昨日本報(bào)報(bào)道的“5m2小廚房報(bào)價(jià)28萬”一文在讀者中引起強(qiáng)烈反響，很多人對驚現(xiàn)如此“瘋狂的小廚房”很震驚，像這樣“瘋狂”的學(xué)區(qū)房還有多少呢？昨日，記者兵分多路調(diào)查本市熱點(diǎn)區(qū)域?qū)W區(qū)房現(xiàn)狀。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前學(xué)區(qū)房均價(jià)比同區(qū)域非學(xué)區(qū)房均價(jià)每平方米高出1000元至2000元不等。位于和平區(qū)中心地區(qū)幾所熱門小學(xué)集中的區(qū)域，已成為本市學(xué)區(qū)房均價(jià)最高的地段，部分區(qū)域單價(jià)超過了4萬元。

　　學(xué)區(qū)房·怪現(xiàn)象

　　現(xiàn)象一

　　同一地段學(xué)區(qū)房單價(jià)貴過別墅

　　“目前，全市最貴的學(xué)區(qū)房非和平區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)片的房源莫屬！”在和平區(qū)一家二手房中介公司，經(jīng)紀(jì)人龔小姐說：“學(xué)區(qū)房業(yè)主的報(bào)價(jià)都在每平方米4萬元以上，最近剛剛成交一套，30平方米的房子賣了125萬元�！币姷角皝碜稍兊募议L吃驚的表情，龔小姐說：“您覺得貴？這里的房價(jià)可是年年看漲。去年我們也覺得4萬是‘天價(jià)’了，可今年就變成‘均價(jià)’了�！�

　　“學(xué)區(qū)房源很搶手，想要就得快下手！”見到幾位來咨詢的家長有些猶豫，龔小姐說：“我們現(xiàn)在手頭有一套忠厚里的公產(chǎn)房，可就一間，25平方米，四樓，房齡20年以上，房主標(biāo)價(jià)110萬，你們看行不行？”之后，龔小姐拿起桌上的計(jì)算器飛快地按了幾下，“單價(jià)4.4萬元�！�

　　現(xiàn)場幾位家長立刻驚呼：“貴得離譜��！”

　　雖然如此，但仍有家長表示想抓緊時(shí)間去看房，生怕被其他家長搶走。

　　龔小姐告訴記者，她每天都要接待很多來找學(xué)區(qū)房的家長，特別是二十多平方米的小戶型最搶手，但這類房源少之又少。面積稍大點(diǎn)兒的，家長就很難承受，因?yàn)榭們r(jià)過高�！斑@樣的房子(學(xué)區(qū)房)雖然面積小、房齡長，有的還很破舊，但是它比周邊的別墅都貴。西康路附近的別墅項(xiàng)目不過30000多元每平方米，而我們這邊的房子的單價(jià)基本都突破了4萬�！�

　　現(xiàn)象二

　　為擠學(xué)區(qū)房賣大房買“拆間”

　　在市中心“名�！睂W(xué)區(qū)片，如果想以總價(jià)低于80萬元的價(jià)格買到一處“落戶口的位置”，基本上只有“拆間”可以選擇。據(jù)岳陽道小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)附近幾家中介公司工作人員介紹，這一區(qū)域內(nèi)有一些房齡20年以上的公產(chǎn)或企業(yè)產(chǎn)房。在舊體制下，一套單元往往會(huì)按照臥室的數(shù)量分給不同的住戶，“拆間”便由此而來，隨著近年來本市居住水平的整體提升，“拆間”已所剩不多。

　　不過，中介公司的工作人員稱，如今為了能買到學(xué)區(qū)房，確實(shí)有家長不惜賣掉自己住的房子，重新擠進(jìn)狹小的“拆間”生活。

　　記者跟隨一中介公司的工作人員來到貴州路附近某老小區(qū)，盡管樓體外立面進(jìn)行了重新粉刷，但其“滄�！币廊浑y以掩飾。其介紹的“拆間”是一套兩居室拆開的，主房面積約13平方米。正對主房的是不到4平方米的廚房，隔壁是洗手間，洗手間只有1.5平方米，可容一人轉(zhuǎn)身，淋浴噴頭掛在墻壁上，洗澡與如廁在同一位置。

　　據(jù)介紹，所謂拆間，就是房主只擁有13平方米主房的產(chǎn)權(quán)，而套型內(nèi)的門廳、廚房和洗手間需要與另一拆間的“鄰居”共用，兩家分別向產(chǎn)權(quán)單位按月繳納租金，非常類似時(shí)下大學(xué)畢業(yè)生常采取的“合租”模式。而就是這樣一間臥室，售價(jià)標(biāo)到了38萬元，折合單價(jià)約3萬元/平方米。

　　中介聲音 學(xué)區(qū)房再漲也有人買

　　其實(shí)，學(xué)區(qū)房如此火爆的局面，也是從近幾年才開始的。

　　某中介公司經(jīng)紀(jì)人小許稱，他見證了學(xué)區(qū)房從2007年以來逐漸熱賣的全過程�！半S著城區(qū)拆遷的不斷擴(kuò)大，正在銳減的學(xué)區(qū)房源在一定程度上導(dǎo)致了目前名校學(xué)區(qū)房奇貨可居的局面�！毙≡S說，今年進(jìn)入4月以來，學(xué)區(qū)房價(jià)格已經(jīng)較3月份又上漲了近30%。

　　小許從2006年就開始從事二手房的銷售工作，而他的“主業(yè)務(wù)”便是學(xué)區(qū)房�！拔屹u了4年的房子，其中90%都是學(xué)區(qū)房。”在小許看來，是“學(xué)區(qū)房源的有限”“家長望子成龍的心態(tài)”炒熱了學(xué)區(qū)房�？梢哉f，近幾年，學(xué)區(qū)房一直是中介公司的“招牌菜”，價(jià)格也是一路走高。

　　“學(xué)區(qū)房根本不會(huì)受國家限制房貸等政策影響。因?yàn)橘I學(xué)區(qū)房的人，目的都很簡單，就是為了孩子能上好學(xué)校，所以不管市場上房價(jià)怎么變化，該買的時(shí)候還是要買的。即使經(jīng)濟(jì)條件差些的家庭，也會(huì)為了孩子，不惜血本，咬牙買下學(xué)區(qū)房�！毙≡S說，以和平某熱門小學(xué)附近的一套13平方米“拆間”為例，現(xiàn)在標(biāo)價(jià)39.5萬元，較前幾天房交會(huì)上的39萬元的報(bào)價(jià)又漲了5000元。

　　小許稱，根據(jù)不同需求，他將購買高價(jià)學(xué)區(qū)房的人劃分為兩類：一類是以居住為目的而購買學(xué)區(qū)房的，他們看中的是房子的均價(jià)、房子戶型以及小區(qū)環(huán)境。“他們購買的學(xué)區(qū)房均價(jià)相對較低，在12000元/平方米至15000元/平方米之間。戶型面積也比較適中，一般在40平方米至80平方米之間。小孩入學(xué)報(bào)名后，他們便會(huì)搬到學(xué)區(qū)房里居住，等孩子放假的時(shí)候，就搬回原住處。然后再將學(xué)區(qū)房出租�！绷硪活悇t是單純?yōu)榱私o孩子落戶而購房的。他們看中的是房子的總價(jià)格，而不是均價(jià)。這類購房者不在乎房型和小區(qū)環(huán)境，甚至有些房子可能是拆間、獨(dú)廚。“他們一般都不會(huì)去看房的，房子只要能落戶，讓孩子順利入學(xué)就行。通常，在小孩上一二年級(jí)的時(shí)候這些購房者就會(huì)將房子倒手出售。前兩天有一位女士在我這買了一間10平方米的拆間，看都不去看房就付了30萬元房款。這套房子在她之前已經(jīng)倒了6回了�！�

　　學(xué)區(qū)房·觀點(diǎn)

　　需求拉動(dòng)學(xué)區(qū)房價(jià)格走高

　　相關(guān)資料顯示，在市內(nèi)六區(qū)“名�！睂W(xué)區(qū)片中，均價(jià)最高的區(qū)域?yàn)楹推絽^(qū)熱門小學(xué)片區(qū)，已達(dá)3萬元/平方米，部分區(qū)域單價(jià)超過4萬元。而市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)，學(xué)區(qū)房均價(jià)為1.7—1.8萬元/平方米，較同區(qū)域非學(xué)區(qū)房普遍高出兩三成。

　　我愛我家企劃總監(jiān)陳萌表示，當(dāng)前，本市不同區(qū)域的學(xué)區(qū)房，供需情況、均價(jià)走勢呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)。如有的地區(qū)的學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求，價(jià)格也相對較高；有的地區(qū)的學(xué)區(qū)房與周邊的非學(xué)區(qū)房相比，房價(jià)相差不大。

　　目前和平區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)以及河北區(qū)熱門小學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房均價(jià)比附近非學(xué)區(qū)房均價(jià)每平方米普遍高出了1000—2000元，部分熱點(diǎn)區(qū)域甚至高出了10000元以上。陳萌分析，支撐起學(xué)區(qū)房高價(jià)的是巨大需求。學(xué)區(qū)房供需比基本維持在1:8以上，而和平區(qū)最熱門的幾所小學(xué)附近熱點(diǎn)區(qū)域的供需比超過了1:10，也就是說，一套學(xué)區(qū)房出售，至少會(huì)有10個(gè)人愿意購買。普通商品房的供需比通常為1:2以下，最搶手的普通商品房供需比也不會(huì)超過1:3。因此，需求的強(qiáng)力拉動(dòng)讓學(xué)區(qū)房價(jià)格一路走高。

　　區(qū)位因素決定學(xué)區(qū)房價(jià)格

　　南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉玉錄表示，學(xué)區(qū)房價(jià)格與物業(yè)本身質(zhì)量、房齡甚至面積等不成比例，唯一能夠決定其價(jià)格的只是區(qū)位因素�！皩�學(xué)區(qū)房的投資已經(jīng)不是一項(xiàng)房產(chǎn)投資，而是對人力資本的投資。學(xué)區(qū)房定價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值+區(qū)位教育資源價(jià)值，由于轉(zhuǎn)手容易，保值增值能力強(qiáng)，因此在總房價(jià)中不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值所占比例很低，因此它的定價(jià)基本就是區(qū)位教育資源價(jià)值。”　

　　劉玉錄分析，購房人在投資學(xué)區(qū)房時(shí)購買的不是物業(yè)本身，而是戶籍，更明確地說購買的是“入學(xué)權(quán)”�！凹议L實(shí)際上是雙重投資，一是對孩子的教育投資，二是房產(chǎn)投資�！�

　　“天價(jià)”學(xué)區(qū)房是現(xiàn)行教育資源配置格局與戶籍制度結(jié)合的產(chǎn)物。一方面，本市優(yōu)秀小學(xué)比較集中于和平、河西、南開區(qū)。另一方面，本市戶籍制度為“戶口隨房走”，有房才有戶口。因此，像和平區(qū)的一些優(yōu)秀小學(xué)，處于市中心位置，很少有新的地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)，而這一區(qū)域又是全市教育資源最好的區(qū)域，是否擁有周邊戶籍成為入學(xué)的關(guān)鍵，這張“入場券”自然成為市場上炙手可熱的稀缺商品，溢價(jià)就不奇怪了。(記者 苗娜 實(shí)習(xí)生 杜敏)