海南房地產業內人士和經濟學者就“新國十條”接受本報記者采訪時表示——

　　樓市新政對普通購房者影響不大

　　針對我國近期部分城市房價、地價出現過快上漲的勢頭、投機性購房再度活躍的現象，前日，國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲通知》(下稱“新國十條”)，再次重申嚴打“炒房”現象，對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

　　昨日，記者對海南房地產業內資深人士及經濟學者進行采訪，請他們就“新國十條”對海南房地產市場以及普通購房者的影響進行解讀。據介紹，“新國十條”的主旨在嚴打炒房、為當地樓市“擠水”。對海南本地普通購房者影響不大。

　　1 地方政府須堅決遏制房價過快上漲

　　“新國十條”要求，各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責，必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，采取堅決的措施遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。

　　“從‘新國十條’的第一點要求可以看出，國家再次重申地方各級政府必須與中央‘步調一致’地采取具體調控手段，遏制房價過快上漲。”海南房地產業資深人士汪志軍說。

　　汪志軍認為，在之前的相關樓市政策公布以后，一部分地區的房價經過短暫走低后，又重新迅速上揚，這里面可能出現一些地方政府遏制房價激增手腕不“強硬”的問題。此次“新國十條”強調各級政府必須遏制房價過快上漲。

　　2 明確責任 建立約談巡查和問責制度

　　“新國十條”要求各地區、各有關部門建立考核問責機制，明確指出，穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制，住建部、監察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監督檢查，建立約談、巡查和問責制度。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。

　　海南房地產業內普遍認為，海南已經在這一方面率先“試水”，起到了一些積極的示范作用。“實際上從去年末起，海南省有關部門就約談了一些大型房產投資企業負責人。”汪志軍表示，在過去一段時間內，海南的房價增長速度“領跑”全國，隨后，海南省有關部門“試水”約談制度等，效果明顯。汪志軍認為，此次“新國十條”明確這些問責制度，實際上是在海南“試水”問責制度見效的基礎上，在全國加以推廣。

　　3 有的放矢 住房信貸政策將更加嚴格

　　“新國十條”要求實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高……

　　“這次的‘新國十條’要求商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。”汪志軍指出，該要求最能體現此次“國十條”的核心主旨：嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，目的就是為樓市“擠水”，對海南房地產市場平穩健康發展大有裨益。

　　4 稅收部門 應對樓市收益發揮調節作用

　　“新國十條”要求，財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。

　　“該要求的提出，實際上就是國家對外放出的一個‘風聲’或者說是一個‘信號’，給高價房地產市場‘預冷’，提醒一些高價房地產項目要小心了。”海南知名經濟學者王毅武教授說，該要求就是對部分定價過高、漲幅過快的樓盤開發商的一種“告誡”。

　　5 加大供給 對于居住用地增加總量供應

　　另外，“新國十條”明令，國土資源部要指導督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產供地計劃，并切實予以落實，增加住房用地的有效供應。對房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，要優先安排用于普通住房建設。

　　王毅武說，“從這一條要求可以看出，國家對民生保障房產項目的開發，會給予更多的優惠政策。”

　　6 調控配置 優先供應保障性住房用地

　　中小型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量70%。

　　“新國十條”提出，應調整住房供應結構，各地要盡快編制和公布住房建設規劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。其中，保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應……房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。

　　汪志軍表示，雖然硬性要求保障性住房等的開發比例，其主旨意圖是好的，想盡可能多地解決百姓住房問題，然而這一比例如何界定，仍存在“因地制宜”的問題。拿海南這個經濟薄弱的省來說，旅游產業及相前配套產業是本省的主導產業之一，也是地區經濟收入的主要來源之一，如果過多削弱旅游地產等產業的開發比例，會影響經濟收益，進而可能會影響投入到保障性住房等安居工程上的資金總量。

　　7 硬性規定 確保完成保障性住房任務

　　為加快保障性安居工程建設，“新國十條”要求，要確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。住建部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標責任書，落實工作責任……住建部要會同有關部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設規劃，并在2010年7月底前向全社會公布。

　　“這是一個強制性的要求，目的就是要確保各地安居工程建設必須到位。”王毅武認為，過去一年中，由于種種原因，一些地區的保障性住房、棚戶區改造住房沒能及時“達標”，因此在該要求中，明確了這一硬性規定，旨在維護政府的公信力，繼續讓老百姓保持信心。

　　8 加強監管 嚴查土地閑置及炒地行為

　　“新國十條”還提出，加強對房地產開發企業購地和融資的監管，加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規行為的企業新購置土地。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。

　　“以上要求都是在強調，對于房地產市場的調控，各級政府要做到‘必須有作為、不能不監管、不能亂作為’。”王毅武指出，這或許是中央針對一些地區政府存在“打自己小算盤”的情況，再次作出的明確要求，旨在要求各級地方政府，尤其是一些房價過快上漲的地區政府，必須拿出行之有效的手段加以調控。

　　9 加大處罰 捂盤惜售等行為將受嚴處

　　在加強市場監管的同時，“新國十條”還要求加大交易秩序監管力度。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。住建部門要對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格，對存在違法違規行為的要追究相關人員的責任。

　　“該要求還指出，各地人民政府要對本地區房地產開發企業經營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規行為，檢查處理結果要于2010年6月底之前報國務院。”王毅武表示，該要求旨在嚴打開發商“趁亂打劫”式的開發和盈利。

　　完善制度 及時披露房地產市場信息

　　“新國十條”最后提出，要完善房地產市場信息披露制度。各地要及時向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃。住建部要加快個人住房信息系統的建設。統計部門要研究發布能夠反映不同區位、不同類型住房價格變動的信息。

　　“總的來看，‘新國十條’的頒布，對穩定海南房地產市場，促其健康發展有積極的作用，可以較好地‘擠出’海南樓市當中的‘泡沫’。不過對于潛在購房者來說，影響不大。”王毅武認為，該要求目的就是要讓老百姓有知情權，讓老百姓能夠起到監督政府作為的作用。 記者 崔曉