資本,能夠使人趨之若鶩,也能讓人被迫離場。在充滿驚險和暗牌的中國地產(chǎn)界,思者如馮侖,善者如王石,狂者如任志強,而精明之人非老潘莫屬。

　　十分有趣的是,正當華遠地產(chǎn)(600743,股吧)總裁任志強在北京土地拍賣市場上被央企“邊緣化”之時,SOHO中國董事長潘石屹要“出京”的消息不脛而走,外界紛紛揣測其動機究竟是出于戰(zhàn)略需要還是被逼無奈？面對不甚熟悉的上海灘,精明之人潘石屹來到精明之地,又會有何種前途命運呢？

　　“梅隴鎮(zhèn)廣場怎么走,我不認路,誰帶帶我？”3月25日,在SOHO東海廣場租戶簽約儀式之后的一個小型聚會上,潘石屹拿這句話詢問在場的記者朋友們。即便行走在上海最繁華的商業(yè)街南京西路,陌生之感對于潘石屹來說也會油然而生。

　　不過,對于地產(chǎn)商來說,“認地兒顯然比認路更為重要”。今年3月,潘石屹已經(jīng)開始謀劃在上海攻城掠地的新布局——他看上了位于虹橋國際交通樞紐附近一幅體量頗大的地皮,該塊土地位于長寧區(qū)轄區(qū)內(nèi)。

　　投入一半以上土地購買資金,或當上海“地王”

　　在目前房地產(chǎn)形勢不甚明朗的情況下,潘石屹的上海之旅會不會是一次劍走偏鋒呢？對于3月末的這次上海之行緣起,潘石屹向《中國經(jīng)濟周刊》坦言:“除了參加SOHO中國東海廣場租戶簽約儀式之外,這次來上海主要是談新項目的。”

　　潘石屹說他此行除了見了東海廣場所在的靜安區(qū)領(lǐng)導(dǎo)之外,還與長寧區(qū)區(qū)長李耀新進行了會面,談話內(nèi)容主要涉及將在該區(qū)購買一幅較大面積的土地,并根據(jù)規(guī)劃進行綜合性的商業(yè)開發(fā)。

　　一位熟悉SOHO中國地產(chǎn)業(yè)的人士這樣告訴記者:“老潘殺回上海又偏偏再次選中了長寧虹橋地區(qū),明明就有'雪恥’的意思。”

　　早在2007年,潘石屹就曾相中上海長寧區(qū)虹橋的一塊土地,但那塊地最終落入了澳門“賭王”何鴻燊旗下。潘石屹由此撂下一句“三年內(nèi)不進上海”的狠話。而如今,三年約定將過,潘石屹故地重游,自然感慨。

　　在3月25日的媒體見面會上,針對為何看中長寧虹橋的問題,潘石屹給出的答案很簡單,虹橋交通樞紐集聚了最先進的交通工具,從全球來看都很難找到這樣一個點,這樣的區(qū)位優(yōu)勢會使之迅速崛起。

　　“很多問題和數(shù)字不能說得太細,”面對記者的層層逼問,潘石屹選擇了左躲右閃,顧左右而言他,或許是擔(dān)心競爭對手知道了他的底牌。

　　在采訪中,潘石屹明確表示,今年他將動用公司土地購買資金的一半以上投資到上海,金額達50億元以上。他還透露,目前,SOHO中國的賬面現(xiàn)金為120億元,銀行授信貸款額為180多億元,兩者相加使其在今年可調(diào)配金額能夠達到300億元以上。

　　為了購買這塊位于長寧區(qū)虹橋的土地,潘石屹也坦言并不排除SOHO中國將會在上海拿“地王”的可能性,這也透露出其出戰(zhàn)必勝的愿望。

　　破例進軍商業(yè)住宅市場

　　SOHO中國在北京發(fā)展十年幾乎不涉及住宅市場,而把主要精力放在了寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)。但潘石屹或許將會在上海灘“破一回例”。

　　“'參數(shù)化城市’是長寧這一綜合項目的設(shè)計理念。”潘石屹向《中國經(jīng)濟周刊》回憶說,“我在和長寧區(qū)領(lǐng)導(dǎo)談的時候,他們的態(tài)度很積極,雙方達成一個共識,應(yīng)該強調(diào)融合性,建設(shè)一個多功能的綜合體,集中了住宅、辦公、娛樂等各類項目,滿足人們基本的日常生活。”

　　據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》了解,長寧區(qū)政府與SOHO中國雙方就政府服務(wù)、稅收優(yōu)惠、人才配套等問題進行了磋商。SOHO中國已經(jīng)多次向長寧區(qū)提交了具體的規(guī)劃方案,某世界著名地產(chǎn)設(shè)計規(guī)劃公司也已經(jīng)參與其中。目前的方案已經(jīng)較為深入,如果潘石屹拍得該塊土地,整體項目有望在2015年之前竣工,屆時,長三角企業(yè)將會有較多在上海建立總部或辦事處的需求。

　　在潘石屹看來,相比北京的房地產(chǎn)行業(yè),上海更為市場化、專業(yè)化。然而,過去十多年的發(fā)展,使得上海寫字樓市場過于注重高端市場,看中國際化,缺乏必要的區(qū)域和品牌融合,這也導(dǎo)致上海的寫字樓空置率一直居高不下,使得定位于本地企業(yè)和長三角企業(yè)的寫字樓總體供給不足。SOHO中國要做的則是填補這一相對缺失的市場。

　　“通過收購的方式拿項目(東海廣場)只是特例,”潘石屹坦言,“其實在拿東海廣場前后已經(jīng)與長寧區(qū)領(lǐng)導(dǎo)有過接觸了。”據(jù)介紹,目前,SOHO中國在上海已經(jīng)有百來個員工,其中70%到80%是本地員工,他們正是作為SOHO中國拓展地方業(yè)務(wù)的人才儲備。

　　“我讓土地價格搞亂了”

　　事實上,如果說挺進上海灘早有計劃的話,把今年甚至未來幾年的戰(zhàn)略重心放在上海,對潘石屹來說,卻多少是無奈之舉。

　　僅僅10個月前,北京四環(huán)的土地拍賣價格折算每平米均價1.6萬元,而如今北京五環(huán)的土地價格折算每平米均價已高達2.75萬元,這不得不說緣于“地王”們推波助瀾式的舉牌。

　　沉浮商海多年的潘石屹也直呼看不懂當前房地產(chǎn)市場,一邊是“地方兇猛”,而另一邊則是“低租金回報率”,這也使得他不得不驚呼“我讓土地價格搞亂了”。

　　“房地產(chǎn)已經(jīng)得了癌癥,把其他領(lǐng)域的資源都吸收進來了。經(jīng)過化療之后,原來的癌細胞更厲害。”潘石屹稱,國資委提出,78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),但留下來的16家央企力量更強大,如果硬拼自己將一直拿不到地。

　　“很多央企,比如中化,他們會跟在SOHO中國后面舉牌,因為他們認為潘石屹都算好了,只要比潘石屹多1000萬壓著他就行。一個項目幾十億多一千萬算什么。今天中化壓我,明天中糧壓我,后天換其他的,照這樣的格局,我估計一直拿不到地。”潘石屹向記者說出了當下在北京地產(chǎn)界的郁悶之情。

　　不過,潘石屹看淡央企拿地未來的前景,并為拿地央企總結(jié)了三大特點:錢多、膽大、沒經(jīng)驗。在他看來,未來,這些拿“地王”的央企要吃一點苦頭才知道“幡然醒悟”。 談佳隆