就在一線(xiàn)城市商品房交易應(yīng)聲回落之時(shí)，中部龍頭武漢商品房成交量卻逆市大幅攀升。然而，隨著各銀行放貸政策的收緊，新政效應(yīng)開(kāi)始在武漢逐漸顯現(xiàn)。

　　房?jī)r(jià)居高不下商品房成交量持續(xù)火爆

　　在國(guó)家房產(chǎn)新政出臺(tái)前后，武漢商品房市場(chǎng)仍然繼續(xù)量?jī)r(jià)齊升，購(gòu)房者的心理預(yù)期、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售策略與宏觀調(diào)控展開(kāi)激烈博弈。

　　記者近日走訪(fǎng)多個(gè)樓盤(pán)看到，售樓部里購(gòu)房人寥寥無(wú)幾，多數(shù)還表示“價(jià)格太高，看看再說(shuō)”，還部分樓盤(pán)有人在咨詢(xún)是否能退房退訂金。一直被稱(chēng)為樓市風(fēng)向標(biāo)的“房交會(huì)”，在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)僅成交415套，創(chuàng)下近年來(lái)新低。尤其是新政出來(lái)后的18日，觀展人數(shù)銳減，幾乎無(wú)人出手。

　　然而，市場(chǎng)表象與成交數(shù)據(jù)卻形成鮮明的反差。據(jù)億房研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月第三周，從價(jià)格上看，全市主城區(qū)在售樓盤(pán)成交均價(jià)為6576.2元/平方米，較前一周價(jià)格水平上升92.42元/平方米，樓市價(jià)格漲幅為1.43%。從銷(xiāo)售套數(shù)上來(lái)看，全市銷(xiāo)售套數(shù)1889套，較前一周增加252套，不管是從價(jià)格還是銷(xiāo)售套數(shù)上都呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上周該市主城區(qū)的商品房周銷(xiāo)量已經(jīng)恢復(fù)到去年的火爆水平。

　　其實(shí)，今年2月份，由于春節(jié)和宏觀調(diào)控雙重因素，武漢房?jī)r(jià)一度高位徘徊，銷(xiāo)量下降，3月樓市轉(zhuǎn)好，進(jìn)入4月后，價(jià)格上漲速度增快，三大中心城區(qū)均價(jià)全面突破8000元，其中漢口中心區(qū)均價(jià)為每平方米接近9500元，中心城區(qū)均價(jià)與2009年同期相比均價(jià)高出2000元以上。

　　記者采訪(fǎng)時(shí)看到，在武漢中心城區(qū)，去年這個(gè)時(shí)候常見(jiàn)的均價(jià)在7000元到8000元之間的商品房已難覓蹤影，兩居室房屋總價(jià)一般都超過(guò)70萬(wàn)元。在漢口中心區(qū)房?jī)r(jià)更是普通購(gòu)房者“望房興嘆”，去年下半年這里還可見(jiàn)到均價(jià)8000元以下的新房，今年，二環(huán)線(xiàn)內(nèi)的10多個(gè)樓盤(pán)，均價(jià)全線(xiàn)超過(guò)一萬(wàn)元。

　　四大原因?qū)е沦?gòu)房者對(duì)宏觀調(diào)控不敏感

　　業(yè)內(nèi)人士分析，從上一周的情況看，樓市新政在武漢這樣的二線(xiàn)龍頭城市發(fā)揮效應(yīng)具有一定的滯后性，調(diào)控政策不僅沒(méi)有澆冷樓市，反而對(duì)市場(chǎng)起到刺激作用，主要是由于以下四個(gè)方面的原因。

　　在之前越調(diào)越漲的心理下，由于房?jī)r(jià)與一線(xiàn)城市相比相對(duì)偏低，購(gòu)房者對(duì)政策缺乏敏感性。去年11月到今年4月，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策拉開(kāi)大幕以來(lái)，一道道政令不僅沒(méi)能有效遏制房?jī)r(jià)上漲的腳步，甚至還出現(xiàn)了恐慌性漲價(jià)潮。盡管4月出臺(tái)的控制房?jī)r(jià)組合拳更為嚴(yán)厲，但是在“越調(diào)越漲”“什么時(shí)候買(mǎi)房都不錯(cuò)”的心理預(yù)期下，盡管抑制了投機(jī)需求，卻再次激發(fā)了一些剛性需求出手。

　　盡管關(guān)于調(diào)高放貸成本的政策已經(jīng)公布，但武漢的各大銀行均在政策落實(shí)前搶占優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，這也刺激近日銷(xiāo)售暴增的又一原因。新政公布后，一些樓盤(pán)銷(xiāo)售以“快買(mǎi)房、快貸款”的噱頭做宣傳，部分購(gòu)房者為規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，減少放貸支出，也愿意趕在新政落實(shí)前出手。而部分銀行也樂(lè)于與開(kāi)發(fā)商合作，一方面通知將執(zhí)行新政，另一方面頻頻催促過(guò)往申請(qǐng)貸款的客戶(hù)加快辦理貸款，享受舊有政策。

　　通脹預(yù)期導(dǎo)致居民對(duì)房?jī)r(jià)的心理發(fā)生變化，主要表現(xiàn)為對(duì)住房有剛性需求居民的心理價(jià)位在一年的時(shí)間里被大幅提升。據(jù)武漢的一項(xiàng)調(diào)查顯示，面對(duì)高房?jī)r(jià)，多數(shù)購(gòu)房者的心理價(jià)位一年“被增長(zhǎng)”2000元。去年3月該機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)人對(duì)中心城區(qū)的心理價(jià)位在每平米5000元；一年后，超過(guò)52%的人稱(chēng)，可以承受的心理價(jià)位為每平米5000元到7000元。

　　此外，為規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，近期開(kāi)發(fā)商“跑步”入市、提前開(kāi)盤(pán)使市場(chǎng)房源猛增。原本定于4月底開(kāi)盤(pán)的后湖某項(xiàng)目為了避免受政策影響提前到20日開(kāi)盤(pán)，與往年押寶“五一黃金周”的開(kāi)盤(pán)策略不同，感到新政壓力的開(kāi)發(fā)商都“跑步”入市。

　　調(diào)控效應(yīng)將在二線(xiàn)城市逐漸顯現(xiàn)房?jī)r(jià)今年已首現(xiàn)止?jié)q

　　在上一周成交高峰后，隨著其它城市樓市成交量不斷下滑，購(gòu)房者的心理也出現(xiàn)動(dòng)搖。在武漢一知名房產(chǎn)網(wǎng)站日前關(guān)于“國(guó)務(wù)院新政陸續(xù)出臺(tái)，您現(xiàn)在會(huì)買(mǎi)房嗎？”的調(diào)查中，有65.30%的網(wǎng)友認(rèn)為國(guó)務(wù)院出臺(tái)的房貸新政對(duì)高房?jī)r(jià)有影響，54.76%的人表示新政中“二套房首付不低于50%”的影響最大，60.41%的人認(rèn)為新政最直接打擊的對(duì)象為炒房者。

　　與此同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)城區(qū)3月中下旬開(kāi)始的“搶房風(fēng)”已成過(guò)去，開(kāi)發(fā)商的最大優(yōu)惠達(dá)到六萬(wàn)元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前武漢市有打折促銷(xiāo)活動(dòng)的樓盤(pán)已增至50多個(gè)，較3月份驟增五成以上。

　　中國(guó)指數(shù)研究院華中分院高級(jí)分析師李國(guó)政認(rèn)為，之前的紅火主要是剛需和投資需求為趕政策末班車(chē)購(gòu)買(mǎi)力集中釋放。不過(guò)，按照市場(chǎng)規(guī)律，隨著4月、5月推盤(pán)高峰的到來(lái)，武漢商品房?jī)r(jià)格也應(yīng)該能夠企穩(wěn)。再加上國(guó)務(wù)院對(duì)樓市的連續(xù)重拳出擊，預(yù)計(jì)未來(lái)銷(xiāo)售量將有較大萎縮，不過(guò)銷(xiāo)量的縮水不會(huì)導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格短時(shí)間內(nèi)短時(shí)間內(nèi)下跌。