苦等數(shù)月,房價不降反升,深圳樓市的走向讓很多人都大呼看不懂。隨著3月樓市量價的回升,“陽春”回暖再現(xiàn)。據(jù)深圳市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù),3月全市共成交商品房13406套,環(huán)比大增119.16%。其中全市共成交一手房3002套,環(huán)比增長178.48%；二手住宅成交10404套,環(huán)比漲幅高達(dá)106.47%。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,3月?lián)�市量價齊升的主要原因是由于春節(jié)前后及2月份積累的需求,特別是自住的剛性需求在3月集中爆發(fā)。但美聯(lián)地產(chǎn)最新發(fā)布的住宅藍(lán)籌指數(shù)報告顯示,3月深圳樓市量價回升的背后,全市二手房的租金回報率僅有3.12%,創(chuàng)下歷史最低點(diǎn)。

　　溫和上升可能成為主要趨勢

　　市民鄧女士剛在景田片區(qū)買了一套二手房,讓她下定決心購房的原因,是因?yàn)樵谌�番五次與中介溝通中發(fā)現(xiàn),現(xiàn)在手里有樓的人都比較經(jīng)得起“風(fēng)浪”,“本以為過了這段時間價格會走低一些,沒想到等來等去,合心意的戶型都被挑走了,新出來的掛牌價格越來越高,索性就出手了。”

　　事實(shí)上,在經(jīng)歷一二月份的短暫低迷后,3月份,深圳樓市復(fù)蘇跡象明顯,成交量回升明顯,成交總量、新房和二手房成交量都翻倍。市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示,3月,全市共成交商品房13406套,環(huán)比大增119.16%。其中,全市共成交一手房3002套,環(huán)比增長178.48%；全市二手房成交宗數(shù)為10404套,環(huán)比增長106.47%。

　　“開發(fā)商不缺錢”成了今年樓市堅(jiān)挺的重要原因之一。此前,在一個開發(fā)商與經(jīng)濟(jì)學(xué)家公開贊彈樓市走勢的節(jié)目中,開發(fā)商代表毫不諱言地表示,開發(fā)商降不降價僅在于自己缺不缺錢。如果到了月底銀行有一筆巨款要到期的話,無論市場情況如何,開發(fā)商肯定會想辦法售樓。

　　在成交冷淡時期,即使成交量停頓,樓市也依然堅(jiān)挺。然而,在成交量反彈厲害的3月,成交價格的增幅立刻明顯地顯示出來；在一手房方面,存量的奇缺使得市場一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,價格更是居高不下,自去年9月份深圳全市一手房成交均價首次突破2萬元/平方米關(guān)口以來,成交紀(jì)錄不斷被刷新。截至3月份,全市一手房價格已有6個月運(yùn)行在“2萬元”以上,今年2月份甚至一度沖高到24196元/平方米,深圳樓價正式進(jìn)入“2萬元”時代。

　　而二手房方面更甚,根據(jù)世華地產(chǎn)成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)顯示,3月份全市二手住宅成交均價為12720元/平方米,環(huán)比上漲9.13%,同比2009年3月份漲幅更是高達(dá)27.66%。今年,在前兩個月的小幅下調(diào)后,3月成交均價再次上揚(yáng),需求的集中爆發(fā)是最主要動力。

　　世華地產(chǎn)市場研究部負(fù)責(zé)人認(rèn)為,在旺盛需求的刺激下,原本均衡的市場在3月中下旬后逐漸向賣方市場靠攏,業(yè)主心態(tài)變得強(qiáng)硬,返價或提價現(xiàn)象明顯增多,這是讓3月房價明顯上漲的重要原因。

　　近期的政策調(diào)控并沒有讓樓市急轉(zhuǎn)直下,業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為調(diào)控政策是一個相對長期的過程。對于樓市未來的走向,美聯(lián)地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為,在度過政策調(diào)控適應(yīng)期后,市場信心開始逐步恢復(fù),特別是一手房市場的堅(jiān)挺表現(xiàn),降低了置業(yè)者對于房價下調(diào)的預(yù)期,增強(qiáng)了其入市意愿。城市更新計(jì)劃的推行,也使得一些老舊小區(qū)成為市場關(guān)注熱點(diǎn)。從周成交走勢看,二手房成交量呈現(xiàn)逐周遞增的趨勢,目前,全市二手房成交量已經(jīng)連續(xù)6周增長,但增幅已經(jīng)明顯收窄。預(yù)計(jì)4月份,全市二手房成交量還將會進(jìn)一步回升,達(dá)到13000套左右。伴隨成交量的回升,二手房價格下調(diào)的空間已經(jīng)很小,甚至可能還會重新抬頭。一旦房價重拾升勢,政府調(diào)控態(tài)勢勢必更加嚴(yán)厲,而且,今年還將面臨加息壓力。預(yù)計(jì)今年樓價大幅攀升的可能性不會很大,溫和上升可能成為主要趨勢。

　　市民鄧女士剛在景田片區(qū)買了一套二手房,讓她下定決心購房的原因,是因?yàn)樵谌�番五次與中介溝通中發(fā)現(xiàn),現(xiàn)在手里有樓的人都比較經(jīng)得起“風(fēng)浪”,“本以為過了這段時間價格會走低一些,沒想到等來等去,合心意的戶型都被挑走了,新出來的掛牌價格越來越高,索性就出手了。”

　　事實(shí)上,在經(jīng)歷一二月份的短暫低迷后,3月份,深圳樓市復(fù)蘇跡象明顯,成交量回升明顯,成交總量、新房和二手房成交量都翻倍。市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示,3月,全市共成交商品房13406套,環(huán)比大增119.16%。其中,全市共成交一手房3002套,環(huán)比增長178.48%；全市二手房成交宗數(shù)為10404套,環(huán)比增長106.47%。

　　“開發(fā)商不缺錢”成了今年樓市堅(jiān)挺的重要原因之一。此前,在一個開發(fā)商與經(jīng)濟(jì)學(xué)家公開贊彈樓市走勢的節(jié)目中,開發(fā)商代表毫不諱言地表示,開發(fā)商降不降價僅在于自己缺不缺錢。如果到了月底銀行有一筆巨款要到期的話,無論市場情況如何,開發(fā)商肯定會想辦法售樓。

　　在成交冷淡時期,即使成交量停頓,樓市也依然堅(jiān)挺。然而,在成交量反彈厲害的3月,成交價格的增幅立刻明顯地顯示出來；在一手房方面,存量的奇缺使得市場一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,價格更是居高不下,自去年9月份深圳全市一手房成交均價首次突破2萬元/平方米關(guān)口以來,成交紀(jì)錄不斷被刷新。截至3月份,全市一手房價格已有6個月運(yùn)行在“2萬元”以上,今年2月份甚至一度沖高到24196元/平方米,深圳樓價正式進(jìn)入“2萬元”時代。

　　而二手房方面更甚,根據(jù)世華地產(chǎn)成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)顯示,3月份全市二手住宅成交均價為12720元/平方米,環(huán)比上漲9.13%,同比2009年3月份漲幅更是高達(dá)27.66%。今年,在前兩個月的小幅下調(diào)后,3月成交均價再次上揚(yáng),需求的集中爆發(fā)是最主要動力。

　　世華地產(chǎn)市場研究部負(fù)責(zé)人認(rèn)為,在旺盛需求的刺激下,原本均衡的市場在3月中下旬后逐漸向賣方市場靠攏,業(yè)主心態(tài)變得強(qiáng)硬,返價或提價現(xiàn)象明顯增多,這是讓3月房價明顯上漲的重要原因。

　　近期的政策調(diào)控并沒有讓樓市急轉(zhuǎn)直下,業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為調(diào)控政策是一個相對長期的過程。對于樓市未來的走向,美聯(lián)地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為,在度過政策調(diào)控適應(yīng)期后,市場信心開始逐步恢復(fù),特別是一手房市場的堅(jiān)挺表現(xiàn),降低了置業(yè)者對于房價下調(diào)的預(yù)期,增強(qiáng)了其入市意愿。城市更新計(jì)劃的推行,也使得一些老舊小區(qū)成為市場關(guān)注熱點(diǎn)。從周成交走勢看,二手房成交量呈現(xiàn)逐周遞增的趨勢,目前,全市二手房成交量已經(jīng)連續(xù)6周增長,但增幅已經(jīng)明顯收窄。預(yù)計(jì)4月份,全市二手房成交量還將會進(jìn)一步回升,達(dá)到13000套左右。伴隨成交量的回升,二手房價格下調(diào)的空間已經(jīng)很小,甚至可能還會重新抬頭。一旦房價重拾升勢,政府調(diào)控態(tài)勢勢必更加嚴(yán)厲,而且,今年還將面臨加息壓力。預(yù)計(jì)今年樓價大幅攀升的可能性不會很大,溫和上升可能成為主要趨勢。

　　“很多樓盤都沒有亮燈,沒人住”

　　4月3日,黃先生跟朋友一起去佳兆業(yè)上品看房,清明假期看房者眾多,而在現(xiàn)場可供選擇的房較少。

　　“當(dāng)時我們就去樓上去看看了戶型,但是當(dāng)我們看完后工作人員告訴我們,剛剛看過的那套房已經(jīng)賣出去了,不用再看了。”樓盤的旺銷讓黃先生吃驚,但是讓他感嘆的是,工作人員告訴他,剛剛有一位南山來的客戶一口氣買了5套房,而且不包括他剛看的那一套。“可見現(xiàn)在炒樓的人還是挺多的,投資客入市挺嚴(yán)重。”

　　在八卦嶺片區(qū)順道地產(chǎn)門口,前來看房的王小姐在閑聊中告訴記者,春節(jié)前后,因?yàn)檎�策風(fēng)聲吃緊,本來想將手里的幾套房子及時放出去,但是過了2月,眼見著樓市雖然仍有政策在調(diào)控,但是掛牌的價格仍然沒有降低,跟幾個買了房子的朋友交流中發(fā)現(xiàn),大家心態(tài)都比較好,也就沒打算把盤放出去,甚至有幾個朋友還在重新購買新盤,所以她也來看看有沒有合適的二手房。

　　在市場遇冷一段時間之后,投資客的試探性嘗試收到了成效,因此,投資客購房的越來越多。近期,中原地產(chǎn)一份領(lǐng)先指數(shù)報道出爐,3月二手房市場領(lǐng)先指數(shù)創(chuàng)出新高。

　　中原地產(chǎn)市場研究部市場研究部總監(jiān)王世界認(rèn)為,這主要是因?yàn)榭蛻羝毡樾纬珊笫蟹�(wěn)中有升的一致預(yù)期,自住客和追求保值性的投資客遂搶先入市,使得成交量不斷上漲,從而推高成交均價。

　　“投資客是最敏感的群體,他們對于政策風(fēng)向和市場的走勢有著敏銳的嗅覺,一有風(fēng)吹草動他們就會立刻退出,所以在春節(jié)期間,基本上形成了一個以自住需求為主的市場,但是現(xiàn)在看來,投資客又開始入市了。”星彥地產(chǎn)一名研究人員向記者表示,目前,在各區(qū)的樓盤中炒房客都有動作。“其實(shí)你只要晚上去龍崗中心城看看,很多樓盤都沒有亮燈,沒人住。”

　　炒房客的進(jìn)入進(jìn)一步推動了現(xiàn)階段的樓市“繁榮”,但美聯(lián)物業(yè)日前發(fā)布的藍(lán)籌指數(shù)報告顯示,3月全市二手房的租金回報率僅有3.12%,創(chuàng)下歷史最低點(diǎn)。該報告顯示,全市二手房租金回報率從2009年初開始一路下滑,從2009年1月的4.12%一直下降到今年3月的3.12%,整整下滑了1%。

　　根據(jù)國土資源部公布的《中國城市地價狀況2009》里提及的等同于年租金回報率的“租價比”概念,租價比值如果低于4.5%,則說明該地區(qū)的房價存在泡沫,如果該比值高于5.5%,則該住房尚存升值空間。因此有觀點(diǎn)也認(rèn)為,按照這種標(biāo)準(zhǔn),深圳二手房已經(jīng)出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的泡沫。

　　對此,世華地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)肖小平分析稱,投資回報率創(chuàng)下新低,對于目前的投資客來說沒有影響,畢竟現(xiàn)在投資客只盯準(zhǔn)房產(chǎn)的升值,并不關(guān)注租金回報率,租金對于投資客來說,更多只是降低持有成本的方式。