對于由外地購房者撐起半邊天的廈門樓市，4月中旬出臺的房貸新政，威力最大的一條恐怕就是“非本地居民”房貸的收緊了。

　　“五一”小長假歷來是廈門樓市的傳統(tǒng)旺季，但受4月以來國家出臺的一系列調(diào)控政策影響，今年卻明顯遇冷。房管部門公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月1日至3日三天時間內(nèi)，廈門分別僅成交住宅16套、23套和18套，僅為去年“五一”三天成交量的約五分之一，并創(chuàng)下3月以來日成交量的新低。不僅一手房，二手房市場“五一”期間同樣是一片低迷。

　　-背景

　　細(xì)則待出

　　異地購房貸款有緊有松

　　《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》規(guī)定，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。近日，陸續(xù)有民生銀行、中信銀行傳出消息，明確要求外地人購房必須提供在廈1年以上的完稅證明和工作證明，交通銀行等也收緊了異地購房貸款。這一消息讓林先生很是郁悶。

　　林先生供職于泉州一家事業(yè)單位的駐廈站點，雖然戶籍關(guān)系在泉州，工作地點卻在廈門。由于長期在廈工作，他正準(zhǔn)備在廈門買套房子安定下來，沒想到這次房貸新政竟然波及自己——他的工資發(fā)放都在泉州，自然無法在廈門開出1年以上的納稅證明，這意味著他有可能無法在廈門貸款買房。

　　“的確有不少外地客戶表示了這方面的擔(dān)憂，不過在廈門出臺具體細(xì)則之前，具體影響還未可知。”丹廈房產(chǎn)市場總監(jiān)邱航和高鵬房產(chǎn)總經(jīng)理傅強(qiáng)均表示，目前廈門關(guān)于新政的實施細(xì)則還未出，廈門是否屬于“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”還沒有定論，各家銀行的反應(yīng)也各不相同。

　　“最近有不少客戶催著我們簽合同，就是想趕在細(xì)則出臺之前把貸款先辦下來。”廈門新百瑞物業(yè)企劃有限公司代理的領(lǐng)秀城項目，外地客戶居多，新政既出，便感覺到明顯的影響。該公司策劃總監(jiān)鄒紹軍稱，就與他們長期合作的幾家銀行而言，目前還未出現(xiàn)嚴(yán)格限制外地人購房貸款的現(xiàn)象。藍(lán)火置業(yè)研展部總監(jiān)曾劍平也表示，目前各家銀行對于異地購房貸款的態(tài)度的確比較含糊，“該收件的還是會收件，只是不保證能夠批下來”。

　　-現(xiàn)狀

　　異地購房

　　撐起廈門樓市半邊天

　　說外地購房者撐起廈門樓市“半邊天”并不夸張。據(jù)廈門立丹行統(tǒng)計，2010年廈門客戶群多元化趨勢進(jìn)一步顯現(xiàn)，省外客戶占比28%，省內(nèi)其他地區(qū)客戶占比32%，本地客戶占比40%。藍(lán)火置業(yè)的數(shù)據(jù)也顯示，去年廈門的外地置業(yè)群體比例高達(dá)總數(shù)的55.8%。

　　“去除55.8%，在剩下的44.2%里再扣除進(jìn)入觀望的大批二、三套房投資者，真正首次置業(yè)的剛性需求能有多少？”北京樓市調(diào)控政策細(xì)則出臺之前，SOHO中國有限公司董事長潘石屹曾用“屏住呼吸等待”形容眾多開發(fā)商的心情，這種焦慮，廈門本土開發(fā)商也正在經(jīng)歷，曾劍平的一番話，道出的正是他們焦慮的核心。

　　目前，北京、深圳等房價過快上漲的重點城市已經(jīng)出臺新政細(xì)則，明確限制外地人購房貸款。部分業(yè)內(nèi)人士僥幸認(rèn)為，作為二線城市的廈門有可能打擦邊球，逃過這一“劫”，但更多業(yè)者指出，房價漲幅一度排名全國榜首的廈門，也是國家重點監(jiān)測的城市，“半邊天”會不會塌，懸！

　　雖然整體情勢還未明朗，外地客戶來廈買房的熱情受到打擊已成事實。據(jù)透露，4月25日，就在福廈高鐵通車的前一天，位于翔安的某樓盤三期推出新房源，本來已經(jīng)蓄客500人以上，并且都是“A級忠實客戶”，不料當(dāng)天成交情況還是不盡如人意。

　　-聲音

　　新政和交通利好互為平衡

　　“此次房貸新政區(qū)別二套房、三套房實行差別化住房信貸政策，比起此前的二套房政策更有著力點，也更具操作性。”廈門城市年輪房產(chǎn)策劃代理有限公司董事長張文彪表示，新出臺的房貸新政能精準(zhǔn)打擊投機(jī)者，同時抑制一部分超前、過度的住房消費，“讓本來可能要舉債換房的潛在消費者更加理性地對待自己的改善性需求”。

　　整體而言，張文彪認(rèn)為，新政的實施有利于廈門樓市朝著健康的方向發(fā)展，特別是在海西、高鐵、島內(nèi)外一體化建設(shè)等利好背景下，廈門樓市迎來新政，既避免了諸多利好之下一路狂漲，也不會像其他城市一樣失去依托，出現(xiàn)大回落。

　　觀望情緒需長時間消化

　　“由于市場消化政策需要時間,其后續(xù)影響將逐步顯現(xiàn)，目前開發(fā)商對后市更多是持謹(jǐn)慎態(tài)度。”有巢氏房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理王東稱，房貸新政從長遠(yuǎn)看對廣大購房者有利，畢竟一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場才能更好地保護(hù)購房者的權(quán)利，但由于房貸政策過于“嚴(yán)厲”，甚至有可能影響到部分剛性需求者，特別是改善性換房。不過，國家出臺政策的同時，也強(qiáng)調(diào)是針對房地產(chǎn)市場泡沫嚴(yán)重的地區(qū)，地方可根據(jù)具體情況區(qū)別對待，因此，是否“一棍子打死”還要看廈門出臺的實施細(xì)則。

　　“目前，成交低迷、價格僵持的局面或?qū)��?dǎo)致價格調(diào)整重演——由開發(fā)商率先降價，從而打破樓市僵局。”王東表示，但這與2007年相比有一個本質(zhì)的區(qū)別，畢竟國家經(jīng)濟(jì)面基本向好，在經(jīng)歷了2007年的這輪調(diào)整后，投資客都比較謹(jǐn)慎。從中長期來看，在新政實施后市場主體間的博弈決定了房價未來不可能大幅下降，但市場觀望情緒需要長時間消化。

　　-應(yīng)對

　　開發(fā)商：照常開工開盤搶占市場

　　上周(5月6日)，恒大地產(chǎn)全國約40個樓盤同時推出8.5折促銷讓利活動。這一舉措被業(yè)內(nèi)解讀為“有著明確的戰(zhàn)略意圖”——一方面要在新政環(huán)境下快速搶占市場份額，保證公司現(xiàn)金流階段性安全，另一方面也為下一輪地產(chǎn)洗牌積累并購資金。

　　在廈門，開發(fā)商應(yīng)對新政，也紛紛出招搶占市場份額，招數(shù)之一，就是調(diào)整戶型設(shè)計。

　　隨著海底隧道的貫通和通車，翔安樓市也迎來春天，不過多以投資需求為主。明發(fā)集團(tuán)今年拍下隧道口附近地塊，目前正處于前期規(guī)劃階段，新政之下，便及時做了相應(yīng)調(diào)整，提高中小戶型的比例。該集團(tuán)行政總裁黃慶祝表示，開發(fā)中小戶型是為了吸引首次置業(yè)者，他們有信心，在島內(nèi)外一體化建設(shè)加速的背景下，會有更多的首次置業(yè)者把目光投向翔安，而中小戶型的產(chǎn)品類型能夠滿足剛性需求，受新政影響小，完全可以在本地客群中得以消化。他們正在加快項目進(jìn)度，爭取今年10月開盤。

　　“改變結(jié)構(gòu)性供給的確是應(yīng)對新政的一個有效招數(shù)，不過，對于大多數(shù)項目，并不具有很強(qiáng)的操作性。”曾劍平透露，新政出臺后，便有上市地產(chǎn)營銷顧問代理機(jī)構(gòu)為開發(fā)商提出預(yù)見性建議，其一便是改變結(jié)構(gòu)性供給。

　　廈門國貿(mào)地產(chǎn)巧妙利用交通優(yōu)勢，推出了自己的新項目，同時還以新的業(yè)主組織機(jī)構(gòu)吸引社會的關(guān)注。4月30日，國貿(mào)地產(chǎn)在國貿(mào)金門灣舉辦了“國貿(mào)金鑰匙會成立暨國貿(mào)金門灣開盤慶典”。項目所在地領(lǐng)導(dǎo)和公司高層的出席最以體現(xiàn)他們對市場的重視和信心。

　　同時，國貿(mào)金門灣首次開盤的產(chǎn)品包括日光海的獨幢別墅和朗琴園聯(lián)排別墅樣板區(qū)，利用香港知名設(shè)計大師的理念打造，希望得到更多購房者的關(guān)注。國貿(mào)金門灣雄踞海西中心，面朝金門，總建筑面積約28萬平方米，擁攬25公里海岸線。在新的背景下，這樣的項目被看好是出于海底隧道通車以及海峽論壇、翔安國際機(jī)場等諸多利好規(guī)劃的未來影響。

　　繼上月世茂集團(tuán)湖邊水庫的項目開工后，上周五，外來開發(fā)商萬達(dá)地產(chǎn)的新項目奠基再次成為關(guān)注熱點。2010年4月8日，萬達(dá)集團(tuán)成功摘得廈門2010G09地塊，標(biāo)志著萬達(dá)集團(tuán)正式登“鷺”，具有重要的戰(zhàn)略意義——這是繼福州金融街萬達(dá)廣場后，萬達(dá)集團(tuán)全面布局海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的又一力作。

　　廈門萬達(dá)廣場位于湖里區(qū)，所處湖邊水庫板塊是廈門市島內(nèi)外一體化建設(shè)中的重點區(qū)域，項目北臨城市迎賓大道——仙岳路，東臨環(huán)島干道，離海邊僅2公里，南臨廈門市高科技軟件園，西臨金山西路，馬路對面即是湖邊水庫。

　　作為廈門“城中城”項目——廈門湖里萬達(dá)廣場借助的不僅僅是自己在全國的影響力，他們看中的更是廈門樓市的未來。

　　代理機(jī)構(gòu)：迎來“蜜月期” 進(jìn)軍三線城市

　　越是市場冷清的時期，越能體現(xiàn)房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的專業(yè)價值。這條定律，在2008年得到充分體現(xiàn)。新政之下，房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)再次進(jìn)入和開發(fā)商的“蜜月期”。

　　“正式或者非正式的，最近開發(fā)商找我們溝通的次數(shù)明顯多起來了。” 曾劍平表示，新政之下如何擴(kuò)容外地市場是他們探討的熱點之一。在沒有積極應(yīng)對措施之前，開發(fā)商只能叫停異地推介活動。據(jù)透露，4月之前，溫州投資客來廈門買房的熱情還很高，4月中旬，到溫州設(shè)展的房產(chǎn)項目卻明顯感覺到了落差——以往能匯集一二百組意向客戶，現(xiàn)在只有二三十組，成交量更是寥寥。無獨有偶，島內(nèi)一高端樓盤本來策劃了廈門、溫州兩地的雙向巡展，受新政影響，最后變成單向。

　　“外地人購房貸款嚴(yán)格受限，其實是把房子的居住屬性放大，淡化其商品屬性。以前宣傳的是不動產(chǎn)可以動起來，現(xiàn)在則相反，這無異于‘二次房改’。”非常時期，決定了代理機(jī)構(gòu)必須洞悉市場，比開發(fā)商看得更遠(yuǎn)。不過，面對此次“史上最嚴(yán)”的新政，就連久經(jīng)沙場的代理機(jī)構(gòu)也感慨“影響長遠(yuǎn)，還需觀望”。他們透露，如果新政后續(xù)執(zhí)行不折不扣，可預(yù)見的非常手段是由開發(fā)商降低購房者的首付壓力，即首付拆解，實行零首付等措施，但這些在2008年有不錯效果的措施能否適應(yīng)當(dāng)下市場還未可知。

　　在鄒紹軍看來，新政意味著改變行業(yè)生存方式的歷史時刻的到來。事實的確如此，接受記者采訪的多家房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)均表示，雖然還處于新政發(fā)威的“溫水期”，他們卻無不開始思考未來的發(fā)展之道，畢竟經(jīng)歷去年的一輪擴(kuò)張，不少代理機(jī)構(gòu)手上的樓盤銷售壓力陡增。而銷售壓力比較小的機(jī)構(gòu)，則紛紛把目光投向受新政影響較小的三線城市，尋找下一撥的商機(jī)。

　　房產(chǎn)中介：主動尋找房源 撮合買方成交

　　一方面延續(xù)上半年的熱度，招聘廣告都還來不及撕下；一方面已感覺到壓力，做好打長久戰(zhàn)、“門店該關(guān)就關(guān)”的心理準(zhǔn)備。房產(chǎn)中介的境遇，因其對新政反應(yīng)迅速而顯得尤為“混沌”。

　　家住國貿(mào)新城的小康前幾天在自家門樓發(fā)現(xiàn)了一條“尋房啟事”，張貼者自稱急尋婚房，并注明將一次性付款，撥通啟事里留的電話號碼，才發(fā)現(xiàn)其實是房產(chǎn)中介變著招數(shù)在尋找房源。小楊4月初在本土房產(chǎn)門戶網(wǎng)站登了一條信息，想出租一套一房一廳，不到三天就找到租客。不料，時隔1個月，最近又頻繁有中介打電話給她詢問房源，仔細(xì)一問，才知道詢問房子是否出租是假，試探房東有否出售房子意愿的口風(fēng)是真。

　　“成交銳減三至五成，買賣雙方都進(jìn)入觀望，房產(chǎn)中介主動出擊不足為奇。”一名房產(chǎn)中介從業(yè)人員透露，非常時期，他們更加注重與客戶的溝通，“新政并不可怕，可怕的是買賣雙方不能領(lǐng)會新政的影響”，因此，他們一方面說服賣方合理出價，一方面曉以利弊撮合買方成交，比起3月份，促成交易費勁不少。

　　同樣在國貿(mào)新城小區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，短短一排臨街店面單僅房產(chǎn)中介就有五六家，雖然門可羅雀，包括置強(qiáng)房產(chǎn)在內(nèi)的幾家還貼著醒目的招聘廣告。工作人員稱，招聘廣告是1個月前貼上去的，目前仍接受報名，對于咨詢者更是熱情有加，聲稱即使受新政影響，中介行業(yè)仍欣欣向榮。

　　不過，與門店的樂觀形成對比，也有不同的聲音。“2007年，我們只有三四個門店，現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)張到13個門店400多人。”廈門置強(qiáng)房產(chǎn)總經(jīng)理余永燦表示，新政讓房產(chǎn)中介再次感到實實在在的壓力，他們已做好打長久戰(zhàn)和再次“修煉內(nèi)功”的準(zhǔn)備。而這個過程，大概只要3個月就能看出效果，到時候“門店該關(guān)還是會關(guān)”。東南早報