力的拆遷進程一下子“被加速”了。

　　而老小區的一些業主也開始自發籌備舊改,希望盡快促成自己所在小區進入舊改項目,他們積極籌辦業委會,甚至和開發商一起推動舊改進程。

　　中介也紛紛炒作“拆遷”概念。布心花園僅因開發商和業主進行了初期溝通而被冠之以“準舊改小區”,這一預期催生了小區樓價的快速上漲,樓房甚至有價無市。位于南山區南油片區的龍城花園二手房出現搶購現象,僅僅緣于業主委員會貼出一份倡議的“拆遷公告”。

　　城市更新或帶高房價

　　城市更新辦法一經出臺就帶動了25個更新項目,涉及總建筑面積近400萬平方米,業內曾認為這一辦法將帶動深圳新一輪的“土地解放運動”,彼時更有專家表示由于加快了土地的盤活速度,市場會加大供應量,從而對房價有下行趨勢影響。但辦法實施至今,不少業內人士已悄然改變了這一看法,多認為城市更新帶來的是逐年供應,對實際供應量影響不大,而由于高額補償成本最終都將轉嫁樓市,或帶高房價。

　　王永勝認為,政策出臺后,市場預期看好,舊房價格飆升,“所有地塊開發和供應不是由政府一手調控的,由于開發節奏和時間差關系,每年面市的一些改造項目基本上是杯水車薪,一出來就被消化掉了,市場期望通過城市更新增加供應量的美好愿望基本上也是個大泡泡,反之城市更新由于拆遷成本高企反而會推高房價,投資客和投機客的炒作也會加速這些項目的價格飆升”。

　　記者曲廣寧