杭州春季房交會(huì)之后，面對(duì)房交會(huì)期間參展商品房?jī)H成交33套的慘淡業(yè)績(jī)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，大家都形成一個(gè)共識(shí)：如果這樣的行情繼續(xù)，未來(lái)的杭州樓市房?jī)r(jià)肯定下跌。只是下跌幅度、區(qū)域還是未知數(shù)。

　　房交會(huì)結(jié)束后，不少降價(jià)消息從坊間傳出：復(fù)地旗下樓盤(pán)將打7折；萬(wàn)科將打8.5折；保利東灣將直降2000元/平方米……焦點(diǎn)幾乎都集中在外來(lái)的全國(guó)性大公司上。這是真的嗎？假如房?jī)r(jià)下跌，今年會(huì)呈現(xiàn)和2008年怎樣不同的景象？哪些區(qū)域、哪些公司會(huì)率先出手？

　　　　全國(guó)性大公司將率先降價(jià)？

　　萬(wàn)科、保利、復(fù)地回應(yīng)傳聞：降價(jià)，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)這回事

　　房交會(huì)后，一個(gè)消息在業(yè)界流傳甚廣：那就是復(fù)地等3家全國(guó)性的大公司將在6月份率先降價(jià)。消息還傳得“有鼻子有眼”：復(fù)地旗下樓盤(pán)將打7折；萬(wàn)科將打8.5折；保利東灣將直降2000元/平方米。

　　這是真的嗎？萬(wàn)科杭州、浙江保利、浙江復(fù)地公司相關(guān)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)均斷然否認(rèn)近期降價(jià)一說(shuō)。浙江保利相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，東灣接下去將推出一批一線江景公寓，目前正在梳理客戶，這批房源的上市時(shí)間、價(jià)格都還沒(méi)確定，內(nèi)部也沒(méi)聽(tīng)說(shuō)要降價(jià)。萬(wàn)科杭州、浙江復(fù)地公司相關(guān)人士均表示，沒(méi)有這回事。

　　不過(guò)，大家的猜測(cè)為什么都集中在外來(lái)大鱷上，卻有一定的原因可以追蹤。

　　2008年杭州樓市的打折最早由萬(wàn)科開(kāi)始。今年全國(guó)市場(chǎng)最早傳出大范圍打折的是恒大的8.5優(yōu)惠降價(jià)促銷。雖說(shuō)恒大的8.5折經(jīng)過(guò)央視記者暗訪，被證明有一定的做秀成份，但全國(guó)性公司迫于全國(guó)一盤(pán)大棋的考慮，很可能成為此輪降價(jià)大軍中的急先鋒，這已成為業(yè)內(nèi)不爭(zhēng)的共識(shí)。

　　“杭州本地開(kāi)發(fā)商基本抱團(tuán)作戰(zhàn)，不可能先跳出來(lái)降價(jià)。外地公司就不一樣了，聽(tīng)總部指揮，而且對(duì)全年銷售額的考核也比較嚴(yán)格，所以，外地公司率先打折的可能性較大。”一位本地開(kāi)發(fā)商如些判斷。

　　也有人認(rèn)為，誰(shuí)先降價(jià)并不在于是不是大公司，而是開(kāi)發(fā)商的資金鏈。“今年開(kāi)發(fā)商面臨的降價(jià)壓力和2008年不一樣，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商資金鏈即將斷裂，不降價(jià)就得死，今年不少公司不差錢。按照常規(guī)，資金鏈緊的開(kāi)發(fā)商，如果回款不理想可能會(huì)率先降價(jià)。”房交會(huì)上，一位開(kāi)發(fā)商如此對(duì)記者分析道。

　　　　去年房?jī)r(jià)漲得最多區(qū)域會(huì)率先領(lǐng)跌？

　　四大板塊房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)100%

　　這次調(diào)控新政打擊的是投資投機(jī)客，而杭州投資客集中的區(qū)域，往往去年的房?jī)r(jià)漲幅也是最大的。

　　去年漲得最兇的區(qū)域是否會(huì)率先出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)？記者選取了樓市成交較為活躍的11個(gè)板塊，并根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，隨機(jī)選取了板塊內(nèi)兩個(gè)代表樓盤(pán)的成交均價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，11個(gè)板塊內(nèi)，平均漲幅超過(guò)100%的板塊共有4個(gè)：下沙、九堡、濱江、橋西。

　　區(qū)域漲幅最大的是下沙區(qū)域。保利東灣，去年4月份所有住宅房源的平均成交價(jià)為6752元/平方米，今年4月份所有住宅房源的平均成交價(jià)為16608元/平方米，漲幅為146%；世茂江濱花園，去年4月份所有住宅房源的平均成交價(jià)為7320元/平方米，今年4月份所有住宅房源的平均成交價(jià)為14710元/平方米，漲幅為100%。

　　九堡漲幅稍次。麗江公寓去年4月和今年4月相比，漲幅為74%；陽(yáng)光國(guó)際漲幅為155%。不過(guò)陽(yáng)光國(guó)際去年這批房源是非江景房，而陽(yáng)光國(guó)際今年4月成交房源中多為江景房。

　　濱江的漲幅也較大。東方郡去年4月份住宅的平均成交價(jià)為11085元/平方米，今年4月份的住宅成交均價(jià)高達(dá)26259元/平方米，漲幅達(dá)到137%。賀田尚城去年4月份住宅的平均成交價(jià)為9498元/平方米，今年4月份的住宅成交均價(jià)高達(dá)16473元/平方米。漲幅達(dá)到73%。

　　橋西板塊是11個(gè)板塊中唯一漲幅超過(guò)100%的市中心板塊。燕園和南北西岸，漲幅分別為117%和99%。

　　“漲幅較大的區(qū)域一般都是由投資客推動(dòng)。去年的火爆行情下，各個(gè)區(qū)塊投資客的比例都超過(guò)一半，某些區(qū)域更甚。漲幅越大的區(qū)域自然投資客越多，率先降價(jià)的可能性相對(duì)大一些。”一位業(yè)內(nèi)人士如此分析道。

　　但也有人認(rèn)為，去年房?jī)r(jià)漲幅基本上每個(gè)區(qū)域都超過(guò)60%以上，既然大家一起漲，要降大家都得降。“最可能降的是今年3、4月提價(jià)的樓盤(pán)。房?jī)r(jià)回到去年12月份應(yīng)該是看得到的。”一位資深人士分析說(shuō)。

　　　　最差的房源率先開(kāi)始降？

　　降價(jià)會(huì)實(shí)行差異化

　　“和2008年所有項(xiàng)目集體打折不同，今年的降價(jià)很多公司可能會(huì)采取差異化降價(jià)的策略。比如分項(xiàng)目、分房源，一個(gè)公司旗下的所有項(xiàng)目不會(huì)全打折，一個(gè)項(xiàng)目的所有房源也不會(huì)全打折。跟國(guó)家的差異化調(diào)控策略相匹配，開(kāi)發(fā)商的打折策略也會(huì)呈現(xiàn)差異化特征。”中大房產(chǎn)的唐偉認(rèn)為。

　　丁橋冠宇雋園，新政后開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)為13500元/平方米左右，但房源定價(jià)的差距拉得非常大。

　　這個(gè)樓盤(pán)東邊套的定價(jià)特別高，在14000元/平方米以上，而中間套定價(jià)則較低，在12000~13000元/平方米左右。這次開(kāi)盤(pán)共4幢樓，兩幢沿馬路的樓和其他兩幢樓的價(jià)格也相差1000元/平方米。

　　“這個(gè)樓盤(pán)中間套房源基本為90平方米以下的房源。因?yàn)檫@批房源面向首次置業(yè)者，資金實(shí)力較低，適當(dāng)便宜點(diǎn)比較有效果。”一位開(kāi)發(fā)商如此評(píng)價(jià)冠宇雋園的定價(jià)策略。

　　從2008年下半年的杭州樓市降價(jià)看，率先打折的確實(shí)是一些尾盤(pán)和位置相對(duì)不理想的房源。如當(dāng)時(shí)的魅力之城，先打折的是尾盤(pán)；麗江公寓，當(dāng)時(shí)率先促銷的也是一批南北不通風(fēng)的89平方米戶型。

　　對(duì)此，也有開(kāi)發(fā)商表示，一旦一個(gè)區(qū)域出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，除了品質(zhì)好的樓盤(pán)降幅會(huì)少一些，很難保證其他樓盤(pán)不會(huì)跟風(fēng)降價(jià)。降價(jià)的出現(xiàn)只能是大面積的，因?yàn)橐粋�(gè)樓盤(pán)也很難讓某些房源降，某些房源不降。本報(bào)記者 張卉卉 孫晨