4月中旬出臺的樓市新政對市場的沖擊作用正在逐漸顯現。

　　相關數據顯示，京滬深三地樓市成交量在4月下旬不約而同地驟降，雖然成交價暫未出現大幅松動，但業內分析人士指出，隨著各地調控細則的不斷出臺，觀望情緒將快速蔓延，5月一線城市房價或邁入下滑通道。

　　北京成交大幅下跌

　　據北京房地產交易管理網數據顯示，4月30日北京二手房存量已經達到了歷史最高的21295套，相比樓市新政前的14號上漲了18.9%。而據北京中原三級市場研究部提供給本報記者的統計數據顯示，在4月14日以后的下半個月里，北京二手房市場新增客戶需求新增下跌了八成。在北京中原回訪的8000個從3月15日登記的購房客戶中，明確表態短期內不再看房的比例達到了75%。

　　4月15日出臺的樓市新政在市場中顯現了巨大的威力：統計顯示在4月15日以后的二手房存量中，60%的房主表示不再漲價，有20%的房主已經表示愿意降價，如果全款的購房者能夠得到3%—5%的優惠幅度。

　　“以一套面積100平方米，政策前市場價在2萬／平方米的商品住宅為例，政策出臺后購買的話最少可以省下6萬元。”21世紀不動產北京安信瑞德門店的工作人員稱。

　　據北京中原調查顯示，目前北京市場已經出現了明顯的炒房客離場的現象，成交的客戶大部分為對政策效果持保守態度的剛性需求。目前的市場狀況與2007年底非常接近，敏銳的投資者離場將給5月份的市場帶來大量的新增房源。同時，目前的市場供需比已經因為新政的影響出現了非常明顯的逆轉，達到1∶2.3左右，而4月初的這一比例為1∶4.5。買方市場已現端倪，5月甚至可能出現供給多于需求的現象。

　　“隨著調控新政的全面執行及房產稅征收預期的增強，投資客集中拋售的現象將繼續增多�熯@股拋售浪潮可能于5月開始到來，并將率先在高端市場上掀起。”21世紀不動產北京分析師齊凡表示。

　　統計數據顯示4月份下半月北京商品房市場已經出現了非常明顯的成交量下降現象，特別是非政策類期房住宅，4月份下半月的成交相比上半月下跌了39.21%。而現房也在下半月出現了明顯的下降，下跌了8.7%。

　　4月初開始的宏觀調控預期和15日開始的樓市新政非常明顯地影響了北京商品房銷售。統計顯示截至4月25日北京在4月當月取得預售許可的項目為21個，相比3月同期的18個上漲了16%。銷售率也出現了明顯下跌，當月銷售率僅為12.1%，相比3月預售項目當月銷售率37.8%，下降幅度達到了68%。而在4月18日以前取得預售證的項目銷售率也僅為20%，相比3月項目銷售率均下降明顯。4月預售項目成交僅695套，相比3月當月預售項目成交的3237套下跌達到78%。

　　有售樓人員對本報記者表示，從4月中旬以來，看房客戶忽然一夜之間減少許多，以前許多同事接待看房客戶都忙得暈頭轉向，而現在許多售樓人員都閑得發慌。本報記者4月底在該售樓部走訪時看到，有不少售樓人員顯得很清閑，三三兩兩聚在一起聊天，哈欠連連。

　　數據顯示，4月19日以來，北京共有8個項目推出新的預售房，共2377套新房上市預售，截至27日，新上市的2377套新房中僅成交一套。而大部分售樓處一天也難以接待幾個客戶。不僅客戶少，很多業務員也都忙于安撫之前已經簽約的客戶的貸款問題和解決解約的投訴。

　　事實上，上周出臺的京版國11條已經讓市場中的觀望情緒進一步加重。分析人士指出，隨著調控政策影響的持續深化、落地政策的繼續出臺、購房者持幣觀望的加劇，今年傳統的交易高峰期黃金五月將步入“冰點”，房價即將進入下行通道。

　　上海4月下半月過半房源滯銷

　　上海方面，中國房產信息集團分析師薛建雄告訴本報記者，近期的政策調控已經讓上海樓市從供不應求轉向了嚴重供過于求，預期5月還將有80個樓盤推出新房源，另外還有17個4月未上市的新盤欲延期到5月開盤，巨大的供應壓力給世博后的上海房價帶來巨大壓力。

　　中國房產信息集團最近的報告顯示，4月上海市共推出了65批房源達127.04萬平方米的商品住宅，比3月份的79.53萬平方米高出六成之多；其中樓市新政策出臺的4月份下半月就有85.09萬平方米的新房源推出，是上半月41.96萬平方米供應面積的2倍多。

　　21世紀不動產上海區域數據監測中心對多個局部板塊的統計數據顯示，這些板塊在4月下旬的合計成交套數僅為上月同期的三至四成，政策調整對需求的抑制作用十分明顯。

　　類似的情況同樣出現在“五一”小長假，上述監測中心在對多個前期熱點板塊的調查中發現，等待利空出盡再入市是不少買家的心態寫照。在普陀曹楊、虹口曲陽、浦東三林、浦東金橋等板塊，目前的可議價房東比例已較4月下旬期間提高三成左右，議價幅度普遍在1%—5%左右。

　　薛建雄認為，新政出臺之后，大多開發商急于將手上房源拋出，預計5月份為拋盤高潮。中房信的調研結果顯示上海有80個樓盤預期在5月推出新房源，而4月份還有17個沒有上市的項目也欲推延到5月上市，同時上海周邊的昆山、吳江等地也有17個樓盤要大量推房，以爭搶中低端的剛性需求。因此，未來各樓盤折扣加大將是必然趨勢。

　　中房信的統計數據還顯示，4月前28天上海市商品住宅的成交量只有98.84萬平方米，其中七成房源是上半月成交的，下半月以來成交了37.99萬平方米，只相當于同期79.43萬平方米供應量的47.8%。這意味著去年以來持續了1年多的供不應求局面被急速扭轉，并出現了超過2∶1的供過于求局面。從目前開發商的預期推盤和購房者觀望的情緒來看，5月以后房源滯銷的現象會更加嚴重。

　　21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪認為，樓市在遭遇重大政策調整后，一般需要2到3個月的政策消化期，在此期間市場雙方的博弈氛圍較為濃厚，相對明顯的降價行為更少出現，但在交易量連續處于低位后，業主將會有一個普遍的降價過程，但基于市場供求格局未發生根本改變，大幅降價很難出現。

　　“但雙方的博弈狀態在6月會趨于弱化，更多業主會做出價格讓步，一些急于套現的業主很可能拋出‘特價房’。”他說。

　　深圳新房成交驟然收縮

　　相關數據顯示，盡管4月深圳市場新房成交環比上漲7.5%，但下半月卻呈現出驟然收縮的態勢，新房成交1221套，占4月整月的38%，其中最后1周，深圳新房僅成交268套，成交量創下近10周最低。

　　深圳國土局數據顯示，4月二手房市場延續了3月的火爆，成交環比上漲50.29%，成為樓市主角。但在樓市新政出臺后，其上漲的勢頭已明顯趨弱。

　　“深圳二手房成交量放量大增恰恰說明市場對未來走勢的分岐存在�熌承�業主表示有一定的議價空間就直接降價放盤，同時也有人因為剛性需求或是通脹預期的驅動繼續看漲。”21世紀不動產深圳分析師泛城指出。

　　“但如果接下來還有相關配套的調控政策出臺的話，市場上的投資客會逐漸退場，自住客比例會逐漸增多。”他說。

　　拐點已經來臨

　　北京中原地產預計，未來北京房價將停漲，部分郊區房價在5月可能下調10%—15%，一半的炒房客將在3個月內開始拋售二手房源，房價很可能在年內出現下調30%的現象。而5月份北京二手房的實際交易量很難超過1.5萬套，市場成交量下跌幅度將超過60%。

　　截至4月末存量房住宅網簽套數共計8萬套，北京中原地產預計2010年北京市場存量房住宅網簽交易量較去年同期26.6萬套會下降近五成，即13.3萬套左右。本次樓市的調整時間將超過2年，很難在2012年以前出現回暖。

　　北京中原還預計，5月份北京商品房將出現明顯的下跌，有可能出現成交量下跌超過五成，而價格則因為5月開盤城區項目比例開始增加，開盤均價有可能繼續上漲，但是部分郊區項目必然開始下調價格，樓市調整的趨勢已經確立。

　　今年的4月份，供應量達到127萬平方米，成交量估計不到105萬平方米，是近1年多來首現供過于求的月份，但均價已經達到23812元／平方米的高位；而從目前的情況來看，5月份的供應量還可能大幅增加，房價拐點也已經到來。

　　本報記者 王松才 張一鳴