非京籍可購買市場版限價房

　　土地出讓不只是“價高者得”試點項目銷售限價低近兩成綜合招標大幅弱化價格因素

　　國務院遏制房價過快上漲的政策剛剛出臺，北京市就在昨天揮出重拳，出臺商品住宅用地出讓新規，將試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式。更多采用“綜合條件最優者得”的綜合評標方式，將投標價格因素所占分值由過去的50分降低到25分。此外，試點推出限價中小套型普通商品房，在京工作及居住一定時間的非京籍人群可以購買。

　　新政·價格

　　大幅弱化價格因素防止高地價

　　今后的商品住宅用地出讓將不再只是“價高者得”，為防出現高地價，會弱化價格因素，取而代之的是“綜合條件最優者得”。

　　所謂綜合評標方式，就是首先擬將投標價款、付款進度、開發建設周期、政策房建設條件、土地節約集約程度、企業資質、業績、財務狀況、以往出讓合同履約情況、參與建設的政策房規模、近期拿地情況和對未來商品住房銷售價格的承諾等因素，作為評標條件。

　　同時設定合理的價格區間，在社會中介機構對區域地價和房價進行綜合評價的基礎上，經專家論證，有關部門集體決策來確定。“也就是要進一步弱化投標價格因素，將其所占分值由50分降低到25分，最終按照綜合條件最佳者得的原則確定土地受讓人。”市國土局副局長曾贊榮說。

　　市土地整理儲備中心副主任葉向忠介紹，為保證評標公平公正，評標專家將從專家庫中由電腦隨機抽取，且在評標前10分鐘才能抽取。評標現場屏蔽手機信號，全程錄像做證據，并邀公證及紀檢監察人員監督。

　　“市場版限價房”對非京籍開放

　　抑制地價和房價過快增長的措施包括試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”。企業在競買時承諾的政策房配建面積、配建價格以及對未來商品住房的銷售均價，將在土地成交后寫入土地出讓合同，并按約定內容嚴格執行。

　　為平抑房價，滿足夾心層需求，北京將試點推出限價中小套型普通商品房。這種限價中小套型房不屬于政策房，仍屬于商品房。首先，“中小套型”的標準為90平米以下住宅占到70%以上，最大面積不能超過120平米。而不是限價房所要求的全部為90平米以下。限價房對銷售人群有嚴格要求，必須是北京戶籍，但限價中小套型普通商品房除了面對京籍人士外，還將面向在京工作及居住了一段時間的非京籍人士。“其實這種房型是擴大了夾心層的受益范圍，使更多人能夠買到低于市場價的住房。”曾贊榮說，具體的準入標準，市政府近期會出臺購買資格和管理辦法。

　　首個項目銷售限價便宜近兩成

　　昨天入市的房山區長陽鎮6號居住用地首次采取“限房價、競地價”的掛牌方式，首批明確定位為中小套型普通商品住房。

　　該項目銷售限價為1.25萬元，而周邊同質商品房為1.5萬元，低了17%。限價1.25萬元是如何測算得出的，有沒有一個硬性降幅標準？對此，曾贊榮表示，這個價格是請專家和中介機構評估了周邊商品房平均價格后設定的一個合理價格，但目前沒有硬性標準要求售價必須低于周邊商品房價格的比例，每個項目都會根據實際情況測算設定，不會一刀切。

　　曾贊榮說，銷售限價是保證商品房售價不會進一步上漲所設定的最高價。如果周邊房價跌破限價，那開發商也將承擔相應風險，再自行調節實際的銷售價格，總之是可調低，不可調高。

　　新政·供地

　　限制企業拿地規模防囤地

　　北京將縮小單宗商品住宅用地出讓規模，限制企業拿地規模，防止開發企業囤地。原則上單宗商品住宅用地土地出讓面積控制在10公頃左右，商品房建筑面積控制在20萬平方米以下。單個企業在6個月內的商品住房拿地規模也會受限，房地產開發一級資質的企業原則上不超過40萬建筑平米，其他企業原則上不超過20萬平米。

　　國土部門將針對企業拿地情況建立相關檔案，企業拿地規模達到限制條件時，將被告知其在6個月剩余時間內不再具備參與其他商品住宅用地競買的資格。

　　“40萬建筑平米足夠企業一年的建設，銷售。這種限制也僅針對商品住宅，企業還可以繼續申請商業或保障房等其他項目。”曾贊榮說，40萬平米是所有母公司、子公司在內的總和，注冊無數子公司瘋狂拿地的情況將被杜絕。

　　國土部門將在網上公示每宗出讓土地的合同簽訂、地價款繳納、項目開竣工時間等信息，接受社會監督。逾期不簽訂出讓合同、欠繳土地出讓價款、未按期開工或土地開發規模超過實際開發能力的，禁止或限制該公司及其關聯公司參與土地競買，并定期公布企業名單。

　　新聞鏈接·北京政策性住房政策制圖楊佳寧

　　本市已有的廉租房、經適房、限價房等政策性住房均有相應的準入門檻。其共同特點是必須擁有北京戶籍。其中廉租房住戶必須是低保戶，今后不符合條件，還要退租。經適房和限價房與此次推出的限價中小套型普通商品房相比，申請人必須滿足年齡、家庭財產、家庭人均面積等條件，且出讓時還必須按一定比例交納土地收益等價款。同時，目前在政策房的土地出讓中，開發企業享有部分優惠政策。例如：建設用地以行政劃撥方式供應、免收建設和經營中的行政事業性收費、小區外基礎設施建設費用由政府負擔等。

　　業內觀點

　　房價或將下降兩成左右

　　我愛我家副總經理胡景暉認為，“限房價、競地價”類似于一種新的招標方式，目的就是要通過平抑地價，從而平抑房價。這個政策是繼國務院出臺的二套房首付五成之后又一重拳。他說，雖然這是北京的地方政策，但在全國也有示范效應，估計其他城市很快就會推出類似政策。他還預測，這輪組合拳還會針對包括稅收、捂盤囤地等打出第三拳、第四拳、第五拳。

　　“兩記重拳之后，北京的房價肯定會往下走。”胡景暉大膽預測，此輪調整，房價將回到春節前后的水平，即下降20%左右，并且這個周末應該就能有所反應。之前房源緊俏的區域就會有不少新房源推出，不少投資、投機者會停止瘋狂炒作的行為，市場房源緊張的假象就能得到緩解。恐慌性購房的心理從而恢復平靜和理性。

　　胡景暉分析，此前，北京已經陷入二手房跟著地價漲、一手房跟著二手房漲、地價跟著一手房漲的惡性循環。現在，從土地這個根源上進行限制，市場才能徹底地恢復健康。而對于是否會出現“買漲不買跌”的另一種極端情況，他認為2008年的房市已經給予印證，北京房價不可能回歸到2004年和2005年的水平。

　　這一點每個人心里都有數。相反，溫和的市場環境才能更繁榮。

　　據“鏈家地產”統計數據分析，2007年一手房與二手房的價差浮動平均在15%-20%之間，到2009年價差擴大到30%以上。新政策的出臺目的在于抑制一手房價的上揚，由于一手房與二手房價格之間緊密的聯動關系，對二手房價的平抑也會有很大的作用，最終對于北京整體房價的調控會有很大的幫助。但是鏈家地產市場部認為若只是長期少量試點，影響效果甚微。