非京籍可購買市場版限價(jià)房

　　土地出讓不只是“價(jià)高者得”試點(diǎn)項(xiàng)目銷售限價(jià)低近兩成綜合招標(biāo)大幅弱化價(jià)格因素

　　國務(wù)院遏制房價(jià)過快上漲的政策剛剛出臺(tái)，北京市就在昨天揮出重拳，出臺(tái)商品住宅用地出讓新規(guī)，將試點(diǎn)“限房價(jià)、競地價(jià)”及“限地價(jià)、競政策性住房面積”土地競買方式。更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標(biāo)方式，將投標(biāo)價(jià)格因素所占分值由過去的50分降低到25分。此外，試點(diǎn)推出限價(jià)中小套型普通商品房，在京工作及居住一定時(shí)間的非京籍人群可以購買。

　　新政·價(jià)格

　　大幅弱化價(jià)格因素防止高地價(jià)

　　今后的商品住宅用地出讓將不再只是“價(jià)高者得”，為防出現(xiàn)高地價(jià)，會(huì)弱化價(jià)格因素，取而代之的是“綜合條件最優(yōu)者得”。

　　所謂綜合評標(biāo)方式，就是首先擬將投標(biāo)價(jià)款、付款進(jìn)度、開發(fā)建設(shè)周期、政策房建設(shè)條件、土地節(jié)約集約程度、企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績、財(cái)務(wù)狀況、以往出讓合同履約情況、參與建設(shè)的政策房規(guī)模、近期拿地情況和對未來商品住房銷售價(jià)格的承諾等因素，作為評標(biāo)條件。

　　同時(shí)設(shè)定合理的價(jià)格區(qū)間，在社會(huì)中介機(jī)構(gòu)對區(qū)域地價(jià)和房價(jià)進(jìn)行綜合評價(jià)的基礎(chǔ)上，經(jīng)專家論證，有關(guān)部門集體決策來確定。“也就是要進(jìn)一步弱化投標(biāo)價(jià)格因素，將其所占分值由50分降低到25分，最終按照綜合條件最佳者得的原則確定土地受讓人。”市國土局副局長曾贊榮說。

　　市土地整理儲(chǔ)備中心副主任葉向忠介紹，為保證評標(biāo)公平公正，評標(biāo)專家將從專家?guī)熘杏呻娔X隨機(jī)抽取，且在評標(biāo)前10分鐘才能抽取。評標(biāo)現(xiàn)場屏蔽手機(jī)信號，全程錄像做證據(jù)，并邀公證及紀(jì)檢監(jiān)察人員監(jiān)督。

　　“市場版限價(jià)房”對非京籍開放

　　抑制地價(jià)和房價(jià)過快增長的措施包括試點(diǎn)“限房價(jià)、競地價(jià)”及“限地價(jià)、競政策性住房面積”。企業(yè)在競買時(shí)承諾的政策房配建面積、配建價(jià)格以及對未來商品住房的銷售均價(jià)，將在土地成交后寫入土地出讓合同，并按約定內(nèi)容嚴(yán)格執(zhí)行。

　　為平抑房價(jià)，滿足夾心層需求，北京將試點(diǎn)推出限價(jià)中小套型普通商品房。這種限價(jià)中小套型房不屬于政策房，仍屬于商品房。首先，“中小套型”的標(biāo)準(zhǔn)為90平米以下住宅占到70%以上，最大面積不能超過120平米。而不是限價(jià)房所要求的全部為90平米以下。限價(jià)房對銷售人群有嚴(yán)格要求，必須是北京戶籍，但限價(jià)中小套型普通商品房除了面對京籍人士外，還將面向在京工作及居住了一段時(shí)間的非京籍人士。“其實(shí)這種房型是擴(kuò)大了夾心層的受益范圍，使更多人能夠買到低于市場價(jià)的住房。”曾贊榮說，具體的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，市政府近期會(huì)出臺(tái)購買資格和管理辦法。

　　首個(gè)項(xiàng)目銷售限價(jià)便宜近兩成

　　昨天入市的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)6號居住用地首次采取“限房價(jià)、競地價(jià)”的掛牌方式，首批明確定位為中小套型普通商品住房。

　　該項(xiàng)目銷售限價(jià)為1.25萬元，而周邊同質(zhì)商品房為1.5萬元，低了17%。限價(jià)1.25萬元是如何測算得出的，有沒有一個(gè)硬性降幅標(biāo)準(zhǔn)？對此，曾贊榮表示，這個(gè)價(jià)格是請專家和中介機(jī)構(gòu)評估了周邊商品房平均價(jià)格后設(shè)定的一個(gè)合理價(jià)格，但目前沒有硬性標(biāo)準(zhǔn)要求售價(jià)必須低于周邊商品房價(jià)格的比例，每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況測算設(shè)定，不會(huì)一刀切。

　　曾贊榮說，銷售限價(jià)是保證商品房售價(jià)不會(huì)進(jìn)一步上漲所設(shè)定的最高價(jià)。如果周邊房價(jià)跌破限價(jià)，那開發(fā)商也將承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，再自行調(diào)節(jié)實(shí)際的銷售價(jià)格，總之是可調(diào)低，不可調(diào)高。

　　新政·供地

　　限制企業(yè)拿地規(guī)模防囤地

　　北京將縮小單宗商品住宅用地出讓規(guī)模，限制企業(yè)拿地規(guī)模，防止開發(fā)企業(yè)囤地。原則上單宗商品住宅用地土地出讓面積控制在10公頃左右，商品房建筑面積控制在20萬平方米以下。單個(gè)企業(yè)在6個(gè)月內(nèi)的商品住房拿地規(guī)模也會(huì)受限，房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)原則上不超過40萬建筑平米，其他企業(yè)原則上不超過20萬平米。

　　國土部門將針對企業(yè)拿地情況建立相關(guān)檔案，企業(yè)拿地規(guī)模達(dá)到限制條件時(shí)，將被告知其在6個(gè)月剩余時(shí)間內(nèi)不再具備參與其他商品住宅用地競買的資格。

　　“40萬建筑平米足夠企業(yè)一年的建設(shè)，銷售。這種限制也僅針對商品住宅，企業(yè)還可以繼續(xù)申請商業(yè)或保障房等其他項(xiàng)目。”曾贊榮說，40萬平米是所有母公司、子公司在內(nèi)的總和，注冊無數(shù)子公司瘋狂拿地的情況將被杜絕。

　　國土部門將在網(wǎng)上公示每宗出讓土地的合同簽訂、地價(jià)款繳納、項(xiàng)目開竣工時(shí)間等信息，接受社會(huì)監(jiān)督。逾期不簽訂出讓合同、欠繳土地出讓價(jià)款、未按期開工或土地開發(fā)規(guī)模超過實(shí)際開發(fā)能力的，禁止或限制該公司及其關(guān)聯(lián)公司參與土地競買，并定期公布企業(yè)名單。

　　新聞鏈接·北京政策性住房政策制圖楊佳寧

　　本市已有的廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房等政策性住房均有相應(yīng)的準(zhǔn)入門檻。其共同特點(diǎn)是必須擁有北京戶籍。其中廉租房住戶必須是低保戶，今后不符合條件，還要退租。經(jīng)適房和限價(jià)房與此次推出的限價(jià)中小套型普通商品房相比，申請人必須滿足年齡、家庭財(cái)產(chǎn)、家庭人均面積等條件，且出讓時(shí)還必須按一定比例交納土地收益等價(jià)款。同時(shí)，目前在政策房的土地出讓中，開發(fā)企業(yè)享有部分優(yōu)惠政策。例如：建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)、免收建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費(fèi)、小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府負(fù)擔(dān)等。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

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