新政細(xì)則遲遲未來(lái)，滬上不少房企開(kāi)始“耍太極”；隨著樓市風(fēng)云變化，開(kāi)發(fā)商或低價(jià)促銷(xiāo)、或放緩施工節(jié)奏，不過(guò)，也有一些項(xiàng)目逆勢(shì)漲價(jià)。

　　進(jìn)入6月，不少開(kāi)發(fā)商依然“按兵不動(dòng)”。

　　雖然有媒體顯示，6月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目在40到50個(gè)左右，但《新民樓市》致電各大售樓處后顯示，其中不少項(xiàng)目?jī)H僅是表示“有可能”在6月開(kāi)盤(pán)，而明確表示6月一定開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)H在25個(gè)左右。而據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，5月初上海預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)量為96個(gè)，但截至5月最后一個(gè)周末，實(shí)際已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目便僅為46個(gè)。

　　自新政出來(lái)以來(lái)的觀(guān)望風(fēng)潮，在6月份有愈演愈烈之勢(shì)。

　　開(kāi)盤(pán)篇：

　　多個(gè)樓盤(pán)“打太極”

　　【6月誰(shuí)開(kāi)盤(pán)，誰(shuí)就是上海樓市的“少數(shù)派”】

　　“6月份項(xiàng)目只是樣板間開(kāi)放，會(huì)不會(huì)在6月開(kāi)盤(pán)還沒(méi)有確定。”中海御景熙岸的售樓員告訴筆者。這個(gè)位于浦東周康板塊的純新盤(pán)，之前有消息稱(chēng)會(huì)在6月份開(kāi)盤(pán)，但售樓處最近的信息反饋卻有出入。

　　事實(shí)上，類(lèi)似中海御景熙岸這樣的項(xiàng)目為數(shù)不少。例如同在浦東的金地灣流域，要到5月底6月初才能確定是否開(kāi)盤(pán)；又如普陀區(qū)純新盤(pán)“西康路989”，開(kāi)盤(pán)時(shí)間目前暫時(shí)定在6月或7月，售樓處報(bào)價(jià)在6萬(wàn)元/平方米；諸如公館77、湯臣湖庭、尚海灣、永業(yè)公寓售樓處均聲稱(chēng)“可能開(kāi)盤(pán)”。

　　《新民樓市》致電各大售樓處顯示，目前僅有滴水湖馨苑、臨港海濱國(guó)際花園、匯錦城、萬(wàn)科琥珀臻園、美蘭湖中華園、大華梧桐城邦、綠地領(lǐng)海、美第奇莊園、晶鼎、龍湖藍(lán)湖郡、保利家園、上海晶園、紅墅1858等大概25家樓盤(pán)明確表示將在6月推出新房源。

　　形成鮮明對(duì)比的是，去年6月份，上海僅新入市的住宅達(dá)到了39個(gè)，開(kāi)盤(pán)量是今年同期的1.5倍。

　　在價(jià)格預(yù)期上，目前確定開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目除了“西康路989”、湯臣湖庭、上海晶園等個(gè)別高端項(xiàng)目之外，其余都以均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以下的項(xiàng)目為主，預(yù)示著6月的成交均價(jià)很可能繼續(xù)走低。佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示：2010年5月市商品住宅成交均價(jià)為22338元/平方米，環(huán)比4月減少了2.6%。

　　“6月本來(lái)就是傳統(tǒng)的淡季，加上新政細(xì)則沒(méi)有出來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商干脆推遲項(xiàng)目入市，也是情理之中的事情。”一位代理公司的市場(chǎng)研究人士分析。

　　原因篇：

　　細(xì)則不出房企“心慌慌”

　　【細(xì)則一日不出，房企一日不安】

　　“現(xiàn)在大家都在等細(xì)則，基本所有項(xiàng)目都選擇了放慢施工節(jié)奏和上市節(jié)奏。”普潤(rùn)地產(chǎn)中央企劃中心總監(jiān)周華燕分析道。在周華燕看來(lái)，由于新政細(xì)則遲遲未出，加上市場(chǎng)對(duì)新政細(xì)則還有一段消化期，導(dǎo)致房企紛紛采取了觀(guān)望態(tài)度。

　　事實(shí)上，直到本報(bào)截稿日，關(guān)于上海新政細(xì)則尤其是房產(chǎn)稅的消息仍是“一片混沌”。 就在5月31日，中國(guó)政府網(wǎng)全文公布了《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》，意味著房產(chǎn)稅漸行漸近；由于新政細(xì)則遲遲不出，不少業(yè)內(nèi)人士甚至戲稱(chēng)已對(duì)新政“審美疲勞”。

　　細(xì)則遲遲不出的另一面，則是開(kāi)發(fā)商“自覺(jué)或不自覺(jué)”的放慢了施工節(jié)奏，對(duì)于天生謹(jǐn)慎的上海房企而言，這似乎是不得已的選擇。

　　事實(shí)上，在目前傳言的諸多上海版細(xì)則中，主要的分歧在于房產(chǎn)稅率的高低、以及房產(chǎn)稅起征點(diǎn)的分歧，此外第三套房貸款的具體規(guī)定到底如何，也對(duì)上海諸多高端物業(yè)有直接影響。

　　值得一提的是，盡管上海市相關(guān)部門(mén)要求房企在拿到預(yù)售許可證之后必須10日內(nèi)開(kāi)盤(pán)，但很多房企干脆“不去拿預(yù)售證不就成了”，因此對(duì)于樓市供應(yīng)量這一關(guān)鍵指標(biāo)而言，房企仍有充分手段進(jìn)行規(guī)避。

　　策略篇

　　兩招對(duì)策似曾相識(shí)

　　【業(yè)內(nèi)不約而同的低價(jià)促銷(xiāo)、放緩施工節(jié)奏】

　　在2008年，面對(duì)當(dāng)時(shí)嚴(yán)厲的宏觀(guān)調(diào)控，房企采用了或低價(jià)促銷(xiāo)、或放緩施工節(jié)奏的策略，如今這一現(xiàn)象似乎正在上海重演。

　　相比今年年初開(kāi)發(fā)商競(jìng)相提價(jià)的情況，如今不少樓盤(pán)都祭出了低價(jià)策略。以徐匯區(qū)的印象歐洲城為例，由于均價(jià)僅有19009元/平方米，遠(yuǎn)低于周邊均價(jià)，取得了開(kāi)盤(pán)成交11328平方米的佳績(jī)，位列上周成交面積榜的第一名；又如東方麗都·鳳園，由于開(kāi)出了極富性?xún)r(jià)比的價(jià)格，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即成交了160套。

　　事實(shí)上，隨著低價(jià)入市取得成就，近期也有不少樓盤(pán)采用了低價(jià)策略。以位于浦東新區(qū)蘆潮港鎮(zhèn)的某新盤(pán)為例，目前該項(xiàng)目報(bào)價(jià)僅7800元/平方米，可謂周邊的谷底價(jià)；再如象嶼名城，5月30日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天2000元辦理預(yù)約金總價(jià)可優(yōu)惠10萬(wàn)左右房款，目前精裝修小三房均價(jià)148萬(wàn)/套，并送10平方米面積；在嘉定新城板塊，也有項(xiàng)目悄悄開(kāi)始了打折優(yōu)惠。

　　放緩施工節(jié)奏則成為房企的另一大對(duì)策。以浦東某小戶(hù)型為例，隨著新政的出臺(tái)，項(xiàng)目推遲了施工進(jìn)度；又比位于閔行的“虹梅菁典”在新政細(xì)則未出的情況下，目前暫時(shí)將開(kāi)盤(pán)日期推遲到了10月份。

　　上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)發(fā)布的上海市建設(shè)項(xiàng)目信息顯示，5月至今上海報(bào)批的商品住宅項(xiàng)目只有15項(xiàng)，其中真正屬于普通商品住宅開(kāi)發(fā)范疇的只有5項(xiàng)。而樓市新政頒布前的3月份，上海報(bào)批的商品住宅項(xiàng)目多達(dá)43個(gè)，其中屬于普通商品住宅開(kāi)發(fā)范圍的有16項(xiàng)。

　　值得一提的是，新政以來(lái)也有一些項(xiàng)目選擇了逆勢(shì)漲價(jià)。以尚海灣為例，目前售樓處最新的報(bào)價(jià)達(dá)到了85000元/平方米，萬(wàn)科城市花園的最新報(bào)價(jià)也到了2.8萬(wàn)元/平方米，萬(wàn)科金色城市更是維持在33000元/平方米的高位。

　　“2009年的那波樓市行情‘喂飽’了不少開(kāi)發(fā)商，雖然有一些開(kāi)發(fā)商面臨支付今年以來(lái)高價(jià)土地款的壓力，但不少房企在今年還是有不少‘余糧’，讓它們有本錢(qián)撐下去。”一位業(yè)內(nèi)人士分析。本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 黃法歐 房蓉