最近二手行情火爆，中介門店的水牌或門口LED顯示屏上頻頻出現“全新未住”的二手盤源。既是二手房，何來“全新未住”？據地產人士透露，“全新未住”二手房絕大部分是有實力的投資者或炒家買下的房屋，他們“不屑于”賺租金這點小錢，每月花幾萬管理費“養”房也在所不惜，等樓房升值再出手。市場人士表示，帶裝修的“全新未住”二手房可以比有人居住過的同類型二手房每平方米貴一千幾百，而毛坯的“全新未住”二手房則較受購房者冷落。

　　金沙洲地陷，樓市出現“異動”。

　　去年中本報睇樓團到時代玫瑰園看樓，讀者也見識了不少“全新未住”的毛坯二手房。

　　投資者素描：

　　大手掃20多套單元房

　　珠江新城是投資者樂園，這個區域集中了“全新未住”盤源比例最高的二手房。中原地產凱旋新世界分行營業經理熊劍鋒告訴記者，投資珠江新城的人士基本是具有雄厚實力的投資者。他曾遇過一位“炒家”，該炒家與朋友集資幾千萬元，2008年把珠江新城某樓盤一棟樓某個單元號全部掃下來，涉及20多套房屋，待出證后再逐步放盤套現離場。“炒家”博的是樓盤升值利潤。熊劍鋒表示，珠江新城目前租值偏低，兩房月租金在3000~3500元之間，三房月租在4000~4500元之間，這些租金都不夠投資者支付房貸，有實力的炒家不會在意這點“小錢”。大炒家“養”房二三十間，每月要支付管理費好幾萬元，但珠江新城從2007年到2009年初入市的投資者，入市價與目前市場價相比已有巨大的利潤空間。

　　滿堂紅經紀曾先生說，珠江新城“全新未住”二手貨多數是樓齡僅兩三年、剛出證不久的盤源，如保利心語花園、中海璟暉、匯峰等。目前這類盤源二手市場價格基本已經突破23000元/平方米左右，業主獲利普遍有30%~40%，有的甚至獲利近一倍。

　　“全新未住”單位價格：有的平有的貴

　　“全新未住”二手房分兩類，一種是帶開發商裝修而未有人居住過的裝修房；一種是毛坯房，顯然不具備居住條件的二手房。本報二手樓市睇樓團今年初到美林湖畔與去年中到時代玫瑰園看樓，讀者也見識了不少“全新未住”的毛坯二手房。讀者遇到毛坯房大多比較反感，第一印象很不好，再深想覺得毛坯二手房連基礎裝修都沒有，以后還要投入一大筆裝修費，于是越發不喜歡這類房屋。不過，帶開發商標準精裝修的“全新未住”房屋則很受購房者歡迎。合富置業經紀李先生表示，傾向于購買這類房屋的置業者屬于買不起一手樓、又想要住新樓的人士。

　　中原地產熊劍鋒表示，珠江新城大戶型的“全新未住”單位價格比其他同類型單位高出一些，因為大戶型購房者基本是自住人士，“全新未住”二手房對他們吸引力較大，一來房屋簇新，二來不需顧忌房屋過往史。小戶型單位“全新未住”房屋的價位優勢不明顯，原因在于小戶型單位的買家多為投資者，他們只在意房屋的新凈程度與裝修，是否有人居住過并非投資者的一個決定因素。熊劍鋒告訴記者，通常帶裝修的“全新未住”單位可比其他同類型單位每平方米賣高一千幾百元，而毛坯的“全新未住”單位則要便宜一些。

　　珠江新城：滿堂紅經紀曾先生表示，他們分行目前“全新未住”的二手貨約占四成左右，其中近九成是當時買一手房后等升值的投資客，只有小部分是由于個人原因如出國等，才急于放售物業的人士。

　　滿堂紅曾先生表示，目前珠江新城以改善型買家需求為主，多選擇100平方米以上三房、四房單位。另外，投資客選擇現時放售，在于他們覺得珠江新城二手價已達到預期高位，利好提前透支，如中海觀園國際從去年21000~23000元/平方米升至目前28000~30000元/平方米，價格在近期再度飆升的可能性不大，因此選擇放售。

　　車陂板塊：滿堂紅經紀李先生介紹，車陂板塊“全新未住”二手貨并不太多，主要集中在陽光假日園。放售這類盤源的業主多是投資客，主要看中地鐵五號線通車利好。當時他們一手買入價約8000元/平方米，現在二手均價達14000~15000元/平方米。承接的買家也多數是自住型需求的換房族，看中的是該盤樓齡新的優勢，另外也有一兩成的投資客會繼續承接等升值。

　　不過，滿堂紅經紀李先生認為，陽光假日園雖有較多全新未住的二手房，但由于整個樓盤的入住率僅六成左右，配套也不算太成熟，給人“冷清”的感覺。反而是富力天朗明居、駿景花園等樓盤，雖樓齡較長，但從配套和交通便捷度看更優勝，價格也比陽光假日園要低1500~2000元/平方米左右，租金回報更高，在二手市場交投也更活躍。

　　白云大道北：滿堂紅經紀李小姐表示，白云大道北二手房中有三成左右是“全新未住”的盤源，主要集中在托斯卡納、萬科云山花園，另外，嶺南新世界、時代玫瑰園也有少部分這類盤源。其中這類盤源不少業主是機場工作人員，當時由于手頭有閑錢，便購置了兩三套物業等升值。

　　目前萬科云山花園二手價在13000元/平方米左右，托斯卡納二手均價在10000~12000元/平方米，雖然對比當時買入價獲利不算太豐厚，但不少業主認為該區域升值速度較慢，不如獲利套現轉移到其他投資渠道，而接手的買家多是潮汕一帶的生意人，看中這一帶環境優勢以及離白云區專業市場較近。

　　赤崗板塊：合富置業李先生透露，珠江帝景克萊公寓有不少二手放盤“全新未住”，放盤價約17000~18000元/平方米左右，部分景觀好的物業放盤價已達20000元/平方米。

　　要聞點評

　　點評嘉賓：合富置業、中原地產有關人士、某匿名人士

　　金沙洲地陷消息上周往縱深發展，受武廣鐵路影響而出現下陷的源林花園與向南街等“重災區”居民將陸續搬出，有關單位將對受損房屋進行修復，有消息稱鐵道部擬準備3000萬元賠償受損居民。

　　點評：地陷消息傳出后，金沙洲樓市的確出現“異動”跡象。合富置業有關人士稱，金沙洲地陷令金沙洲二手市場放盤量減少，放盤價有所上升。中原地產金沙洲分行徐先生表示，受地陷事件影響最深的源林花園是集資房，不屬于可上市交易的房屋，故此該分行沒有該小區的放盤資料。與源林花園一路之隔的金域藍灣和城西花園是離地陷區域最近的兩個樓盤，現時城西花園均價約6000~7000元/平方米。合富置業中海金沙灣分行關偉表示，目前金域藍灣部分單位已有房產證，放盤價約8500~9000元/平方米左右。中原地產徐先生表示，在波及全市的“反價”潮中，金沙洲放盤業主只有5%會“反價”。最近經紀向買家推薦金沙洲盤源時，購房者第一個反應就是“那里地陷啊”!

　　據某匿名中介人士透露，在此開分店的中介公司都抱著“守”的心態，畢竟金沙洲還有不少一手貨，目前中介門店主要代理城西花園等樓齡長的舊樓，碰上地陷消息生意恐蒙陰影。