上海 信號混亂

　　回想去年此時，救市背景下的上海樓市恰好“恢復(fù)”至2007年水平，樓市交易顯得春意盎然。而眼下的上海樓市也在“試探”著回暖，只是如這早春的天氣一般，乍暖還寒。

　　美聯(lián)物業(yè)上海市場研究部的分析師向記者介紹，2009年3月上海共銷售156萬平方米的商品住宅，環(huán)比增幅97%，并超過2007年3月的154萬平方米；商品住宅成交均價達(dá)到13131元/平方米。由此，樓市展開了一輪“金三銀四”的行情，隨后，更是在二季度正式宣布全面回暖。

　　去年樓市的瘋狂有目共睹，今年迎來新一輪房地產(chǎn)調(diào)控也在意料之中。而在剛剛過去的2010年3月，上海樓市卻走出了一條先抑后揚的曲線。商品住宅成交面積為80萬平方米，環(huán)比大漲150%，也代表著成交量在連續(xù)3個月的下跌后止跌反彈；成交均價為19767元/平方米，同比則上漲48%，并且已連續(xù)4個月維持在2萬元/平方米上下。

　　繼3月最后4天連續(xù)突破千套大關(guān)后，就在本周一清明節(jié)，上海商品房成交量又現(xiàn)1801套的突然爆發(fā)。這也似乎傳達(dá)出一個信號：調(diào)控再次無效，樓市又將成脫韁之馬。

　　總體而言，出現(xiàn)這種信號混亂局面的原因還是由于上海樓市趨勢不明，同時市場內(nèi)相關(guān)利益方試探意味強(qiáng)烈，甚至想“挑戰(zhàn)”調(diào)控。“從高房價這一焦點要素來看，‘后兩會時代’的樓市顯然并沒有保持太多矜持，成交量提升的同時房價不改堅挺本色。預(yù)計政策整體溫和仍會主導(dǎo)眼下的‘小陽春’進(jìn)一步發(fā)展，但投資投機(jī)氣氛的抬頭與嚴(yán)厲調(diào)控的激烈對沖，是在敦促調(diào)控力度的加強(qiáng)和調(diào)控舉措的創(chuàng)新。”上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏直言。（記者 李和裕）

　　深圳 冰點到沸點

　　深圳一直是中國房地產(chǎn)市場大波動的最佳縮影。2009年的深圳又精彩演繹了中國樓市從冰點到沸點的瘋狂劇。

　　深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，2009年3月，深圳新房均價為11101元/平方米，二手房均價為13265元/平方米。而到了2010年3月，深圳新房均價為20435元/平方米，二手房均價為18093。一手房上漲幅度達(dá)到84%，二手房上漲幅度為36%。

　　“深圳樓市去年最明顯的特征就是房價暴漲。主要原因就是去年初出臺了一系列救樓市的優(yōu)惠政策，使得樓市迅速從底部走出。這體現(xiàn)出兩波行情，一波是在3、4月份，優(yōu)惠政策出臺后，購房者預(yù)期發(fā)生變化，需求集中釋放。一波是11、12月，優(yōu)惠政策即將到期，購房者瘋狂搶購。”中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)王世界表示。

　　2009年初，深圳樓市一片哀鴻遍野，價格較2007年的高點跌了近一半，深圳樓市陷入了最低潮。危急時刻，政府的救市使深圳樓市開始觸底反彈。隨后在看漲預(yù)期下，深圳房價一路狂飆，到2009年12月份達(dá)到了21944/平方米。瘋狂的房價讓民眾怨聲載道，2009年底政府終于出手調(diào)控房地產(chǎn)市場，出臺了稅收、土地、金融等一系列政策。

　　然而，這一系列政策沒能拖住房價。“去年政府放寬政策救市時，房地產(chǎn)迅速回暖。而今年一系列調(diào)控政策出臺后，房價卻并未停止上漲，調(diào)控效果并不明顯，主要是因為今年的政策較為溫和。此外，今年市場的資金量太大，而樓市成為了抵御通脹的最佳去處。”王世界表示，目前深圳樓市的泡沫明顯，政府后期需要出臺一系列更為嚴(yán)厲的政策進(jìn)行調(diào)控。（記者 潘建）

　　北京 清明假期二手房再創(chuàng)紀(jì)錄

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)成交數(shù)據(jù)，4月4至6日北京市二手房成交672套，相比2009年清明假期期間446套的成交量，漲幅高達(dá)51%。回顧去年樓市小陽春以來，房價一路走高，且調(diào)控政策紛紛落地，房價卻是越調(diào)越高，屢超市場預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士表示，政府絕不會坐視不理，預(yù)計政策面很可能繼續(xù)出臺更嚴(yán)厲的措施。

　　記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，以及多家中介了解到，1季度北京二手房總成交量突破5萬套，漲幅在30%左右。從綜合各方面數(shù)據(jù)顯示，記者注意到，北京二手房房價漲幅在50%左右，而新房價格漲幅至少在20%以上，房價上漲的態(tài)勢并沒得到遏制。

　　據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，與2009年1季度北京二手房均價不足9300元/平方米的交易均價相比，今年二手房均價穩(wěn)定在14000元/平方米左右，均價上漲幅度達(dá)到了50%。

　　需要指出的是，單單從成交量上來看，北京二手房的火爆已經(jīng)超過新房，成為影響市場的關(guān)鍵因素之一。特別是3月份，市場更為炙熱。其中，3月29日、3月30日成交量分別達(dá)2040套、2273套，連續(xù)兩天突破2000套，30日更是創(chuàng)造了北京二手房交易有史來最高峰。

　　“從目前的情況來看，投資性購房需求不但沒有得到遏制，相反比去年還要猛烈。”張大偉告訴記者，中原地產(chǎn)抽樣調(diào)查中投資比例首次達(dá)到41.2%，甚至超過了去年市場最火爆的11至12月份。

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，政策并未明顯的影響購房者對房價上漲的預(yù)期，是此輪調(diào)控落空的主因。但是，中央政府對此絕不會坐視不理，因此預(yù)計政策面很可能繼續(xù)出臺更嚴(yán)厲的措施。（記者 于祥明）

　　南京 調(diào)控乏力？

　　據(jù)分析，財稅和信貸政策將是新一輪政策的重點。

　　上周日，一年一度的南京春季房地產(chǎn)商品交易會落下帷幕，4天的房展獲得意向購房1452組，現(xiàn)場定房326套，定房數(shù)與去年春交會相比下降37%。但與此同時，南京房價在供應(yīng)緊縮中繼續(xù)上揚，有針對南京近百個在售樓盤的售價調(diào)查顯示，3月新房價格比去年12月底時又整體上漲了6%。

　　今年以來的南京樓市則表情僵持。從成交看，購房者的觀望情緒仍在，1月商品住宅共成交4063套，2月成交1899套，3月成交4330套，但和去年3月相比，成交量仍下降了43%。從供應(yīng)看，開發(fā)商光顧著試探，如春交會參展的新盤只有十幾個，并且真正在推房的只有幾個，而目前全市可售商品住宅只有2.2萬多套。

　　“雖然個別樓盤價格微調(diào)，但如果供應(yīng)局面沒有改善，價格恐怕還會上升。”世聯(lián)地產(chǎn)的分析師認(rèn)為。更有一些分析師認(rèn)為南京地方的房地產(chǎn)調(diào)控屬于“有氣無力”型，從去年年底的20條新政來看，購房補(bǔ)貼等保需求的措施仍在，營業(yè)稅調(diào)整、實名制購房等抑制投機(jī)的措施則新意不大；從今年的動作來看，收回“地王”、處罰違規(guī)開發(fā)商，降低公積金貸款額度等也沒能直接影響樓市的供求心態(tài)，“雖不能說調(diào)控一出，房價就應(yīng)聲而落，但如果效果不明顯，調(diào)控力度需要增強(qiáng)。”（記者 李和裕）

　　杭州 政策托市？

　　回顧2009年，和許多城市一樣，政策“救市”首先讓杭州樓市回過氣來，而且市場溫度日趨沸騰。全年共創(chuàng)下了115577套的銷售量，平均每個月成交近1萬套；新房均價從3月的10780元/平方米一路飆升到12月的19560元/平方米；開發(fā)商也從原先的打折促銷到發(fā)號排隊出售，甚至于從價格戰(zhàn)演變?yōu)槌促u“房號”。

　　而步入新的一年，杭州樓市看上去險象環(huán)生，但在調(diào)控考驗所帶來的撤銷率猛增、量價雙降及春節(jié)“零成交”危機(jī)后，一切似乎又像是2009年的輪回。在剛剛過去的3月，杭州主城區(qū)共成交商品房1829套，環(huán)比漲幅高達(dá)242%；同時值得一提的是預(yù)定行情，達(dá)到1427套，環(huán)比也大漲250%；而3月杭州主城區(qū)的商品房成交均價為21544元/平方米，比今年1月和去年12月漲幅更是高達(dá)33%和10%。

　　和南京一樣，杭州的地方調(diào)控政策也受到不小爭議。今年1月10日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，旨在合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機(jī)性購房需求。而杭州也在同一日推出29條房產(chǎn)新政，規(guī)定手中無房者在杭州市區(qū)購買140平方米以下的普通住房，就可獲得房款總額1.3%的財政補(bǔ)貼等一系列措施，雖然也有加強(qiáng)保障、抑制投機(jī)的條款，但在市場看來，還是有高價托市的嫌疑。

　　眼下，杭州業(yè)內(nèi)對于樓市的預(yù)期已經(jīng)不再看空，縱然購房者和開發(fā)商依然抱有觀望態(tài)度，供應(yīng)總體緊張以及政府的“支持”，使得業(yè)內(nèi)認(rèn)為杭州樓市今年雖不可能如去年那樣大漲，但回調(diào)的可能性也不大。（記者 李和裕）