70城市住宅用地

　　樓面均價(jià)連跌仨月

　　《2010年4月中國(guó)70個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》日前發(fā)布，該報(bào)告顯示，4月，全國(guó)70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)為1793元/平方米，土地價(jià)格繼2月、3月出現(xiàn)回落后，這是連續(xù)第三個(gè)月下跌。

　　面對(duì)2009年下半年以來(lái)房?jī)r(jià)急劇攀升，土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，中央政府密集出臺(tái)了一系列政策“組合拳”。

　　從2009年12月11日的“國(guó)四條”到2010年4月17日的“國(guó)十條”，政策內(nèi)容涵蓋增加土地供應(yīng)、打擊囤地、二套房首付比例50%、完善商品房預(yù)售制度等各個(gè)環(huán)節(jié)。隨著“國(guó)十條”的出臺(tái)，政策效應(yīng)在4月得到集中體現(xiàn)。

　　該報(bào)告由中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布。

　　數(shù)據(jù)

　　樓面地價(jià)連續(xù)3個(gè)月下跌

　　該報(bào)告顯示，4月全國(guó)70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)1793元/平方米。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，1月全國(guó)70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)2666元/平方米，2月小幅回落，3月降至1858元/平方米。這表明4月城市住宅用地平均樓面地價(jià)繼2月、3月出現(xiàn)回落后，繼續(xù)回落，是連續(xù)第三個(gè)月下跌。

　　報(bào)告還顯示，20家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)企業(yè)月度新增土地儲(chǔ)備數(shù)量出現(xiàn)大幅度下降，新增土地儲(chǔ)備面積以及土地出讓金總額環(huán)比3月分別下降19.11%和32.66%，平均樓面地價(jià)下降16.76%，且4月全月一線城市20家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)僅在上海有一塊新增土地。

　　70城市住宅用地平均樓面地價(jià)

　　1月 2666元/平方米

　　2月 2343元/平方米

　　3月 1858元/平方米

　　4月 1793元/平方米

　　北京住宅用地平均樓面地價(jià)

　　1月 13305元/平方米

　　2月 7999元/平方米

　　3月 15094元/平方米

　　4月 無(wú)成交記錄

　　分析

　　“土地暫停出讓” 影響了拿地

　　房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)相高價(jià)拿地的態(tài)勢(shì)已經(jīng)有所放緩，企業(yè)拿地?zé)崆槊黠@降低。可以預(yù)期在企業(yè)資金來(lái)源受到限制且政策限制加大的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將轉(zhuǎn)向2、3線城市理性擴(kuò)張，高價(jià)拿地現(xiàn)象將會(huì)得到遏制。

　　今年3月22日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇在國(guó)土資源系統(tǒng)視頻會(huì)議上說(shuō)，各地在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前，不得出讓住房用地。原本安排在4月10日發(fā)布的該計(jì)劃卻一直拖到4月15日才發(fā)布。

　　受“計(jì)劃出臺(tái)之前暫停土地出讓”的政策影響，4月土地供應(yīng)有所回落，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，4月全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市推出住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)249宗，環(huán)比減少40%，同比減少7%。

　　瀚森國(guó)際管理咨詢(xún)機(jī)構(gòu)高級(jí)地產(chǎn)分析師李洪敏說(shuō)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“新國(guó)十條”，也產(chǎn)生了較大的連鎖反應(yīng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的心理預(yù)期受到影響。

　　預(yù)測(cè)

　　樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)

　　不大可能

　　平均樓面地價(jià)連續(xù)三個(gè)月下跌，是否意味著5月份繼續(xù)下跌呢？

　　國(guó)家出臺(tái)調(diào)控措施后，青島、北京、海南都相繼出臺(tái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的措施。

　　瀚森國(guó)際管理咨詢(xún)高級(jí)地產(chǎn)分析師李洪敏認(rèn)為，此次調(diào)控政策是近年來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　李洪敏說(shuō)： “不再像以往那樣，單一以信貸為調(diào)控主要手段，而是以提高土地出讓金的首付比例、增加住宅用地供應(yīng)、打擊囤地等多種手段進(jìn)行。而且，接下來(lái)說(shuō)不定還有稅收政策等方面的調(diào)控手段。”

　　李洪敏認(rèn)為，此次調(diào)控，中央的決心非常大。房?jī)r(jià)是不可能像2009年那樣一路高歌猛進(jìn)的，但是說(shuō)樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)為時(shí)尚早。此次調(diào)控措施，主要針對(duì)的就是投資、投機(jī)性購(gòu)房，房?jī)r(jià)迅速下跌不大可能。

　　“此次調(diào)控是意在抑制目前全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。而且，在投資渠道沒(méi)有增加的情況下，房?jī)r(jià)短期內(nèi)未必會(huì)降。另外若新政之后房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升，未來(lái)可能就將有更具力度的政策出臺(tái)，比如增收物業(yè)稅等。”

　　北京落點(diǎn)

　　4月份無(wú)成交 前仨月波動(dòng)大

　　今年4月份北京沒(méi)有住宅用地成交，這主要是受“暫停土地出讓”政策的影響，以及北京改革土地出讓方式。

　　4月26日，北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)一宗住宅用地因報(bào)價(jià)“超限”宣告流拍。這一事件標(biāo)志著傳統(tǒng)的價(jià)高者得的招拍掛方式從此開(kāi)始得到改變。

　　從1-3月的住宅用地平均樓面地價(jià)的數(shù)據(jù)來(lái)看，這三個(gè)月的價(jià)格波動(dòng)很大，因此，李洪敏認(rèn)為平均樓面地價(jià)并不能完全說(shuō)明樓面地價(jià)真正下降。

　　李洪敏解釋?zhuān)�平均樓面地價(jià)是個(gè)均數(shù)，不具有實(shí)際的說(shuō)服力。比如，3月份北京可能出讓城八區(qū)的土地，而4月可能是城八區(qū)外，和3月同樣的數(shù)量的郊區(qū)用地，而郊區(qū)的樓面地價(jià)肯定比城八區(qū)的低，這樣就導(dǎo)致了4月的平均樓面地價(jià)降低了。

　　此外，從全國(guó)的角度來(lái)看，一線城市的土地出讓較多，二、三線城市土地出讓較多，也能影響到平均樓面地價(jià)。

　　土地供應(yīng)無(wú)實(shí)質(zhì)變化 房?jī)r(jià)不易降

　　中國(guó)指數(shù)研究院分析師何田接受法晚記者采訪時(shí)說(shuō)，取消協(xié)議出讓土地之后，招拍掛的出讓方式一直是土地市場(chǎng)的主流。“價(jià)高者得”的規(guī)則被認(rèn)為是土地價(jià)格高企的主要原因。

　　何田解釋?zhuān)�以北京為例，�?004-2010年(2010年1-4月)7年間，采用招標(biāo)出讓方式較多的年份，地價(jià)增長(zhǎng)率相對(duì)較慢，反之，增長(zhǎng)較快。2009年，北京僅4宗住宅用地采用招標(biāo)的方式出讓?zhuān)�平均樓面地價(jià)同比增長(zhǎng)51%。

　　李洪敏則認(rèn)為，雖然招標(biāo)方式對(duì)樓面產(chǎn)生一些影響，可能使得房?jī)r(jià)下降，但是土地由地方政府壟斷供應(yīng)，新政策只提探索新的轉(zhuǎn)讓方式，沒(méi)提改變土地供應(yīng)主體。因此，房?jī)r(jià)大降的可能性不大。

　　從4月北京的銷(xiāo)售來(lái)看，無(wú)論是新盤(pán)還是二手房，前兩周每周末均出現(xiàn)一次銷(xiāo)售高峰，新政以后，銷(xiāo)售高峰消失，每天銷(xiāo)售持續(xù)低迷。

　　但是專(zhuān)家稱(chēng)，樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的結(jié)論為時(shí)尚早。因?yàn)榇舜握{(diào)控措施，主要針對(duì)的就是投資、投機(jī)性購(gòu)房，房?jī)r(jià)迅速下跌不大可能，這和社科院做出的結(jié)論是相一致的。(記者 李洪鵬)