專家認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商腐敗等深層次問(wèn)題不解決,調(diào)控就難以取得滿意效果。“有些開(kāi)發(fā)商為什么那么囂張,他把一些政府官員吃準(zhǔn)了。例如廣州有些樓盤為什么規(guī)劃老改來(lái)改去呢?這里面有沒(méi)有貓膩在里面呢?”

　　要在一劑猛藥之后,從行業(yè)的發(fā)展著手,出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期規(guī)劃,給市場(chǎng)各方穩(wěn)定的發(fā)展預(yù)期

　　在房地產(chǎn)新政策出臺(tái)一個(gè)多月后,記者走訪廣州、深圳多家樓盤、中介和專家后發(fā)現(xiàn),這里的房?jī)r(jià)開(kāi)始有所松動(dòng),但由于樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“深水區(qū)”,這些背后的矛盾如果得不到梳理,房?jī)r(jià)依然可能出現(xiàn)“調(diào)控后反彈”的現(xiàn)象。專家建議,要在一劑猛藥之后,從行業(yè)的發(fā)展著手,出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期規(guī)劃,給市場(chǎng)各方穩(wěn)定的發(fā)展預(yù)期。

　　樓市成交下降價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)

　　新政策出臺(tái)一個(gè)多月后,廣州天鵝灣。售樓部人員告訴記者:“這一套三房每平方米2.4萬(wàn)元,而上個(gè)月的價(jià)格是每平方米2.6萬(wàn)元。”

　　調(diào)控的冷風(fēng)已經(jīng)給此前瘋狂的樓市降了溫。記者從網(wǎng)易地產(chǎn)追蹤陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)了解到,5月1日至5月25日廣州一手房日均成交量128.24套,成交價(jià)為每平方米10728.32元,分別比四月下降34.2%、3.5%。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),新政策出臺(tái)簽約面積同比減少68.1%,環(huán)比減少了33.5%。

　　合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌說(shuō),根據(jù)觀測(cè),新政策出臺(tái)以來(lái),成交量的確有下降,但不同地段出現(xiàn)了不同的情況,有些地段周邊環(huán)境、配套設(shè)施不錯(cuò),物業(yè)在消費(fèi)者心中價(jià)位較高,所以受影響不大。

　　隨著市民觀望情緒的上升,二手房市場(chǎng)成交慘淡。廣州大觀南路永誠(chéng)地產(chǎn)物業(yè)顧問(wèn)梁偉棋說(shuō):“客戶觀望的多了,新政策打壓了很多第二套改善型住房的客戶。去年一家門店一個(gè)月的成交量大概是5-7單,最近少了,幾乎沒(méi)有。”

　　中大北門藍(lán)色康園分店滿堂紅見(jiàn)業(yè)顧問(wèn)陳先生說(shuō):“從新政策出臺(tái)之后,看房的少了三成以上,成交量明顯下滑”。

　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院金融系副教授蔡榮鑫說(shuō):“對(duì)樓價(jià)的調(diào)控作用還很難講,估計(jì)會(huì)像2008年一樣,將有一些房地產(chǎn)中介公司經(jīng)營(yíng)不下去了。”

　　房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)”

　　近期北京、深圳、廣州房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則先后出臺(tái),業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,各地的調(diào)控力度并不一樣,有其合理性,也有市民認(rèn)為,一些地區(qū)調(diào)控細(xì)則偏溫和,削弱了調(diào)控的震懾力。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘說(shuō),相對(duì)其他一線城市如北京、上海、深圳,廣州房?jī)r(jià)還有一段較大的差距,根據(jù)樓盤中介觀察,廣州購(gòu)房的人群多以自住為主。同時(shí),廣州為迎接亞運(yùn)會(huì)做了很多準(zhǔn)備,配套設(shè)施越來(lái)越齊全,房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。

　　廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,廣州暫未規(guī)定限購(gòu)措施,主要是新政策以來(lái),廣州樓市成交量已出現(xiàn)較大幅度萎縮,市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。房?jī)r(jià)雖仍在高位,但漲勢(shì)已得到遏制,預(yù)期隨著成交的持續(xù)低迷,房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下跌。如果房?jī)r(jià)還繼續(xù)上漲,可能會(huì)出臺(tái)限購(gòu)或者其他措施。

　　溫和的細(xì)則讓部分市民有些失望。廣州搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)做了一個(gè)調(diào)查,對(duì)于廣州細(xì)則,網(wǎng)民普遍認(rèn)為太溫和,持這一觀點(diǎn)的網(wǎng)民達(dá)到了99.36%。

　　暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博導(dǎo)杜金岷認(rèn)為,當(dāng)前調(diào)控效果要觀察3至6個(gè)月才能下結(jié)論。但需要注意的是,房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“深水區(qū)”,背后的深層次問(wèn)題如果不解決,調(diào)控就難以取得滿意效果。

　　首先,各級(jí)政府利益分配不夠合理。杜金岷說(shuō):“地方政府的財(cái)源相對(duì)偏緊,地方政府要發(fā)展,考核的是GDP,怎么做呢?那就發(fā)揮‘主觀能動(dòng)性’了,最能用的就是土地,這是體制造成的。在多種壓力下,一些地方政府和房地產(chǎn)商形成了利益共同體。據(jù)說(shuō)西部有些地方賣地收入占到政府收入的70%。”

　　其次,開(kāi)發(fā)商的腐敗問(wèn)題要提到解決日程上。杜金岷說(shuō):“有些開(kāi)發(fā)商為什么那么囂張,他把一些政府官員吃準(zhǔn)了。例如廣州有些樓盤為什么規(guī)劃老改來(lái)改去呢?這里面有沒(méi)有貓膩在里面呢?”

　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院金融系主任陸軍說(shuō),經(jīng)濟(jì)適用房建一兩百平方米,深圳經(jīng)濟(jì)適用房里的人開(kāi)寶馬,類似的事情要有個(gè)處理結(jié)果,對(duì)違規(guī)違法問(wèn)題要“廣而告之,嚴(yán)肅處理”,而不是“不了了之,金錢話事”。

　　第三,房地產(chǎn)與子女教育等問(wèn)題掛鉤,助推了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱。龍斌認(rèn)為,學(xué)位戶籍是社會(huì)問(wèn)題而不是市場(chǎng)問(wèn)題。租房的人在絕大部分城市不具有學(xué)位,學(xué)位房的價(jià)格被推高,因此很多剛性需求不是純粹的房地產(chǎn)問(wèn)題。李粵湘說(shuō),房子上寄托了太多的內(nèi)容,買房是一種安全保障的需求。

　　猛藥過(guò)后要多出軟措施“長(zhǎng)期調(diào)理”

　　專家認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是為了改變預(yù)期,為樓價(jià)高漲的快車踩剎車。但在這一劑猛藥之后,需從行業(yè)的發(fā)展著手,出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期規(guī)劃,給市場(chǎng)穩(wěn)定的發(fā)展預(yù)期。

　　——房?jī)r(jià)的內(nèi)在自我穩(wěn)定機(jī)制亟待建立。蔡榮鑫說(shuō),中國(guó)的房?jī)r(jià)事實(shí)上缺乏一個(gè)內(nèi)在的自我穩(wěn)定機(jī)制,要努力構(gòu)造房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在穩(wěn)定機(jī)制,比如可以要求地方政府必須每年將一定比例的土地轉(zhuǎn)讓收益以及房地產(chǎn)稅費(fèi)收入投入到廉租房、經(jīng)適房等住房建設(shè)中去。

　　陸軍認(rèn)為,要積極地引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念,租房也是一種可取的方式,同時(shí)保障性住房的建設(shè)需要強(qiáng)化。商品房可以通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié),保障性住房要政府來(lái)調(diào)節(jié)。保障性住房建起來(lái)后,就可能間接地抑制房地產(chǎn)價(jià)格。

　　——出臺(tái)一攬子的房地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃,實(shí)現(xiàn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展。杜金岷說(shuō),從短期來(lái)說(shuō),是要改變樓市瘋漲的勢(shì)頭。改變預(yù)期一是通過(guò)行政手段,把政府的決心講出來(lái),辦法總比問(wèn)題多。二是讓老百姓對(duì)保障房有希望,至少在房?jī)r(jià)漲的時(shí)候還有保障,不會(huì)風(fēng)餐露宿。

　　“從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō),最好把房地產(chǎn)政策當(dāng)作整體戰(zhàn)略來(lái)做,應(yīng)像新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃一樣,拿出來(lái)一攬子的政策,形成好的預(yù)期,而目前緊迫的局面下非常需要這種東西。這個(gè)叫軟措施,有時(shí)候軟措施比硬措施好,能夠讓老百姓看到希望,明白政府所為,那老百姓就不會(huì)跟政府去抱怨。如果給老百姓預(yù)期,我沒(méi)錢,我住經(jīng)濟(jì)適用房,更差的住廉租房,先租著,那就不怕了。”杜金岷說(shuō)。

　　——引導(dǎo)投資,讓投資朝著實(shí)體經(jīng)濟(jì)、資本市場(chǎng)走。陸軍、杜金岷等專家認(rèn)為,疏通投資渠道對(duì)于解決房地產(chǎn)問(wèn)題意義重大。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面,開(kāi)放政策要落到實(shí)處。例如溫州炒房團(tuán),他們水平又不是很高,這么多的錢怎么投資呢?想來(lái)想去還是投資房地產(chǎn)最保險(xiǎn)。最近中央鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入一些壟斷行業(yè),具有積極意義。但以電信業(yè)為例,民營(yíng)老板不一定懂,所以一個(gè)完善的、穩(wěn)定的資本市場(chǎng)建設(shè)十分重要,那才是資金的最大蓄水池。 (記者黃玫　陳夢(mèng)醒　謝春李)