地產(chǎn)政策無(wú)疑是當(dāng)下最吸引眼球的焦點(diǎn)。

　　“新國(guó)十條”的威力尚未盡顯，新一輪更為嚴(yán)厲的地產(chǎn)新政似乎已經(jīng)破繭待出。

　　據(jù)《上海證券報(bào)》13日?qǐng)?bào)道，上海日前召開(kāi)有各區(qū)政府和相關(guān)主管部門領(lǐng)導(dǎo)參加的通氣會(huì)，緊鑼密鼓地討論上海樓市調(diào)控細(xì)則，其中包括房產(chǎn)稅征收辦法，擬征0.8%的房產(chǎn)稅。

　　然而耐人尋味的是，就在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳草木皆兵、堪稱“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控政策火熱推行的當(dāng)口，海口等地房?jī)r(jià)卻逆市領(lǐng)漲。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的4月樓市數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.8%，其中海口、三亞新建房屋住宅銷售價(jià)格分別以 64.3%、58.2%的漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。這是今年以來(lái)，海南這兩個(gè)城市連續(xù)4個(gè)月占據(jù)全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅排名的第一和第二位。

　　“地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有切中要害，消費(fèi)者被政策了。”一位地產(chǎn)政策專家對(duì)中國(guó)商報(bào)記者如是分析。

　　消費(fèi)者“被政策”

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策一輪緊過(guò)一輪，但我們看到效果顯然遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到政策制定者的期待。”日前，國(guó)家行政學(xué)院一位知名教授在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，目前一輪緊過(guò)一輪的政策無(wú)一不是針對(duì)購(gòu)房者，通過(guò)設(shè)置種種門檻來(lái)限制購(gòu)房。

　　這位要求記者不具名的專家舉例說(shuō)：“北京的‘新十二條’政策旨在通過(guò)限制消費(fèi)者的購(gòu)買，人不去買房，從而讓房?jī)r(jià)回落。政策的出發(fā)點(diǎn)毋庸贅言，但這種期待卻很天真。”該專家分析，“老百姓并不是高房?jī)r(jià)的背后推手，而地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻針對(duì)處在買方市場(chǎng)的老百姓，這顯然并沒(méi)有切中市場(chǎng)的真正要害，調(diào)控的力度自然有限。”

　　該專家的分析并非空穴來(lái)風(fēng)，前述國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的4月樓市數(shù)據(jù)已經(jīng)證實(shí)了分析。在政府頻頻出招遏制房?jī)r(jià)的同時(shí)，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格卻同比上漲12.8%，已經(jīng)給地產(chǎn)政策寫(xiě)下了一個(gè)耐人尋味的注腳。

　　為什么在樓市嚴(yán)密調(diào)控下，樓市價(jià)格并未因此走軟？“買房子的人并不是樓市的推手，調(diào)控樓市的政策卻是針對(duì)這些買房子的人，沒(méi)有切中要害。”國(guó)家行政學(xué)院專家批評(píng)說(shuō)，“這種頭痛醫(yī)腳的做法，就導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商力撐上漲，撐到政策調(diào)控效力喪失和房?jī)r(jià)恢復(fù)穩(wěn)定上漲的時(shí)候。所以政策被消融，房?jī)r(jià)并沒(méi)有應(yīng)聲而落，調(diào)控效果不明顯。”

　　中國(guó)社科院土地與房地產(chǎn)研究室主任李景國(guó)也認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍較為混亂，房地產(chǎn)調(diào)控手段不能切中要害，“在高房?jī)r(jià)下，部分真實(shí)需求已經(jīng)被逐漸擠出市場(chǎng)，而為規(guī)避通貨膨脹的投資需求以及為獲得炒房利潤(rùn)的投機(jī)性需求逐漸增多。對(duì)投機(jī)者而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為一種暴富的手段和一些人攫取財(cái)富的捷徑，特別是在全國(guó)幾大熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)更成為富人投資的天堂。投資與投機(jī)需求增多造成市場(chǎng)供求緊張，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲，相當(dāng)部分自住需求被擠出市場(chǎng)。”李景國(guó)說(shuō)。

　　事實(shí)上，中國(guó)商報(bào)記者此前采訪溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文的時(shí)候，他坦言溫州人看好樓市的潛力和未來(lái)，“當(dāng)前政策只是暫時(shí)性的，不會(huì)影響到樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。投資房產(chǎn)溫州人不會(huì)拋出手中的房子。”

　　以炒房團(tuán)聞名的溫州人發(fā)出這樣的聲音，有兩大核心原因：“地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支撐著國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，聯(lián)動(dòng)了所有的行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大震蕩也容易引發(fā)一個(gè)國(guó)家金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)，因此國(guó)家不會(huì)讓地產(chǎn)萎靡下去，樓市的未來(lái)和前景是光明的。另一方面，早在地產(chǎn)開(kāi)始調(diào)控之前，溫州人早已完成了對(duì)樓市的投資。”周德文這樣解釋。

　　這意味著，主要針對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的政策調(diào)整，板子最終打到了真正需要購(gòu)房居住的人的身上，“被政策”的最終只有消費(fèi)者。

　　不過(guò)，著名地產(chǎn)專家易憲容表示，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控才剛剛開(kāi)始，千萬(wàn)不要低估調(diào)控的市場(chǎng)影響，也不要錯(cuò)誤估計(jì)政策的力度，以為新“國(guó)十條”還會(huì)像以前那樣無(wú)功而返，導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控變成又一次“空調(diào)”。因?yàn)椋瑥倪@次嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控的主要內(nèi)容來(lái)看，調(diào)控目標(biāo)是相當(dāng)明確的，就是要從根本上遏制住房地產(chǎn)投機(jī)炒作，就是要堅(jiān)決遏制高房?jī)r(jià)。

　　5月5日，住建部政策研究中心副主任王玨林在2010年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇上表態(tài)，“如果這次調(diào)控效果出不來(lái)，我覺(jué)得政府肯定不會(huì)放松。”

　　稅制改革呼之欲出

　　　與坊間對(duì)頻出的地產(chǎn)新政的討論如火如荼相呼應(yīng)的是，新一輪更為嚴(yán)厲的地產(chǎn)新政——房產(chǎn)稅似乎已經(jīng)呼之欲出。

　　據(jù)透露，被討論多年的房產(chǎn)稅或在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前面臨的非常時(shí)機(jī)借機(jī)破繭——上海最快將在5月公布房產(chǎn)稅細(xì)則，稅率0.8%。

　　分析人士認(rèn)為，此房產(chǎn)稅正是此前備受爭(zhēng)議的物業(yè)稅的一個(gè)翻版，上海醞釀的此套政策組合拳，目的同樣是加大房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本，遏制投機(jī)需求。

　　但如同此前4月30日北京版“新十二條”出臺(tái)引發(fā)大討論一樣，上海擬征房產(chǎn)稅再次掀起軒然大波，上海亦被立馬推向輿論的風(fēng)口浪尖。

　　在《房產(chǎn)稅暫行條例》第五條免繳房產(chǎn)稅房產(chǎn)中，“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”被明確寫(xiě)入，這意味著房產(chǎn)稅征收對(duì)象僅限于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。

　　而此次上海方案，將把普通居民持有多套住宅解釋為經(jīng)營(yíng)行為。這相當(dāng)于擴(kuò)大了房產(chǎn)稅的征收范圍，將目前免繳房產(chǎn)稅的普通居民，納入了征收的范圍。

　　據(jù)此，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希認(rèn)為，“國(guó)務(wù)院頒布的條例已規(guī)定，對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。上海有權(quán)對(duì)普通住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅嗎？”他一直主張，樓市調(diào)控慎用房產(chǎn)稅。

　　不過(guò)，前述國(guó)家行政學(xué)院教授認(rèn)為，房產(chǎn)稅如果出臺(tái)，被政策的還是購(gòu)房人。“樓市高價(jià)，政府責(zé)無(wú)旁貸。”

　　“各地方政府成立土地交易中心，把土地交易中心作為惟一的土地市場(chǎng)和土地交易的專門機(jī)構(gòu)，從而形成土地一級(jí)市場(chǎng)的政府壟斷和區(qū)域土地集中統(tǒng)一管理的格局，”上述國(guó)家行政學(xué)院專家指出，政府是高房?jī)r(jià)的推手，地產(chǎn)調(diào)整政策應(yīng)該針對(duì)這一源頭而立，而不是買房的消費(fèi)者。

　　中央黨校教授周天勇指出，土地供應(yīng)量不足、壟斷性供應(yīng)土地、政府房地產(chǎn)財(cái)政和對(duì)房產(chǎn)投機(jī)及其多套房持有不征稅等造成了時(shí)下的高房?jī)r(jià)格局。

　　周列出的解決方案就是實(shí)行土地改革。“目前與地方政府有關(guān)的這種拍賣出讓方式，應(yīng)當(dāng)徹底改革了。所有的土地，無(wú)論集體還是國(guó)有，無(wú)論政府收購(gòu)后儲(chǔ)備的還是破產(chǎn)轉(zhuǎn)產(chǎn)要進(jìn)行出讓的，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，可以直接由自然人和法人提交交易所經(jīng)常性掛牌，用地商可以到交易所隨時(shí)找地選地，交易可以隨時(shí)進(jìn)行。”

　　在周天勇看來(lái)，消除了政府賣地的壟斷性供地格局，房?jī)r(jià)才能回到市場(chǎng)理性。

　　吳 偉 本報(bào)記者 汪 挺