全國性大降價(jià)拉開帷幕

　　對(duì)于本次政策引發(fā)的房?jī)r(jià)下調(diào)，我想率先降價(jià)的就應(yīng)該是恒大或者碧桂園。這兩家公司是這幾年囤地多達(dá)5000萬平方米的大型房企。而2008年的調(diào)控中，全國降價(jià)最猛烈也是這兩家房企。

　　回想2008年，恒大地產(chǎn)資金鏈幾乎斷裂。這種慘痛的教訓(xùn)才是這個(gè)房企這次之所以能夠反應(yīng)如此迅速的原因。當(dāng)時(shí)許多開發(fā)商根本不相信房?jī)r(jià)會(huì)下跌，然而此次調(diào)控力度遠(yuǎn)較2008年更為猛烈。

　　在樓市需求逐漸低迷、政府即將大舉打擊囤地的時(shí)候，那些去年拿地最猛的房企將在這次調(diào)控中受傷最重。

　　相比之前的調(diào)控政策，提高首付和利率無疑是對(duì)樓市最立竿見影的手段，此前大部分第二套房利率都可以申請(qǐng)?jiān)?折以內(nèi)，現(xiàn)在直接上浮10%，貸款利率一夜間上升1.5倍，購房成本大幅提高。更關(guān)鍵的是，第二套房貸直接提高到五成，第三套以上基本上無法貸款。

　　以我個(gè)人多年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷，樓市需求短期之內(nèi)將蒸發(fā)至少三分之一，他們是直接因?yàn)槭赘短岣叨鵁o法承擔(dān)首付款。與此同時(shí)，利率的提高將極大增加房產(chǎn)擁有成本，加上政府所釋放的明確信號(hào)，市場(chǎng)將很快由看漲轉(zhuǎn)為看跌，投資客將大幅退出樓市，需求將一夜之間蒸發(fā)。

　　眾所周知，如果沒有銀行貸款支持，中國樓市的投資和投機(jī)氛圍不可能如此濃厚。炒房者能以小博大的奧秘就在做高單價(jià)。他們從銀行套貸，首付僅需一成，用1000萬就可以控制1個(gè)億的房子，然后在短期內(nèi)拉高房?jī)r(jià)出貨。

　　而如今炒房客短期之內(nèi)借助銀行資金進(jìn)行投資炒房將毫無指望，北京版的“京十二條”基本上使得外地炒房客已經(jīng)無法借助銀行資金。5日出臺(tái)的政策，公積金也對(duì)第三套住宅下了封殺令。

　　如今樓市已經(jīng)沒有繼續(xù)堅(jiān)挺的希望，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨巨大的營銷和業(yè)績(jī)壓力。以恒大為代表的囤地企業(yè)將率先展開降價(jià)策略。以往被上市公司視為圈錢利器的土地儲(chǔ)備，將成為巨大的負(fù)擔(dān)。

　　“冷卻期”將超過2008年

　　近期樓市調(diào)控政策“組合拳”的嚴(yán)厲程度大大超過以往，而且對(duì)于高房?jī)r(jià)和投機(jī)者的指向性非常明確。首先，二套房貸首付提高到五成、叫停三套房房貸在很大程度上打擊投機(jī)及投資性購房需求；其次，限制外地人購房及地方政府有權(quán)限制購買套數(shù)，令絕大多數(shù)自住及改善性購房者離場(chǎng)觀望。

　　提高首付和利率一直都是抑制房?jī)r(jià)過快增長的殺手锏。在2007年房地產(chǎn)最為瘋狂的漲價(jià)潮中，國家就是出臺(tái)了二套房首付40%，110%利率的新政。結(jié)果2007年底全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)就急轉(zhuǎn)直下，直至2008年的世界金融危機(jī)雪上加霜。

　　根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來看，這種政策的影響力將持續(xù)半年到一年時(shí)間。除了提高買房門檻外，更能制造買賣雙方的觀望情緒，樓市轉(zhuǎn)冷將成為必然。而考慮到這次新政的力度之大，我個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)走向?qū)��?huì)和2007年底至2008年類似，先是成交低迷，而后開發(fā)商打折降價(jià)。

　　不過由于2009年房企銷售業(yè)績(jī)普遍大好，資金普遍充裕，因此這輪調(diào)整中開發(fā)商可以將價(jià)格“扛”得更久。預(yù)計(jì)在3個(gè)月到半年內(nèi)，才會(huì)出現(xiàn)樓盤整體大幅打折降價(jià)的現(xiàn)象。降幅主要是今年新漲部分，房?jī)r(jià)整體可回落到2009年年底水平。而如通州、望京等今年房?jī)r(jià)漲幅過大的區(qū)域，下降空間甚至可達(dá)到40%。

　　2007年底的那次調(diào)整，因?yàn)榻鹑谖�機(jī)的到來國家出臺(tái)的救市政策，樓市從2008年年中到2009年5月約經(jīng)歷了8個(gè)月的降價(jià)期。而和那時(shí)相比，這一次調(diào)整的時(shí)間也應(yīng)該更長，最短將持續(xù)到2011年的3、4月份。

　　不過需要看到的是，本輪的政策是突發(fā)性的，目的是逼出過分投資的投機(jī)客的資金，保證銀行貸款資質(zhì)的良好。這會(huì)造成購房者“不敢買”，但旺盛的需求和購房意愿仍然存在。因此如果政府不能在“冷卻期”內(nèi)出臺(tái)調(diào)整供求關(guān)系的根本性舉措，在政策松口之后市場(chǎng)很可能迎來又一次報(bào)復(fù)性反彈，情景與2009年類似。

　　“新國十條”或成房產(chǎn)業(yè)發(fā)展分水嶺

　　近來，樓市調(diào)控重拳頻出。繼將購買二套房首付比例提高到50%后，國務(wù)院又發(fā)出《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，此通知被業(yè)界稱為“新國十條”。本次政策調(diào)整從表面上看，中央政府的目的是遏制房?jī)r(jià)過快上漲。但“新國十條”更深層次的影響，也可以看作是政府調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的“經(jīng)濟(jì)角色”的開始。

　　一直以來，房地產(chǎn)都是作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，通過大量的資金流入，拉動(dòng)GDP的增長。這也就使得房產(chǎn)的投資價(jià)值越來越受到追捧，很多區(qū)域的新城規(guī)劃都被拿來炒作當(dāng)作題材。

　　2010年第一季度全國房?jī)r(jià)出現(xiàn)有史以來最迅猛的增長。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國房?jī)r(jià)在第一季度同比增長60%左右。在這樣的背景下，中央政府出臺(tái)“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策，招招擊中高房?jī)r(jià)要害。

　　而且本次“新國十條”明確提出“省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制”。在以往的歷次調(diào)控中，中央政府從沒有明確地方政府在房產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。這也就造成了此前很多政策被地方政府架空，形成兩級(jí)政府的博弈，政策效果大打折扣。

　　這次通過引入問責(zé)機(jī)制，相信“新國十條”將在地方政府得到貫徹執(zhí)行。從目前青島、北京等已經(jīng)出臺(tái)的幾個(gè)“地方版”樓市新政看，其力度果然更大。由此可以看出中央政府的調(diào)控決心也是前所未有的。

　　之所以有如此大的調(diào)控力度和決心，我個(gè)人認(rèn)為除了近期房?jī)r(jià)過快增長外，還有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深層次考慮。“兩會(huì)”期間由于今年整體經(jīng)濟(jì)情況尚不明朗，國家沒有對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)整。而4月統(tǒng)計(jì)局公布的一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，GDP增長同比增長11.9%，可見經(jīng)濟(jì)已經(jīng)確保回暖。

　　政府選擇在此時(shí)調(diào)控樓市，也傳達(dá)出一個(gè)信號(hào)：將弱化房地產(chǎn)對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)。如今國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都在面臨調(diào)整，投資資金正在向新的增長性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。此時(shí)出臺(tái)的“新國十條”，很可能是未來調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地位的開始。 特約撰稿人 張涵