“沒想到樓市調(diào)控政策出得這么密，這么猛！”面對(duì)國務(wù)院三天兩度發(fā)布樓市新規(guī)，德思勤地產(chǎn)總經(jīng)理助理葉世育深切感到中央調(diào)控樓市的決心和力度。“相信深圳樓市不會(huì)崩盤，但房?jī)r(jià)至少會(huì)下跌一成以上，甚至達(dá)到二成。”

　　周末，記者連續(xù)探訪多個(gè)新樓盤和二手房小區(qū)，發(fā)現(xiàn)一手房集中推貨、優(yōu)惠促銷的力度明顯增大，而二手房市場(chǎng)已出現(xiàn)集中拋售現(xiàn)象。

　　現(xiàn)象　1

　　新房加緊推貨促銷

　　15日，國務(wù)院要求，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。17日，國務(wù)院下發(fā)通知：商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　如此密度和力道的樓市調(diào)控政策堪稱史無前例。深圳樓市反應(yīng)迅速，一些原本預(yù)期房?jī)r(jià)還將上漲的開發(fā)商開始加緊放盤，而且加大優(yōu)惠幅度，吸引買房人。近兩天，記者收到的新房銷售手機(jī)短信就達(dá)到十條，比平時(shí)多一倍以上。推貨的樓盤大小戶型、關(guān)內(nèi)關(guān)外的都有，包括益田大運(yùn)城邦公寓、振業(yè)城300平方米以上復(fù)式、蘭亭國際130平方米以上的大宅、金地上塘道R系、深圳萬科華府等。

　　3月，一些有新房出售的樓盤極少推出大幅度的優(yōu)惠，現(xiàn)在不一樣了，有的樓盤甚至用上了“撼世優(yōu)惠”的字眼。位于南山深圳灣口岸附近的一個(gè)高端樓盤，過去記者多次探訪均稱只有98折優(yōu)惠，再無其他價(jià)格商議空間。周末，該樓盤堅(jiān)挺數(shù)月的價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，在保留原有折扣的基礎(chǔ)上，又讓出了2個(gè)百分點(diǎn)的價(jià)格，一套89平方米的房子買下來，比原來可省7萬元。位于橫崗六約的一個(gè)新樓盤加大優(yōu)惠后，最低價(jià)格已降至12000元／平方米。

　　2

　　舊房出現(xiàn)集中拋售

　　二手房對(duì)政策更加敏感。上周末，部分身手敏捷的投資客已率先拉開放盤拋售的序幕。世聯(lián)地產(chǎn)置業(yè)顧問鄭先生介紹，最近幾天，業(yè)主放盤量有所增加，“前些天我三天可以接到兩套放盤信息，現(xiàn)在每天接到一套，增加幅度達(dá)到三分之一。”

　　發(fā)生在福田農(nóng)批市場(chǎng)附近一個(gè)小區(qū)里的舊房集中拋售事件更能說明問題。這是上個(gè)世紀(jì)90年代建成的多層樓小區(qū)，未安裝電梯，房型也比較舊，不過使用面積較實(shí)惠。上周末，這里突然推出12套二手房，面積在75-90平方米之間，價(jià)格從11000多元到13800元不等。

　　一位地產(chǎn)中介人士告訴記者，一兩個(gè)月前，有投資者以70萬元、80萬元不等的價(jià)格，從他手上買走了兩套75平方米左右的該小區(qū)舊房，就是現(xiàn)在拋售的那些房。該小區(qū)的一位保安說，原先有業(yè)主以81萬元放盤托他尋找買主，現(xiàn)在看到集中拋售價(jià)拉高了，他們也將價(jià)格提到了86萬元。

　　3

　　解約比例達(dá)3%以上

　　經(jīng)實(shí)地訪問，記者觀察到，無論新盤舊樓，看房人都比3月大大減少，而成交更為清淡。

　　在深圳灣口岸一家大型樓盤的營銷中心，記者發(fā)現(xiàn)偌大一個(gè)大廳中，十幾張洽談桌邊只有兩三個(gè)客戶在閑坐，營銷員遠(yuǎn)多于看房人。窗外小雨淅瀝，更襯托出室內(nèi)的冷清。一位崔姓營銷員坦言，這幾天看房人少很多，估計(jì)市場(chǎng)會(huì)日漸萎縮，“我們可能要放假了。”他有些憂慮地說。

　　由于近期調(diào)控政策頻出，銀行也加速收緊房貸，深圳二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了簽單后貸款排隊(duì)現(xiàn)象，不過有的客戶并不符合房貸條件。世聯(lián)地產(chǎn)置業(yè)顧問鄭先生說，已簽約客戶不得不解約的事例正在接連發(fā)生。辦不下貸款，一般買方是主要責(zé)任人，其交給業(yè)主的定金要不回來了，有的業(yè)主還會(huì)按合同向買方追討4%上下的違約金。“中介會(huì)盡力從中調(diào)解，買賣雙方也多能互相諒解，不少解約糾紛都平和解決了。預(yù)計(jì)目前解約率超過了3%。”

　　預(yù)測(cè)

　　分析師：房?jī)r(jià)或跌兩成

　　一方面是投資、投機(jī)需求被抑制，另一方面是已簽訂的成交協(xié)議因拿不到貸款而解除。多名業(yè)內(nèi)人士表示，樓市新政是對(duì)炒房的精確打擊，深圳樓市成交量正在而且會(huì)繼續(xù)萎縮，4月住房成交量比去年3月可能下降20%。

　　諾亞財(cái)富分析師認(rèn)為，樓市新政會(huì)導(dǎo)致深圳商品房市場(chǎng)成交量在第二季度開始萎縮的基礎(chǔ)上加快下滑，深圳關(guān)內(nèi)傳統(tǒng)高房?jī)r(jià)區(qū)域的成交量首當(dāng)其沖，從而抑制投資需求，遏制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。對(duì)于有改善住房條件的家庭而言，為避免觸碰二套房房貸政策，降低購房財(cái)務(wù)成本而拋售原有住房，這將提升二手房放盤量。估計(jì)隨著深圳銀行執(zhí)行新政德思勤地產(chǎn)總經(jīng)理助理葉世育后，二手房?jī)r(jià)格將持續(xù)走低。

　　葉世育認(rèn)為，樓市新政迭出，是對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲信心的最強(qiáng)打擊，其次是對(duì)投資需求的有效抑制。市場(chǎng)觀望情緒立現(xiàn)，成交量開始下降，預(yù)計(jì)深圳新房均價(jià)相持一段時(shí)間后將跌破2萬元／平方米，回調(diào)可達(dá)一成以上；4-6月后，樓市才有望企穩(wěn)。

　　投資買房屢屢成功的周先生也向記者表達(dá)同樣觀點(diǎn)，他認(rèn)為，此輪樓市調(diào)控力度空前，后手更加厲害，估計(jì)成交量萎縮是肯定的，價(jià)格跌幅將在20%左右，投資客占比高、泡沫多的樓盤跌幅可能更大。譚建偉