昨日在中國樓市、股市發(fā)生的新聞令人印象深刻。一邊是地產(chǎn)大佬恒大在全國8.5折促銷,開了本輪樓市調(diào)控以后地產(chǎn)商降價的先河；另一邊是滬深股市分別是以逾4%和5%的巨大跌幅令投資者目瞪口呆。

　　樓價跌、股市跌,背后各有各的故事。不過,中國兩大資產(chǎn)價格正以“下跌”的方式加速擠泡沫的過程,卻是共同點,并且均在一定程度上體現(xiàn)著政策的意圖。而相比之下,股市的下跌顯得更過激。

　　從昨日起,恒大集團旗下全國所有地產(chǎn)項目將以八五折對外銷售,優(yōu)惠何時結(jié)束尚未確定。

　　在政府嚴控的房地產(chǎn)市場里,恒大就是第一顆松動的“牙齒”。盡管恒大自己不承認,稱樓市新政對自己影響很小,但是他們的舉動還是表明,他們現(xiàn)在很需要現(xiàn)金流。

　　盡管目前還無法估計恒大的降價行為到底會有多大的示范效應(yīng),不過,過往“堅牙利齒”的房地產(chǎn)企業(yè)確實松動了。這個五一,對于他們而言,有點漫長。五一之前不斷出臺的地方版新政、成交量的下跌、違約量的不斷攀升,以及還有一系列仍然等在前路的調(diào)控“政策”,在五月明媚的春光里,讓他們感受到的只有冬天的寒冷。

　　就正如SOHO中國董事長潘石屹在自己的博客上所說,地產(chǎn)行業(yè)“冰封期”,而誰能在冰封的樓市里扛下去,那得看誰擁有完整的“資金鏈”,這是他們最后一件保暖內(nèi)衣。

　　北京新政初見成效 二手房掛牌價格下降趨勢明顯

　　趕在五一之前,北京市在一線城市里率先發(fā)布第一個地方版的調(diào)控新政。顯然,北京調(diào)控的腳步并未停歇。小長假之后,北京市公積金管理中心下發(fā)新的公積金貸款政策,新政策規(guī)定,首套房面積90平米以上,公積金首付最低3成；二套房首付最低5成；三套及以上將不予受理。首套90平米以下仍可首付2成。

　　不過,新政的效果并未立即顯現(xiàn),至少,目前北京降價促銷的樓盤并不多。據(jù)統(tǒng)計,五一期間(5月1日～3日)北京共有6個項目開盤,全部為老項目后期,開盤均價為26300元/平方米,比4月同期上漲了28.29%；環(huán)比清明小長假期間上漲了46.11%；同比去年五一期間則上漲了63.10%。

　　但是,二手房市場則是另一幅場面。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,4月份二手房成交均價20254元/平米,其中,4月下半月均價20500元/平米,環(huán)比上漲2.5%左右,盡管依然上漲,但是漲幅已經(jīng)從連續(xù)的沖高趨勢中回落。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”監(jiān)測,隨著4月中旬新政的出臺,4月上下半月掛牌價格特征出現(xiàn)了明顯的反轉(zhuǎn),即上半月掛牌價格直線走高,并且業(yè)主報價的上下限極為接近；而政策出臺后,掛牌價格下降趨勢明顯,且報價上下限空間擴大。

　　此外,不斷涌現(xiàn)的違約現(xiàn)象更是讓京城樓市前途難料。據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,4月15日以后,買房者的違約數(shù)量顯著增加,一些一手房買家也開始醞釀退房,北京二手房買方的違約比例已占到違約總數(shù)的70%。而以“銀行首付提高無力籌夠首付”為由違約的客戶,占到了買房違約總數(shù)的80%。

　　各地房價松動 二手房掛牌價出現(xiàn)10%以上降幅

　　近日,中國社會科學(xué)院發(fā)布了《中國房地產(chǎn)藍皮書(2010)》。藍皮書指出,隨著政府政策措施的實施,熱點城市的房價下半年將會出現(xiàn)下調(diào)的可能性。

　　中國社科院城市發(fā)展與管理研究所土地與房地產(chǎn)研究室主任李景國表示,2009年中國房地產(chǎn)市場秩序較為混亂,捂盤惜售、土地閑置現(xiàn)象比較嚴重,引發(fā)一些城市房地產(chǎn)市場恐慌,出現(xiàn)搶購現(xiàn)象；此外,熱點城市及熱點地區(qū)投資需求及投機需求不斷增多,加劇了市場的供求緊張,推動了房價的上漲,排擠了部分自住性住房需求。

　　他認為,如果2010年收緊貨幣,且加大房地產(chǎn)的調(diào)控力度,出臺過于猛烈的房地產(chǎn)措施,2010年全國房地產(chǎn)價格會受到遏制,熱點城市房價在下半年會下調(diào),二三類城市房地產(chǎn)會出現(xiàn)減緩。

　　而中原地產(chǎn)研究顯示,全國二手住宅市場4月下旬起率先進入調(diào)整期,上周(4月23日—5月6日)一線城市二手房成交量比新政前一周有50%以上的跌幅,掛牌價格首次出現(xiàn)松動。

　　中原集團地產(chǎn)研究中心經(jīng)理瞿安新認為,近期國內(nèi)市場走勢已明顯反映出調(diào)控政策的綜合效果,加之物業(yè)稅、房產(chǎn)稅出臺傳言不斷擴大,預(yù)計短期內(nèi)國內(nèi)樓市成交量將持續(xù)低迷,二手房住宅價格也將進入下行通道。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù),新政出臺后一周(4月15日—4月21日,各大城市二手住宅掛牌量大幅上升,京、滬、穗、深、津五大城市環(huán)比增幅分別為49%、30%、17%、25%和16%。但受“五一”長假影響,上周五大城市樓市掛牌量有所回落,基本回落至3月初水平。

　　從市場成交情況看,鑒于調(diào)控政策密集出臺,特別是“新國十條”差別化信貸政策的影響,購房者普遍認為市場將步入調(diào)整期,故并不急于接盤而開始觀望。中原門店調(diào)研結(jié)果顯示,各城市不同區(qū)域二手房源均有不同幅度的議價空間,部分板塊掛牌價格已經(jīng)出現(xiàn)10%以上降幅。

　　據(jù)中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,政策出臺一周,北京、上海、深圳三地二手住宅市場新增客源量降幅分別達到80%、40%和80%；五大城市成交量環(huán)比分別下跌32%、49%、13%、60%和27%,其中滬深兩市下滑幅度最大。

　　住建部擬監(jiān)控預(yù)售款 開發(fā)商資金鏈再受擠壓

　　潘石屹近日透露,2008年底是整個行業(yè)最困難的時候,隨著政府的救市政策,處在最困難時期的開發(fā)商渡過了2008年底的這次危機,2009年全年房地產(chǎn)火爆銷售,全國房地產(chǎn)銷售超過4萬億。目前房地產(chǎn)上市公司中有許多家擁有的現(xiàn)金超過100億,這種情況下,房地產(chǎn)開發(fā)商主動降價銷售的可能性很小。

　　以上三條政策中有兩條將對房地產(chǎn)商的資金鏈構(gòu)成巨大影響,如果市場持續(xù)一段時間的“冰川期”,房地產(chǎn)商就可能支撐不了資金的壓力而被迫采取降價銷售來應(yīng)對。

　　不過,潘總反復(fù)提到的資金鏈,再一次受到調(diào)控的侵襲。據(jù)相關(guān)媒體報道,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正會同人民銀行、銀監(jiān)會等相關(guān)部門擬對房地產(chǎn)企業(yè)在售項目的預(yù)售賬款實施監(jiān)控。根據(jù)擬定的方案,今后房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售賬款將存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶,并按照項目開發(fā)進度和工程資金所需“專款專用”。房地產(chǎn)企業(yè)只有在項目竣工交付及結(jié)算時,才能支配使用項目此前的預(yù)售賬款。

　　一直以來,預(yù)售款項是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先占用的客戶資金。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源16250億元。其中,定金及預(yù)收款3749億元,個人按揭貸款2193億元,兩者合計5942億元,占房企整體資金來源的比例達36.6%。

　　據(jù)悉,房地產(chǎn)項目的預(yù)售款包括購房者的首付款以及銀行按揭貸款,兩者構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源。其中,首付款在項目開盤時就已交付,按揭貸款則在樓盤封頂時由銀行發(fā)放。目前,這兩筆款項在項目竣工交付之前由房地產(chǎn)企業(yè)自由支配。但今后,監(jiān)管部門將根據(jù)工程進度與質(zhì)量,把預(yù)售款項通過專門賬戶支付給建設(shè)單位,或者由房地產(chǎn)企業(yè)向建設(shè)單位付款之后到銀行支取。

　　“我們已經(jīng)做好過冬的準備,下一步不排除采取降價的措施來回收現(xiàn)金流。”一家民營房地產(chǎn)企業(yè)的老總告訴記者。

　　南方日報駐京記者胡劍龍

　　-專家說法

　　調(diào)控政策疊加房價應(yīng)會調(diào)整

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江則認為,加強對預(yù)售賬款的監(jiān)管是對開發(fā)商的資金鏈再次施壓,開發(fā)商惟有加快銷售回籠資金,否則可能拖慢施工。不過他指出,預(yù)售賬款的監(jiān)管辦法各地略有不同。此前廣州實施的對預(yù)售賬款的監(jiān)管辦法與此次傳聞的方案大致相同,開發(fā)商若要用款需向監(jiān)管部門提出申請,并說明用款理由,只是沒有此次方案那么嚴厲。他認為,從廣州的情況來看,可能出臺的新政對房企的影響應(yīng)該不會太大。

　　滿堂紅首席研究員龍斌則指出目前系列調(diào)控出臺后,已對樓市產(chǎn)生巨大影響,成交縮量明顯。因此在成交量下降的情況下,涉及的預(yù)售賬款相應(yīng)減少,因此對房企和樓市的影響也不會太大。

　　對于可能出臺的有關(guān)預(yù)售賬款的新政,龍斌也表示了他的憂慮:“目前的調(diào)控措施加起來力度已經(jīng)很大,房價應(yīng)該會調(diào)整,甚至產(chǎn)生了非正常的市場反應(yīng),后續(xù)政策一定要慎重。”他比喻道:“現(xiàn)在的樓市就好比一個高燒病人,一兩副藥下去不見效果,就十副藥一起下,結(jié)果體溫已經(jīng)降到正常溫度以下,這時候如果繼續(xù)下藥,就很危險了。”

　　南方日報記者盧軼