從4月14日一系列樓市調控政策出臺至今，已然滿月。調控之下，多數大中城市包括長沙的樓市成交量相繼下挫，而在房價方面，除了個別企業推出全國性優惠舉措外，全面性下跌的局面依然沒有到來。

　　量先縮，價后降。房價會不會降？什么時候降？又會不會反彈？在調控滿月之時，眾多準購房者為之聚焦的疑問，或許亦是調控成敗的關鍵所在。

　　效果：目前仍是前景難測

　　樓市新政滿月，所謂的房價下跌現在看起來還是一如云纏霧繞。剛剛一月，能看到的東西顯然還不多。接下來，調控走向將更讓人關注。“這一個月來的結果，和我的預期還有不小的差距。”在一家建工企業工作的張貴表示，當前長沙樓盤的優惠、促銷宣傳多了起來，但感覺不明顯。當然，買房對他來說是“非做不可”的一件事，現在政府下了這么大力氣來控制房價，“眼下值得等等”。

　　抱著張貴這種想法的大有人在。北京、深圳等地在“新國十條”框架下拿出了細則，但很顯然，如果調控到此為止則“前途不妙”。無論是剛性需求還是投資型需求的“被壓抑”，都不是長久解決問題之道。而隨著時間的推移，根據過往經驗來看，地方政府、銀行政策將會產生巨大差異，逐漸將調控力量消弭，然后“由緊變松”，再一次引起需求“爆發式”反彈。

　　“我們認為，從源頭上增加供應，比如集體土地入市、小產權房的合法化，應該是調控下一步和關鍵步驟。”中國人民大學教授陶然表示。不過，種種跡象表明，調控尚未著眼于這方面的努力。知名財經學者葉檀則認為，此次房地產調控將是中國經濟結構調整最后一次機會，如果調控失敗，后果將是致命的。這種說法，應該不是危言聳聽。

　　房價：在假摔而未真跌

　　記者查閱了新政出臺一月以來各地樓市數據發現，現在一線城市和二線城市房價，基本上是“假摔”而非“真跌”。比方說，有人說北京房價一周降8000元/平方米，就被迅速證實是不靠譜。包括長沙在內，眾多城市中心樓盤房價仍堅挺。部分郊區樓盤出現一些促銷優惠手段，也遠非市場主流。

　　“和2007年那波調控不同，目前開發商手里糧草充足，有了等待的本錢。而這幾波房價漲跌也讓開發商達成共識，置業者是買漲不買跌的，越降越不會有人買。另外他們始終認為地方財政、銀行不少收益都來自房地產，屆時自然會想辦法扶持。同時不少開發商更認為此輪調控的本意是穩定房價，而非打壓房價。”業內人士陳真誠認為，眼下開發商還缺乏降價動力。

　　而包括北京、上海等地抑制房價效果的“立竿見影”，也被一些知情人士指出是“事出有因”。一是市場形勢不明朗讓一些高價樓盤主動尋求推遲開盤，二是一些地方政府在有意識地暫停發放一些高價盤的預售證，從而出現了均價“被降”的效果。只是這種均價往往極具欺騙性。而業界很多人認為，房價是否真的“變向”，至少要新政出臺3-5個月之后才能看出端倪。

　　成交：掉頭向下成定局

　　最新的數據顯示，長沙4月商品房住宅成交量環比下跌3.73%。從成交量軌跡來看，4月中旬的新政對長沙市場產生影響，成交量在下旬可以用日趨平淡形容。17號之前日均成交344.6套，25號以后，日均成交僅120.4套。而5月2日至5月8日，與上一周相比成交量更是下滑千余套。顯然，調控新政將絕大部分投資和投機買房者暫時擠出市場，而剛性需求者群體觀望情緒也漸濃，買賣雙方漸成拉鋸之勢。

　　一線城市樓市近期的成交量也難言樂觀。據北京中原三級市場研究部統計數據顯示，從4月28日到5月9日11天日平均成交僅252套，相比4月日平均成交1096套下跌幅度達到77%。而上海本地媒體報道稱，新政滿月滬上一手房成交量被腰斬，而二手市場則被形容為遭遇“冰封”。而同一時間，北京、上海樓市的供應量并未見下降。

　　統計數據顯示，長沙樓市庫存量大增，4月長沙住宅市場可售面積就增至514.45萬平方米，環比上升30.21%，達到了自去年11月以來的最高水平。而5月，市場又迎來了30來個樓盤開盤面市的出貨“重壓”。供求關系的變化，將讓樓市逐漸變成買方市場。“下一步，或許就是量變帶來價變了。”陳真誠認為。

　　[來源：瀟湘晨報]

　　[作者：邵中兵]