一個多月來，在國十條和京版十二條的持續發力下，北京樓市陷入了前所未有的冰凍時期。在政策打壓之下，購房者腳步開始停滯，而投資者也在大舉拋盤，觀望情緒嚴重，以溫州投資客為代表的游資已經撤離了住宅市場，轉向高端的豪宅別墅市場和部分商業地產項目。別墅保值性比較好，使得不少資金大戶選擇投入其中，長期持有。

　　-本報記者 王松才

　　樓市博弈加劇

　　一個多月來，在國十條和京版十二條的持續發力下，北京樓市陷入了前所未有的冰凍時期。

　　根據北京市房地產交易管理網的統計數據，5月份，北京期房市場中，扣除限價房、經適房等政策性住房外，成交的商品住宅共3351套，僅為去年同期商品住宅期房成交11187套的三成，環比4月也下跌了59.1%。而從5月10日開始，北京商品住宅期房已連續3周日均成交量低于100套。

　　二手房方面也不樂觀，根據安居客提供給中國經濟時報記者的數據，2010年5月份北京市二手房成交14501套，環比今年4月份成交量下跌58.5%，同比2009年5月份成交量下跌29.3%；2010年5月份北京二手房成交面積為1573723平方米，環比今年4月份成交面積下跌54.0%，同比去年5月份成交面積下跌18.8%。

　　其中，今年5月份北京二手住宅成交13545套，環比今年4月份成交下跌58.8%，同比去年5月份下跌31.4%；今年5月份北京二手住宅成交面積為1372243平方米，環比4月份成交面積下跌55.6%，同比去年5月份成交下跌22.6%。

　　“整個5月份北京市二手房的成交量，甚至還沒有去年底樓市成交高峰時一個星期內成交量高。”對于剛剛過去的5月北京二手房成交瘋狂下跌的原因，安居客市場分析師指出，接連不斷的調控政策出臺持續發力，尤其是4月份國十條的出臺給市場成交帶來了巨大的影響，在政策重壓之下，北京二手房市場度過了一個“黑五月”的行情，購房者腳步開始停滯，而投資者也在大舉拋盤，觀望情緒嚴重，使得北京二手房市場5月行情急轉直下，成交出現大幅下跌。

　　據安居客統計數據顯示，在北京5月份二手房成交量急劇下滑的同時，成交價格也出現了松動，5月份北京二手房成交均價為18680元／平方米，相比4月份的20154元／平方米，降幅為7.3%。

　　投資客逃離

　　在政策打壓之下，嗅覺靈敏的投資客開始大舉拋盤，據中國經濟時報記者了解，從4月中下旬以來，北京各大中介的住宅掛牌量急劇上升，有中介人士對本報記者表示，這說明了市場中被投資客囤積的大量房源遭到拋售，由于前期住宅漲幅過高，已經失去了投資價值，因此投資客拋售住宅也在情理之中。

　　然而，中國經濟時報記者調查發現，以溫州投資客為代表的游資雖然已經撤離了住宅市場，這部分資金卻并沒有大批涌入股市，而是轉向高端的豪宅別墅市場和部分商業地產項目。

　　本報記者近日在位于北京市懷柔區萬通地產投資的中式別墅項目蘇園售樓處看到，陸續有人來看項目，在場的一位來自浙江溫州的投資客告訴中國經濟時報記者，由于住宅市場受到政府嚴厲打壓，他手中的10多套房源早在3月份就已經拋售，雖然自己避過了風險，也賺到了不少錢，但現在卻為手中有資金找不到合適的投資項目而發愁。“住宅風險太大了，現在不敢想了。”在朋友的推薦下，這位投資客開始把目光瞄上了別墅市場。

　　據售樓部銷售人員介紹，來蘇園看房的人群多為投資客，且多數都是一次性付款。而這些投資客之所以看上蘇園項目，正是因為現在市場投資渠道狹窄，而別墅項目可以長期持有并能保值增值。

　　“此次新政重在調控普通住宅。”中易安房地產擔保有限公司市場總監徐東華表示，別墅市場的交易一直以來都比較平穩，也沒有受此次調控的影響。

　　別墅價堅挺

　　據了解，國家樓市調控新政出臺后，普通住宅受影響非常明顯，成交量陷入冰點、價格下滑，相比之下，別墅市場則顯得頗為平靜。

　　統計數據顯示，4月份北京別墅市場成交面積同比增長60.92%、成交套數同比增長52.17%，5月第一周，北京別墅成交均價相比前一周上漲了近2000元／平方米；上海市場成交量相比較為穩定，但4月的成交絕對值高達1046套，成交均價同比上漲69.21%，高達31488元／平方米。業內認為，因為別墅市場不同于普通住宅市場，在當前房源總數少而且沒有新盤上市的前提下，合適的房源才是影響交易的主要因素。

　　北京別墅網總經理劉銘認為，高端別墅的增值速度比較緩慢，且占用資金較多，但擁有別墅和投資別墅的人本身抗風險能力就比較強，別墅保值性比較好，這就使得不少的資金大戶選擇投入其中，長期持有，而非短期炒作，并且很難受外圍政策影響。

　　從近期推出市場的各代表項目來看，北京別墅市場的成交均價同比上漲75.78%，而5月第一周，成交均價則繼續上漲，為27513元／平方米，環比4月第四周上漲1805元／平方米，其中中式別墅打破北京別墅產品北美風格和歐陸風格的壟斷局面，銷售遙遙領先。

　　“別墅等豪宅項目一般定位特殊，圈層營銷特色明顯，銷售量對價格變化的敏感性并不強。“業內指出，高品質的中式別墅受追捧，首先是因為這些項目占有稀缺自然資源，得天獨厚；其次，具備良好的人文環境、生活環境等良好軟環境。在未來的經濟狀態下，能抗跌、保值。