在前所未有的調控大幕籠罩之下，樓市各個市場主體開始集體“變臉”：成交量下滑，購房者由買改租，開發商開始轉戰商業地產。隨著調控邁向深入，樓市的新動向釋放出什么信號？房價的走勢又將如何？這些問題成為公眾持續關注的焦點。

　　買改租推升租金價格

　　6月1日，北京西城區我愛我家三里河店的員工早早地就把報價牌擺到了大街上，與以往不同的是，報價牌上只有租金價格，沒有房屋出售的價格。

　　“幾個月前是在店里等客上門，現在是在大街上擺攤。”該店中介人員小高告訴記者，現在盡管二手房的房源增多，但是成交量卻一直下滑。原來一名中介人員一個月能賣出兩三套房子，現在整個店才能賣到這個量。因此，很多中介公司這段時期的經營重點由售改租，業主也開始轉向租房。

　　在住房市場持續遇冷的同時，租賃市場卻是異常火爆。據鏈家地產市場研究部統計，5月份北京租賃市場房源量較4月份增加18%，客源量增加57%，平均租賃價格同比增加20%，相當于租金整體上漲接近500元。

　　租房者的直觀感受也印證了這一現象。戴先生在西城區租的一套70平方米小三居馬上就要到期，準備結婚的他仍然不選擇買房，盡管房東說6月份要將房租由3000元漲到3300元，他覺得租房還是很劃算。

　　開發商轉戰商業地產

　　比起玩降價“假摔”游戲，轉戰商業地產似乎對開發商來說更為“靠譜”。

　　隨著住宅市場的趨冷和成交量下滑，一些對商業地產涉足不深的開發商開始悄然加快布局商業地產。萬科目前已接手包括北京CBD核心區贏嘉中心在內的三個商業地產項目，總投資超百億元。保利地產集團也表示，未來3至5年，將持有商用物業的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。

　　有業界人士指出，當前樓市調控主要針對商品住宅，商業地產項目不論是銀行信貸還是準入標準都還沒有明顯變化，而且商業地產的投資空間一直被低估，所以有可能成為開發商新的盈利增長點。

　　那么，開發商轉戰商業地產會不會引起住房供應的不足？國泰君安分析師孫建平認為，開發商目前都沒有下調新開工的準備，部分開發商有根據銷量、房價調整時間和幅度而定的認識。因為開發商手中貨量目前均處于較低水平，因此從補充貨量的角度，也會暫時保持計劃。

　　據了解，房地產開發投資周期一般為兩年，下半年部分開發商可能會調整開工速度，但是總體不會影響住宅投資和住房供應量，而且住建部日前已與各地簽署了住房保障工作目標責任書，因此今年的住宅供應是有保障的。

　　房價能否理性回調

　　不論是購房者買改租，還是開發商改變經營策略，似乎購房者在這輪調控心理戰中開始占上風。

　　“我現在只是看看，等房價跌一段時間后才考慮買房。”來我愛我家三里河店看房的小陳告訴記者。盡管這么說，但他心里仍然忐忑不安。僵持到最后，是真正迎來房價下降，還是又錯失購房良機，小陳坦言他最大的擔心是調控能否持續。

　　不少人士認為，調控要到七八月份才會明顯影響到房價。因為調控措施的落實和作用有一個過程，4月中旬樓市新政出臺后，到目前為止是一個等待各地細則落地的過程，開發商和投資者都抱有觀望的心理，這也導致了房價雖然沒有跌，也沒有再漲。

　　隨著政策的逐步落實，政策的影響力就會由成交量傳導到房價。有報道稱金翠園、茗萃園等樓盤已開始主動降價，最大優惠幅度高達每平方米1萬元。萬科、恒大等開發商也準備打降價牌，盡管有試探和“假摔”的嫌疑，但畢竟顯示出房價已不再那么堅挺。

　　另外，盡管國家層面的更嚴厲調控措施還沒有跟進，但是各地方政府對一些調控細節的修補也將繼續發揮作用，如北京商品住宅預售已開始實行每套房都需要明碼標價的制度，并在網上公示。這將對開發商虛報價格、捂盤惜售形成打擊。

　　持續的調控將會把投資者擠出市場，開發商哄抬房價的空間消失后，市場的博弈機制就會很簡單，調控措施的作用就會更明顯，樓市的拐點將不再遙遠。李文龍