中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示，市內(nèi)六區(qū)商品住宅自從2009年5月成交均價(jià)突破萬元之后，一直呈現(xiàn)上漲走勢(shì)，到今年3月份，已經(jīng)11個(gè)月保持總體上升趨勢(shì)，至今年3月總體漲幅達(dá)54.2%。近日調(diào)控政策的密集出臺(tái)為瘋狂的樓市打了一針“鎮(zhèn)靜劑”，專家預(yù)計(jì)，如果新政能夠全面貫徹，未來津城樓市很可能出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。

　　走勢(shì)回顧

　　總體連漲11月

　　漲幅超過全國(guó)

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)顯示，近一階段市內(nèi)六區(qū)商品住宅成交均價(jià)屢創(chuàng)歷史新高，2010年3月份商品住宅均價(jià)達(dá)到了14643元/平方米，與2009年4月市內(nèi)六區(qū)商品住宅成交均價(jià)為9492元/平方米相比，11個(gè)月每平方米上漲了5000多元，漲幅高達(dá)54.2%。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自從去年5月市內(nèi)六區(qū)商品住宅成交均價(jià)突破1萬元/平方米之后，到今年3月一直保持上漲勢(shì)頭，雖然期間2009年10月和2010年1月市內(nèi)六區(qū)房?jī)r(jià)小幅下挫，但當(dāng)月濱海新區(qū)、環(huán)城四區(qū)漲幅較大，因此可以說本市商品住宅成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月呈現(xiàn)總體上漲走勢(shì)。從全國(guó)各城市住宅均價(jià)漲幅對(duì)比來看，本市房?jī)r(jià)同比漲幅保持前列。

　　據(jù)了解，2008年本市樓市跌入了冰點(diǎn)，成交量逐漸萎縮，自2008年9月開始的8個(gè)月時(shí)間，本市新房成交均價(jià)一直徘徊在9000多元/平方米。隨著2009年小陽春的到來，3、4月份成交量激增，成交均價(jià)也從5月份開始大幅攀升，一舉突破了1萬元/平方米，當(dāng)年12月份已飆升至13445元/平方米。

　　進(jìn)入2010年以來，樓市在經(jīng)過1月份的短暫調(diào)整以后，剛性需求再次爆發(fā)，加之開發(fā)商不約而同的“囤積營(yíng)銷”策略，3月下旬至4月上旬，本市樓市成交量迅速回升，同時(shí)房?jī)r(jià)也繼續(xù)上揚(yáng)。

　　現(xiàn)狀調(diào)查

　　市區(qū)新盤超高

　　市民并不認(rèn)可

　　樓市信貸新政出臺(tái)之前，開發(fā)商對(duì)于4月計(jì)劃開盤的項(xiàng)目平均價(jià)格較3月繼續(xù)上漲。搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心之前的統(tǒng)計(jì)顯示，4月計(jì)劃開盤的項(xiàng)目平均價(jià)格達(dá)到11500元/平方米，較3月有小幅上漲，其中市內(nèi)六區(qū)新開盤的8個(gè)樓盤平均價(jià)格達(dá)到了20516元/平方米。然而，這些高價(jià)樓盤并未得到市場(chǎng)的認(rèn)同。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年天津春季房交會(huì)共展出商品房項(xiàng)目63個(gè)，其中中心城區(qū)新房項(xiàng)目達(dá)21個(gè)，而其中8個(gè)項(xiàng)目曾參加過2009年秋交會(huì)，本次繼續(xù)推出新品。一位業(yè)內(nèi)人士表示，本屆房交會(huì)的一個(gè)突出特點(diǎn)就是開發(fā)商多以展示項(xiàng)目為主，實(shí)際進(jìn)行銷售的項(xiàng)目?jī)H有10個(gè)，且均價(jià)絕大多數(shù)都超過了15000元/平方米。“雖然多數(shù)市民仍傾向于居住在中心城區(qū)，但是本次房交會(huì)市內(nèi)六區(qū)的高端新盤價(jià)格動(dòng)輒在15000元/平方米，甚至20000元/平方米以上，如此高價(jià)顯然得不到廣大市民的認(rèn)可。”這位人士說。

　　市場(chǎng)動(dòng)向

　　機(jī)構(gòu)炒家退場(chǎng)

　　高端住宅先跌

　　據(jù)了解，樓市中的炒房客不僅僅是散客，也有一些機(jī)構(gòu)炒家，他們買房不是一套一套地買，而是一棟一棟，甚至一座一座地買。DTZ戴德梁行天津公司總經(jīng)理高炬表示，雖然本市房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛性需求和改善型需求為主，但是在部分高端樓盤集中的區(qū)域，也存在機(jī)構(gòu)炒家炒房的現(xiàn)象。隨著新政的落實(shí)，這些炒家將會(huì)逐漸退場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士分析，機(jī)構(gòu)炒家拋盤后，高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)出現(xiàn)短時(shí)間激增的現(xiàn)象，由于市場(chǎng)供應(yīng)增加，而需求并沒有增加甚至下降，因此高端住宅價(jià)格很可能會(huì)率先步入下行通道。

　　專家觀點(diǎn)

　　政策落實(shí)到位

　　房?jī)r(jià)面臨回落

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次房貸政策將矛頭直指投資和投機(jī)性需求，指向“非常精準(zhǔn)”。那么，投資性需求的抑制是否會(huì)對(duì)本市房?jī)r(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響呢？南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉玉錄認(rèn)為，關(guān)鍵在于政策的落實(shí)。“針對(duì)國(guó)家的調(diào)控政策，各地方政府將陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，而政策貫徹的力度將直接影響抑制房?jī)r(jià)的效果。特別是本市房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響深刻，對(duì)于宏觀調(diào)控會(huì)有比較敏感的反應(yīng)。”他表示，“舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果藍(lán)印戶口政策暫停，本市每年可減少超過500萬平方米的投資性需求，這會(huì)使市場(chǎng)供需發(fā)生很大變化，從而直接影響房?jī)r(jià)。”

　　他分析，購(gòu)房人目前主要處于觀望階段，而開發(fā)商鑒于政策的不明朗也在試探性地堅(jiān)持，雙方正處于僵持階段。此時(shí)二手房交易依然活躍并不能證明政策對(duì)市場(chǎng)沒有影響，反而說明賣家在加大市場(chǎng)供應(yīng)，而這正說明了市場(chǎng)的松動(dòng)。隨著購(gòu)房人的觀望，市場(chǎng)交易量將首先呈現(xiàn)回落，該趨勢(shì)從二手房市場(chǎng)傳遞至新房市場(chǎng)后，新房?jī)r(jià)格很可能隨之出現(xiàn)松動(dòng)，但前提是以投資性需求為代表的不合理住房需求的切實(shí)離場(chǎng)。

　　“政策落實(shí)得好，房?jī)r(jià)就極可能出現(xiàn)松動(dòng)、疲軟甚至下降。如果政策能夠逼退投資性需求，房?jī)r(jià)就會(huì)直落，如果不能，則房?jī)r(jià)可能會(huì)表現(xiàn)為漲幅趨緩。”劉玉錄表示，“我們可以預(yù)計(jì)，此次國(guó)家對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過快上漲表現(xiàn)出了堅(jiān)定的決心，此輪調(diào)控后天津樓市將有可能回歸到理性發(fā)展階段，實(shí)現(xiàn)每年以幾個(gè)百分點(diǎn)的速度緩慢上漲。” (記者 姚華 苗娜 )