“新國十條”實施了一個月,隨著市場對政策的逐漸消化,對東莞市場的影響也日益明顯,從上周的成交看,持幣待購或放棄買房現象增多,成交量下降明顯,而房價也開始逐步松動,不少開發商更是暗中降價促成交。

　　住宅成交量整體減三到四成

　　新政實施一個月以來,對樓市影響開始顯現,記者對新政前后的數據進行了比較,發現成交量日益減少。

　　根據合富輝煌提供的數據顯示,新政實施前,4月中上旬,1日到16日東莞住宅簽約套數約1756套,新政實施后,5月的中上旬,5月1日到16日成交量為1286套,環比減少27%。從日成交看,4月份住宅日均成交量約139套,5月份(截至5月16日)的日均成交量為80套,減少幅度約42%.由此可以看出,新政后,東莞住宅成交量整體銳減三到四成。

　　不過,值得注意的是,成交量中,成交戶型的分化越來越明顯。其中,中小戶型90平方米以下成交比重在新政實施后兩周增幅最為明顯,受政策影響較大的大戶型的成交量則呈現出不同幅度下滑。不過并不是所有大戶型都陷入“滯銷”境地,“五一”期間,由于開發商加大了營銷力度,因此大戶型尤其是松山湖片區的大戶型成交量有所提升,分析認為,即使新政抬高了置業者的門檻,部分資金實力很強的客戶對新政反應還是相當淡定,他們關注的是稀缺的自然資源和居住的舒適度等因素,因此政策對其影響最小。

　　開發商開始“暗”降價

　　根據東莞中原研究部監測數據顯示,雖然新政后東莞普通住宅成交量每周都有小幅下降,但是對于房價來說,開發商表面上仍然堅持堅挺的價格策略。而成交過程中,有些開發商會采取不定期拿出10-20套單位來做特價處理的方式,聚集人氣,維持成交氛圍。

　　更有開發商開始以少量特價房“小試牛刀”試探市場,以此及時作出相關營銷策略。更有甚者,據中原市場研究部方面檢測,在部分樓盤,有意向成交的客戶可以通過銷售員申請跟開發商談價、議價得到更多折扣,因此談價空間比新政前大多了。

　　城區樓盤價格未見松動

　　具體到價格方面,數據顯示,4月1日至16日的4月前半月東莞住宅均價約為7270元/平方米,而5月的前半月,從5月1日至16日的均價為6815元/平方米,環比下跌6%。而4月份東莞住宅均價約6895元/平方米,跟五月前半月價格基本持平,沒有變動。合富輝煌市場研究部經理李興旺表示,房價的小幅波動更多由市場成交產品結構所致,即不同素質的產品成交比重的變化將使整體均價發生變化,從整體來講,新政后截至到5月16日,東莞房價以平穩為主,開發商資金普遍相對寬裕,降價意愿較小。

　　從5月以來簽約成交量前十名項目可以看出,成交量較多的是5月1日后新上市項目和前期賣得較好的樓盤,基本上仍以自住客首次置業為主,戶型面積適中,這些項目的上市在一定程度上使得部分以自住為主的剛性需求有所釋放。但由于樓市調控政策的影響,還有較多置業者持幣觀望。

　　從5月以來的成交價格來看,成交量多的項目基本上是城區及供應量較大的區域。而城區樓盤價格一直未松動。這對東莞樓盤的均價起到了很大的引導作用。如石排的東江豪門均價5175元/平方米、萬江的上東國際二期均價6516元/平方米、位于厚街的匯景·中央華府均價5636元/平方米、常平的萬科城五期均價5952元/平方米、南城的天誠國際均價6592元/平方米、東城帕薩迪納均價7099元/平方米等；其中市區樓盤價格都在6000元/平方米以上。其中上東國際在一期均價為5400元/平方米的基礎上,一路上漲,現在達到6516元/平方米,漲幅達20.66%。而天城國際第一期均價6442元/平方米,截至目前也漲到了6516元/平方米,這些成交量較多的項目對價格起到了很大的引導作用。