“二套房貸首付不得低于50%”,“房價過高地區可暫停發放第三套房貸”,“北京同一家庭限新購買一套商品住房”……

　　短短兩周時間，從中央到地方的一系列調控政策密集出臺。頻率之高、力度之大、針對性之強前所未見。樓市新政立刻造成市場震動，一線城市成交量明顯縮水，居高不下的房價開始出現松動跡象。

　　量跌價滯

　　市場觀望情緒濃重

　　新政出臺半個月來，各地相關細則隨之跟進，樓市一改4月前半月的量價齊漲局面，成交量迅速下墜。根據中國指數研究院的統計數據，4月19日到25日，在監測的35個城市中，21個城市成交量環比下跌。北京、上海、杭州等一線城市的一手房成交量基本上都有40%到70%之間的下滑。杭州跌幅最大，環比下跌72.55%。樓市新政出臺后，北京竟出現8個新樓盤2377套新房僅售出1套的現象。“五一”小長假期間，各地樓市并沒有出現起色。

　　“這反映出調控在抑制房價過高地區的投機和投資性需求方面，效果已開始顯現。”我愛我家副總經理胡景暉稱，“京、滬、深等一線城市作為樓市的風向標，交易量的下滑會對全國的市場預期產生影響。”

　　相對于“量”的跳水，購房者更關心房價的變化。新政公布后，北京漲勢最猛的京郊樓盤開始松動。通州、望京等前期炒作的熱點區域新盤均有優惠，開盤價調低了兩三千元，二手房價格也首次出現了“停滯”。專家表示，樓市正陷入“量跌價滯”的僵局，目前只能從成交套數上看出影響，房價反應有一定的滯后性。

　　“新政之后的市場反應，總的來說就是只看不買的人多了，二手房價格有所松動，但未出現大幅拋房，即便降價出售，也是獲利回套。”北京市通州區一處房地產中介的置業顧問呂松強告訴記者。在這位干了5年多房地產買賣工作的“老中介”看來，房價的下調只是暫時的。其理由是：在他負責的樓盤京貿國際公寓中，不少炒房者都是去年年底前“入的貨”，而那時的房屋均價在12000元/平方米左右，如今這里的均價已經達到了23000元/平方米。一套90平方米的房子，僅僅數月就賺到了100多萬。對于這些投資者來說，照目前的房價也只是賺多賺少的問題。“有些投資者，在政策出臺之后，則把原來的賣房委托改成了租房委托。看來是想打持久戰。”

　　最新的統計似乎也印證了呂松強的觀點。數據顯示：北京市18個區縣的成交均價，僅有6個出現了下調，而降幅超過了10%的只有3個區縣。同時，新房開盤均價不降反升。5月北京整體開盤均價達到了28520元/平方米，相比4月中上旬北京商品房開盤均價21058元/平方米，上漲了35%，創歷史新高。一位資深業內人士向記者透露，大部分開發商依然堅持高價開盤，優惠幅度基本相同于3至4月，大部分為全款客戶9.8折、貸款客戶9.9折。

　　新政迭出

　　“拐點”會否如期而至

　　近日，恒大地產宣布全國40個樓盤同時推出促銷讓利，引起軒然大波。

　　SOHO中國董事局主席潘石屹撰文指出，樓市“拐點”正在逼近，商品房價格到底如何變化，未來一個月就可以見分曉。

　　房價的堅挺，使很多人懷疑樓市“拐點”會如期而至。“北京除郊外，其他地區樓盤的降價幅度仍然很低，上海、廣州樓市的反應則更為‘緩慢’，沒有出現市場普遍預期的投資客集中拋盤的現象，整體價格雖有下調，但幅度大都不高，約為1%至2%。”“鏈家地產”市場分析師張月認為，新政公布后，業主借價格仍在高位之機急于成交與客戶趕搭老政策末班車的心理不謀而合，致使房價變動不大。

　　判斷樓市是否出現“拐點”，最重要的標志性要素就是供求關系的變化。“真正的‘拐點’指的應當是樓市供求關系發生了根本性逆轉。” 中國社會科學院工業經濟研究所研究員曹建海說，從城市化進程來看，剛性需求大量存在，但供應量仍不足。目前的政策對市場預期進行了正面的引導，有望使房價出現合理回調，但并不意味著房價立刻出現全面的回落。“不能簡單地將目前市場的局部變化與樓市‘拐點’畫等號。”

　　作為影響樓市的另一重要指標，開發商的資金鏈仍然充裕。“大部分開發商在2009年都積累了不少資金，他們有了‘挺’的資本，其固有的經濟實力使他們普遍缺乏降價促銷的動力。”對于“拐點”一說，大部分業內人士表示質疑。

　　經歷了2008年全球金融危機的洗禮，各方對市場的理解力和承受力都有所提高，不可能僅用短期變化來認識此次調控新政。從長遠考慮，即使政策調整導致市場出現所謂“拐點”，也不會是徹底的、絕對的急轉直下，可能只是一個階段性的轉變和調整。

　　曹建海認為，如果第三季度成交量仍在低位徘徊，總會有開發商會率先降價以回籠資金，這個時候房價的松動應當會比較明顯。但是否會持續下行，目前還很難說。“按照目前的信貸政策，實體經濟自身消化不了那么多資金，大量資金還會以其他方式進入地產業。”

　　措施細化

　　調控成敗關鍵在執行

　　“拐點”是否會如期而至，調控能否切實發揮出預期效果，關鍵在于政策的執行。從近幾年的一些情況看，過去宏觀調控效果不理想，以至于讓人們產生“越調越漲”的印象。而本輪調控直指抑制投資和投機性需求的目標雖然很明確，但在操作過程中，仍然面臨諸多不確定性。

　　例如，對二套房認定標準等細則問題，如何拿捏政策的尺度，目前各地仍存在著一些爭議。多數銀行選擇停貸觀望，有的甚至還抱著“打擦邊球”的心態，對政策放緩執行。從一線城市退出的，出現了向二、三線城市轉移的苗頭；為規避二套房貸的高額利息，緩婚、假離婚的現象也開始在一些城市出現。

　　如何才能確保調控政策在各地嚴格有效地執行？中國房地產協會秘書長朱中一認為，當前，調控政策在初顯成效的基礎上，應進一步細化措施，不能只采取“堵”的辦法，必須以疏堵結合的方式，開辟更多新的投資渠道，疏導投資需求。“一方面要避免大量資金都擠進樓市，另一方面要為推動社會資金進入實體經濟等領域創造更多有利條件。”

　　繼青島率先出臺新政細則之后， 4月30日，北京市政府推出十一條措施，實行更加嚴格的差別化住房信貸政策，在限購套數上，規定“同一購房家庭只能新購買一套商品住房”。此外，強調加強住房保障工作，增加住房用地有效供應，明確“政策性住房建設用地占全市住房供地50%以上”。

　　曹建海認為，北京推出的更為嚴厲的地方政策，讓市場感受到的不僅是政策壓力本身，“更多的是透露出政府調整房地產市場的決心，或許會給即將陸續出臺細則的其他地方做出表率。”要讓房地產市場回到平穩健康發展的軌道，必須強化地方政府的責任。一方面要研究改善土地供應的方式和途徑，完善土地招拍掛制度，限制高價土地入市，優先保證劃撥保障性住房，大力發展租賃性保障房。另一方面，必須建立相應的監督考核機制，通過量化指標切實保障政策的執行力。

　　“擴大內需，改善民生”是政策導向。房地產政策在制定和執行過程中不能“一刀切”，必須兼顧真正有改善性住房需求者的利益。地方政府應當根據各地的實際情況，因地制宜、分類指導，提升具體細則的精準度和可操作性，確保所制定的各項措施更合理、更科學、更有效。