●市場觀察●

　　4月新房銷售率下降，二手房投資客降價拋售———

　　在政策重拳的打壓下，近兩周來市場反映強烈。據各家研究機構的監測顯示，無論是一手房還是二手房都出現了降溫跡象。一手房主要表現在銷售的下降，而二手房價格出現滯漲，部分區域二手房主開始降價出售。

　　●一手房：4月已取得預售證

　　項目銷售率僅為12.1%

　　4月初開始的宏觀調控預期和14號開始的系列政策非常明顯的影響了北京商品房銷售。據北京中原市場研究部統計顯示截至4月25日北京在4月當月取得預售許可的項目為21個相比3月同期的18個，上漲了16%。而銷售率則明顯下跌，當月銷售率僅為12.1%。相比3月預售項目當月銷售率37.8%下降幅度達到了68%。而在4月18日以前取得預售證的項目銷售率也僅為20%，相比3月項目銷售率均下降明顯。4月預售項目成交僅695套，相比3月當月預售項目成交的3237套下跌達到78%。

　　三四月份新盤銷售套數對比

　　3月 　　4月 　　下跌

　　預售項目 　　27 　　21 　　-22.2%

　　總供應量 　　85745735　-33.1%

　　當月成交量 3237 　　695　-78.5%

　　銷售率 　　37.8% 12.1% -68.0%

　　北京中原市場研究部提供

　　從統計數據中可以看出，在當月銷售中，銷售率超過30%的項目4月份21個項目中僅有4個僅占19%，而3月27個項目中當月銷售超過30%的有16個，超過59%。3月甚至部分項目當天售罄。而4月項目銷售最高也僅為67%。

　　北京中原市場研究部認為出現銷售率飛速下跌的主要原因有幾點：

　　首先，宏觀調控政策影響。從4月1日開始的系列輿論影響，和14號以后的系列政策變化，使得市場大部分購房者開始觀望。

　　其次，商品房高價影響。3月以后的商品房開盤價跳漲，特別是4月以后部分通州項目價格上漲甚至已經超過城區，使得購房者無力問津。

　　第三，取得預售證3天必須開盤的政策并沒有完全執行，另外4月預售項目大部分為房山、順義等遠郊區項目也使得銷售率比較低。商品房的預售簽約在月底有一個集中的網簽高峰，在4月底銷售率還會有上漲。但是相比3月必然會有明顯的下跌。

　　●二手房：4月二手房市場價格微漲0.58%

　　據了解，本月中旬政府為了抑制過快上漲房價出臺了一系列的宏觀調控政策,新政頒布后的五天市場成交水平迎來了一個集中簽約的小高峰。相比于政策推出前，17、18日周末較過往增加了近200%。隨后19、20日的市場成交出現了一個沖高回落的走勢。我愛我家認為，因為政策出臺速度較快，部分客戶或業主因政策影響為趕在銀行貸款政策節點前完成交易，從而加速面簽甚至出現了集中簽約的現象。

　　另據我愛我家市場研究中心提供的交易數據表明，本月中旬二手房市場的整體交易均價向上小幅波動。23082元/平方米的價格較上月同期上揚兩成，但相對于本月上旬價格僅微漲133元/平方米，幅度約為0.58%。這一現象表明目前二手房價漲幅因政策出臺而縮小，政策的出臺對市場短期內的作用也已經開始顯現。一方面購房者因為政策出臺緩解了過去一個月來的恐慌心態，逐步選擇持幣待購來等待市場進一步的變化。部分業主因為投資投機的成本相對較高，其為了加速套現甚至是為了快速離場而選擇主動降低房源報價。

　　據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，4月16-21日，六天時間里全市新增二手房源掛牌價下降明顯，全市掛牌均價21000元/平方米左右，降幅達7%左右。“鏈家地產”市場分析師張月認為，系列新政硬著陸后，除影響需求的心理預期迅速下降，部分業主也開始打破“矜持”。(記者 周宏)