總價200萬元，一個年收入10萬元的“金領(lǐng)”，20年不吃不喝不用，也僅夠買一套房。一個月收入5000元的白領(lǐng)，10年不吃不喝不用，也僅夠交一個首期。但今年前三個月，總價200萬元的住宅成交量，占到廣州整體成交量的50%以上。

　　“兩會”聲討，土地調(diào)控，信貸收緊，3月的廣州樓市卻反其道而行之，再現(xiàn)量價齊升之勢。雖然廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)還未公布，但代理銷售廣州一手樓盤超過八成的中介代理商合富輝煌、中原地產(chǎn)等相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，雖然有點(diǎn)出人意料，但3月廣州住宅成交量、成交價大幅上升已是事實(shí)。根據(jù)陽光家緣的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月廣州樓市成交面積和金額環(huán)比大漲六成以上。中原地產(chǎn)監(jiān)測調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，3月的最后一周，廣州住宅成交量環(huán)比增幅超八成，回暖態(tài)勢強(qiáng)勁。受一手市場帶動，3月二手市場成交也上漲五成以上。

　　時下，珠江新城的房價邁向3萬元/平方米，海珠區(qū)大盤早已沖破2萬元/平方米，就連以前被視為“偏僻”的番禺熱門樓盤的售價也已經(jīng)越過2萬元/平方米的門檻……高房價下，到底誰在買單？合富輝煌首席分析師黎文江指出，從去年下半年以來，廣州市中心區(qū)“富人買房”的現(xiàn)象已十分明顯，像珠江新城、荔灣老城等區(qū)域的樓市，基本已成為“有錢人的游戲”。

　　市場現(xiàn)象

　　200萬元房，成交超五成

　　套均總價200萬元，一個年收入10萬元的廣州“金領(lǐng)”，20年不吃不喝不用，也僅夠買一套房。總價200萬元，按三成首期計(jì)算，一開始就得交60萬元，一個月收入5000元的廣州白領(lǐng)，10年不吃不喝不用，也僅夠交一個首期。看起來，200萬元的總價的確是“太貴”了。但中原地產(chǎn)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，在廣州中心六區(qū)，套均總價超過200萬元的房子，不是物以“稀”為貴，而是已經(jīng)成為多數(shù)，成為常態(tài)。今年前三個月，總價200萬元的住宅成交量，占到廣州整體成交量的50%以上。總價300萬元以上的則占到20%以上。什么人在買這些房？中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜指出，越是手里有很多的房子的人，越成為現(xiàn)在買房的主力，而那些人生第一次買房的真正“用家”，倒是無房可買，這正是目前的樓市真相。“改善型、多次置業(yè)型、投資型買家，占到目前成交的70%以上，是他們在支撐著現(xiàn)在的高房價。”黃韜說，在銷售一線，他差不多每天都能碰到手上已經(jīng)持有四五套房產(chǎn)的買家。

　　代理了廣州近七成一手樓盤的合富輝煌，在2010年前，要求對總價200萬元以上的“豪宅”進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年升級了，改為統(tǒng)計(jì)總價300萬元以上的成交數(shù)字。據(jù)該公司的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年頭兩個月，廣州總價超過300萬元的房產(chǎn)成交達(dá)4655套，而同期供應(yīng)量僅為5517套，成交率高達(dá)84%，可見300萬元的房子根本不愁賣。與全市總成交相比，300萬元的住宅成交量占比16%。相關(guān)人員表示，3月份的成交還未統(tǒng)計(jì)出來，但可以肯定300萬元的房產(chǎn)成交會比前兩個月的平均數(shù)高出很多。

　　深層剖析

　　政策溫和，外來購買力增

　　為何3月樓價再升？合富輝煌的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，有錢人功不可沒：去年12月，總價300萬元以上的房產(chǎn)僅成交648套，相比今年頭兩個月的平均數(shù)2328套，數(shù)量相差七成。而300萬元以上的房產(chǎn)占全市總成交量的比例，今年1月超過16%，去年1月僅占8%。一年時間，300萬級的住宅成交占比大幅提高了一倍。與此同時，200萬元住宅的成交在去年1月只占總成交量的10%，到了今年1月上升至占比32%，一年時間，占比急升220%！

　　“主導(dǎo)目前市場的買房人，手里不差錢，對他們來說，買不買不是問題，什么時候買才是問題。”中原地產(chǎn)黃韜分析指出，“兩會”后政策溫和，北京三塊“地王”出現(xiàn)，廣州中心城區(qū)無地可供，很多有錢的買家決定“不等了”，結(jié)束觀望，再次出手。這些富人來自什么地方？黃韜指出，200萬元以上的產(chǎn)品，20%是外來購買力消化，而到了300萬元以上的房產(chǎn)，各國各地包括北京、上海等地的購買力占到了50%以上。北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心韓世同認(rèn)為，在南京等地已經(jīng)出現(xiàn)的“溫州炒房團(tuán)”、“內(nèi)蒙炒房團(tuán)”目前在廣州還看不到有什么動作。但據(jù)觀察，目前豪宅買家中，廣州常住人口購買的比例正在降低，來自珠三角的佛山、東莞等地買家在增加，如花都的一些豪宅盤，外來購買力超過50%。

　　前景預(yù)測

　　豪宅占比仍會越來越高

　　“開發(fā)商流行做豪宅，200萬元以上的房產(chǎn)成交占全市總成交量的比例越來越高的趨勢，在一兩年內(nèi)還會延續(xù)。”黎文江指出，這主要是開發(fā)商為了通過提高單價來彌補(bǔ)供應(yīng)量的不足。開發(fā)商嗅覺靈敏，知道近一兩年廣州住宅供應(yīng)量不足，因此像珠江新城，普遍都在容積率不可變的情況下，把樓層建高，做“頂級”豪宅。科學(xué)城地王也是拔高樓層，使每層都能做出“超豪”大戶型。“開發(fā)商不是做慈善事業(yè)的，也不是給政府打工的，這兩年做一些‘違反常理’的事情，也是因應(yīng)市場需要。”黎文江指出，去年房價漲得太快，大部分人對廣州房價進(jìn)入“萬元時代”還來不及適應(yīng)，接受起來需要時間，但開發(fā)商不可能降低價格去迎合消費(fèi)者，更多的選擇是拉高房價，讓均價長時間保持在高位，讓買家去逐漸適應(yīng)“萬元房”。

　　黃韜認(rèn)為，今年接下來的時間，高房價要跌下去不容易，但再瘋漲已不可能。“價升量跌的話，政府可能不會再出政策，但如果價量齊漲，上面肯定要壓，還會有政策出來。”黃韜認(rèn)為，政府的目的不是為了反轉(zhuǎn)，而是要保持穩(wěn)定。趙亞洲