4月中旬出臺(tái)的樓市新政對(duì)市場(chǎng)的沖擊作用正在逐漸顯現(xiàn)。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，京滬深三地樓市成交量在4月下旬不約而同地驟降，雖然成交價(jià)暫未出現(xiàn)大幅松動(dòng)，但業(yè)內(nèi)分析人士指出，隨著各地調(diào)控細(xì)則的不斷出臺(tái)，觀望情緒將快速蔓延，5月一線城市房?jī)r(jià)或邁入下滑通道。

　　北京成交大幅下跌

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月30日北京二手房存量已經(jīng)達(dá)到了歷史最高的21295套，相比樓市新政前的14號(hào)上漲了18.9%。而據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部提供給本報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在4月14日以后的下半個(gè)月里，北京二手房市場(chǎng)新增客戶需求新增下跌了八成。在北京中原回訪的8000個(gè)從3月15日登記的購(gòu)房客戶中，明確表態(tài)短期內(nèi)不再看房的比例達(dá)到了75%。

　　4月15日出臺(tái)的樓市新政在市場(chǎng)中顯現(xiàn)了巨大的威力：統(tǒng)計(jì)顯示在4月15日以后的二手房存量中，60%的房主表示不再漲價(jià)，有20%的房主已經(jīng)表示愿意降價(jià)，如果全款的購(gòu)房者能夠得到3%—5%的優(yōu)惠幅度。

　　“以一套面積100平方米，政策前市場(chǎng)價(jià)在2萬(wàn)／平方米的商品住宅為例，政策出臺(tái)后購(gòu)買的話最少可以省下6萬(wàn)元。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德門店的工作人員稱。

　　據(jù)北京中原調(diào)查顯示，目前北京市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的炒房客離場(chǎng)的現(xiàn)象，成交的客戶大部分為對(duì)政策效果持保守態(tài)度的剛性需求。目前的市場(chǎng)狀況與2007年底非常接近，敏銳的投資者離場(chǎng)將給5月份的市場(chǎng)帶來(lái)大量的新增房源。同時(shí)，目前的市場(chǎng)供需比已經(jīng)因?yàn)樾抡�的影響出現(xiàn)了非常明顯的逆轉(zhuǎn)，達(dá)到1∶2.3左右，而4月初的這一比例為1∶4.5。買方市場(chǎng)已現(xiàn)端倪，5月甚至可能出現(xiàn)供給多于需求的現(xiàn)象。

　　“隨著調(diào)控新政的全面執(zhí)行及房產(chǎn)稅征收預(yù)期的增強(qiáng)，投資客集中拋售的現(xiàn)象將繼續(xù)增多�熯@股拋售浪潮可能于5月開(kāi)始到來(lái)，并將率先在高端市場(chǎng)上掀起。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京分析師齊凡表示。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示4月份下半月北京商品房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的成交量下降現(xiàn)象，特別是非政策類期房住宅，4月份下半月的成交相比上半月下跌了39.21%。而現(xiàn)房也在下半月出現(xiàn)了明顯的下降，下跌了8.7%。

　　4月初開(kāi)始的宏觀調(diào)控預(yù)期和15日開(kāi)始的樓市新政非常明顯地影響了北京商品房銷售。統(tǒng)計(jì)顯示截至4月25日北京在4月當(dāng)月取得預(yù)售許可的項(xiàng)目為21個(gè)，相比3月同期的18個(gè)上漲了16%。銷售率也出現(xiàn)了明顯下跌，當(dāng)月銷售率僅為12.1%，相比3月預(yù)售項(xiàng)目當(dāng)月銷售率37.8%，下降幅度達(dá)到了68%。而在4月18日以前取得預(yù)售證的項(xiàng)目銷售率也僅為20%，相比3月項(xiàng)目銷售率均下降明顯。4月預(yù)售項(xiàng)目成交僅695套，相比3月當(dāng)月預(yù)售項(xiàng)目成交的3237套下跌達(dá)到78%。

　　有售樓人員對(duì)本報(bào)記者表示，從4月中旬以來(lái)，看房客戶忽然一夜之間減少許多，以前許多同事接待看房客戶都忙得暈頭轉(zhuǎn)向，而現(xiàn)在許多售樓人員都閑得發(fā)慌。本報(bào)記者4月底在該售樓部走訪時(shí)看到，有不少售樓人員顯得很清閑，三三兩兩聚在一起聊天，哈欠連連。

　　數(shù)據(jù)顯示，4月19日以來(lái)，北京共有8個(gè)項(xiàng)目推出新的預(yù)售房，共2377套新房上市預(yù)售，截至27日，新上市的2377套新房中僅成交一套。而大部分售樓處一天也難以接待幾個(gè)客戶。不僅客戶少，很多業(yè)務(wù)員也都忙于安撫之前已經(jīng)簽約的客戶的貸款問(wèn)題和解決解約的投訴。

　　事實(shí)上，上周出臺(tái)的京版國(guó)11條已經(jīng)讓市場(chǎng)中的觀望情緒進(jìn)一步加重。分析人士指出，隨著調(diào)控政策影響的持續(xù)深化、落地政策的繼續(xù)出臺(tái)、購(gòu)房者持幣觀望的加劇，今年傳統(tǒng)的交易高峰期黃金五月將步入“冰點(diǎn)”，房?jī)r(jià)即將進(jìn)入下行通道。

　　上海4月下半月過(guò)半房源滯銷

　　上海方面，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄告訴本報(bào)記者，近期的政策調(diào)控已經(jīng)讓上海樓市從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向了嚴(yán)重供過(guò)于求，預(yù)期5月還將有80個(gè)樓盤推出新房源，另外還有17個(gè)4月未上市的新盤欲延期到5月開(kāi)盤，巨大的供應(yīng)壓力給世博后的上海房?jī)r(jià)帶來(lái)巨大壓力。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)最近的報(bào)告顯示，4月上海市共推出了65批房源達(dá)127.04萬(wàn)平方米的商品住宅，比3月份的79.53萬(wàn)平方米高出六成之多；其中樓市新政策出臺(tái)的4月份下半月就有85.09萬(wàn)平方米的新房源推出，是上半月41.96萬(wàn)平方米供應(yīng)面積的2倍多。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)中心對(duì)多個(gè)局部板塊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這些板塊在4月下旬的合計(jì)成交套數(shù)僅為上月同期的三至四成，政策調(diào)整對(duì)需求的抑制作用十分明顯。

　　類似的情況同樣出現(xiàn)在“五一”小長(zhǎng)假，上述監(jiān)測(cè)中心在對(duì)多個(gè)前期熱點(diǎn)板塊的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，等待利空出盡再入市是不少買家的心態(tài)寫照。在普陀曹楊、虹口曲陽(yáng)、浦東三林、浦東金橋等板塊，目前的可議價(jià)房東比例已較4月下旬期間提高三成左右，議價(jià)幅度普遍在1%—5%左右。

　　薛建雄認(rèn)為，新政出臺(tái)之后，大多開(kāi)發(fā)商急于將手上房源拋出，預(yù)計(jì)5月份為拋盤高潮。中房信的調(diào)研結(jié)果顯示上海有80個(gè)樓盤預(yù)期在5月推出新房源，而4月份還有17個(gè)沒(méi)有上市的項(xiàng)目也欲推延到5月上市，同時(shí)上海周邊的昆山、吳江等地也有17個(gè)樓盤要大量推房，以爭(zhēng)搶中低端的剛性需求。因此，未來(lái)各樓盤折扣加大將是必然趨勢(shì)。

　　中房信的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，4月前28天上海市商品住宅的成交量只有98.84萬(wàn)平方米，其中七成房源是上半月成交的，下半月以來(lái)成交了37.99萬(wàn)平方米，只相當(dāng)于同期79.43萬(wàn)平方米供應(yīng)量的47.8%。這意味著去年以來(lái)持續(xù)了1年多的供不應(yīng)求局面被急速扭轉(zhuǎn)，并出現(xiàn)了超過(guò)2∶1的供過(guò)于求局面。從目前開(kāi)發(fā)商的預(yù)期推盤和購(gòu)房者觀望的情緒來(lái)看，5月以后房源滯銷的現(xiàn)象會(huì)更加嚴(yán)重。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪認(rèn)為，樓市在遭遇重大政策調(diào)整后，一般需要2到3個(gè)月的政策消化期，在此期間市場(chǎng)雙方的博弈氛圍較為濃厚，相對(duì)明顯的降價(jià)行為更少出現(xiàn)，但在交易量連續(xù)處于低位后，業(yè)主將會(huì)有一個(gè)普遍的降價(jià)過(guò)程，但基于市場(chǎng)供求格局未發(fā)生根本改變，大幅降價(jià)很難出現(xiàn)。

　　“但雙方的博弈狀態(tài)在6月會(huì)趨于弱化，更多業(yè)主會(huì)做出價(jià)格讓步，一些急于套現(xiàn)的業(yè)主很可能拋出‘特價(jià)房’。”他說(shuō)。

　　深圳新房成交驟然收縮

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，盡管4月深圳市場(chǎng)新房成交環(huán)比上漲7.5%，但下半月卻呈現(xiàn)出驟然收縮的態(tài)勢(shì)，新房成交1221套，占4月整月的38%，其中最后1周，深圳新房?jī)H成交268套，成交量創(chuàng)下近10周最低。

　　深圳國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月二手房市場(chǎng)延續(xù)了3月的火爆，成交環(huán)比上漲50.29%，成為樓市主角。但在樓市新政出臺(tái)后，其上漲的勢(shì)頭已明顯趨弱。

　　“深圳二手房成交量放量大增恰恰說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)未來(lái)走勢(shì)的分岐存在�熌承�業(yè)主表示有一定的議價(jià)空間就直接降價(jià)放盤，同時(shí)也有人因?yàn)閯傂孕枨蠡蚴峭�脹預(yù)期的驅(qū)動(dòng)繼續(xù)看漲。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)深圳分析師泛城指出。

　　“但如果接下來(lái)還有相關(guān)配套的調(diào)控政策出臺(tái)的話，市場(chǎng)上的投資客會(huì)逐漸退場(chǎng)，自住客比例會(huì)逐漸增多。”他說(shuō)。

　　拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨

　　北京中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，未來(lái)北京房?jī)r(jià)將停漲，部分郊區(qū)房?jī)r(jià)在5月可能下調(diào)10%—15%，一半的炒房客將在3個(gè)月內(nèi)開(kāi)始拋售二手房源，房?jī)r(jià)很可能在年內(nèi)出現(xiàn)下調(diào)30%的現(xiàn)象。而5月份北京二手房的實(shí)際交易量很難超過(guò)1.5萬(wàn)套，市場(chǎng)成交量下跌幅度將超過(guò)60%。

　　截至4月末存量房住宅網(wǎng)簽套數(shù)共計(jì)8萬(wàn)套，北京中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)2010年北京市場(chǎng)存量房住宅網(wǎng)簽交易量較去年同期26.6萬(wàn)套會(huì)下降近五成，即13.3萬(wàn)套左右。本次樓市的調(diào)整時(shí)間將超過(guò)2年，很難在2012年以前出現(xiàn)回暖。

　　北京中原還預(yù)計(jì)，5月份北京商品房將出現(xiàn)明顯的下跌，有可能出現(xiàn)成交量下跌超過(guò)五成，而價(jià)格則因?yàn)?月開(kāi)盤城區(qū)項(xiàng)目比例開(kāi)始增加，開(kāi)盤均價(jià)有可能繼續(xù)上漲，但是部分郊區(qū)項(xiàng)目必然開(kāi)始下調(diào)價(jià)格，樓市調(diào)整的趨勢(shì)已經(jīng)確立。

　　今年的4月份，供應(yīng)量達(dá)到127萬(wàn)平方米，成交量估計(jì)不到105萬(wàn)平方米，是近1年多來(lái)首現(xiàn)供過(guò)于求的月份，但均價(jià)已經(jīng)達(dá)到23812元／平方米的高位；而從目前的情況來(lái)看，5月份的供應(yīng)量還可能大幅增加，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)也已經(jīng)到來(lái)。

　　本報(bào)記者 王松才 張一鳴