國家統計局10日發布的數據顯示,5月份全國70個大中城市房屋銷售環比漲幅創14個月來的新低,商品房銷售面積和銷售額環比下降15.8%和25%,房價同比漲幅則是14個月來首次出現回落。目前,一些知名房企已陸續打折銷售,各方對房價下降的預期進一步增強。在此形勢下,市場是否會迎來降價潮?

　　5月樓市成交急轉直下

　　根據國家統計局10日發布的數據,5月份全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比4月份縮小1.2個百分點,環比漲幅創14個月來的新低。5月當月,商品房銷售面積6777萬平方米,比上月減少1274萬平方米,下降15.8%；商品房銷售額3335億元,比上月減少1113億元,下降25.0%。

　　上市房企近日公布的銷售業績也佐證了5月份是開發商集體的“滑鐵盧”:就銷售面積和銷售額而言,地產龍頭企業萬科環比分別下降25.8%和34.5%；復地集團環比下降41.6%和32.6%。在港上市的房企富力地產、碧桂園、保利香港5月銷售額環比分別下滑49%、27%和17%。據中銀國際統計,5月份在港上市房企銷售額平均下滑了37%以上。

　　中國指數研究院的統計數據也顯示,一線城市5月成交量減少一半,在其監測的30個城市中,成交面積幾乎全線下跌,跌幅約44%。其中,北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史最低水平。

　　近一個多月來,隨著中央和地方各級政府的多項房地產調控政策紛紛出臺,不僅新建商品住宅銷售量下跌,二手房銷售量價也下挫。根據中原地產監測數據顯示,5月北京、天津、上海、廣州、深圳五大城市二手住宅成交量下滑幅度達到30%-80%,下滑至2007年以來最低點。其中深圳和上海兩地成交量下滑幅度最大,分別為78%和75%；廣州下滑幅度最小,為32%。五大城市除天津外,其余四城市二手住宅價格均出現不同幅度的下跌。其中深圳和上海價格環比跌幅分別達到-2.9%和-2.5%,北京和廣州跌幅分別為-1.6%和-1.5%。

　　中原集團研究中心經理瞿安新認為,同2008年樓市調整時有所不同的是,當時是新建住宅價格帶動二手住宅價格下降,而此次主要是二手住宅價格帶動新建住宅價格下跌。未來2-3個月,各地市場的二手住宅價格跌幅可能會持續擴大,對新建住宅市場影響也將持續。

　　名房企降價促銷高房價呈現松動跡象

　　繼恒大地產宣布率先大范圍降價銷售之后,5月中旬以來,開發商降價促銷的態勢日趨明朗化。5月15日,復地集團在上海閔行顓橋區域的一樓盤開盤,銷售均價在每平方米12000多元,比之前市場預期低15%左右。復地董事長范偉并不諱言打折銷售之舉:“我們必須根據客戶思路的變化調整價格、調整心態。”

　　無獨有偶,知名房企綠地集團也在近日宣布,對遍布全國41個城市的100多個項目進行優惠促銷。更多的房企,直接或間接的打折已在悄然進行。

　　房企為何自降高房價?一些企業稱,降價本是公司既定的銷售策略,跟調控沒有直接關系,公司的現金流十分充裕,降價促銷正好是趁市場低迷之際鞏固“地盤”。恒大地產總裁夏海鈞則認為,目前國際資本市場對房地產企業境外融資的窗口已經關閉,國內銀行信貸也逐步收緊,再加上銷售沒有有效的增幅,對房地產企業的現金流會造成壓力。如果不降價,銷量會下滑,房地產企業的資金壓力會逐漸增大。

　　根據國泰君安證券統計,截至目前,共有39家A股上市地產公司擬增發融資890億元,不過仍未獲批。由于政策及股價下跌等原因,此前招商地產、世茂股份已經宣布撤銷融資計劃。多家機構認為,盡管目前多數開發商“不差錢”,但嚴格的信貸政策將把銷售量限制在較低水平,現金回流的大幅減緩將迫使開發商降價；另外,土地增值稅的從嚴征收也將使得開發商的資金鏈進一步繃緊,降價是開發商快速回籠資金的必然選擇。

　　事實證明,促銷對回籠資金十分有效:5月6日至5月31日,恒大地產日均合約銷售金額比促銷前攀升約110%,日均合約銷售面積比促銷前攀升約134%,而5月銷售均價相比4月只降低約6%。

　　樓市是否會迎來新一輪降價潮?

　　眼下市場關注的是,隨著個別房企的帶頭降價,樓市是否會出現大規模的降價風潮?

　　關鍵的問題在房企的資金。有觀點認為,截至去年年底,房地產企業銷售額達4.39萬億元,投資只完成3萬多億元,開發商手里約有1.8萬億元現金。如果按照一季度銷售情況看,雖然增幅有所下降,但是當前銀行信貸和銷售回款增幅仍屬較高水平,大企業的現金流沒有受到多大影響,投資資金依然充足。上市公司中超過100億元現金流的公司有幾十家,達到60億元的有四五十家。現在來看,半年之內絕大部分開發商不會出現現金流的問題,而且,如果開發商繼續縮減投資的話,堅持一年都沒有問題。

　　上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為,開發商暫時不差錢,但多數企業難以承受半年不賣房的壓力。另外,部分一線地產商還有戰略目標,比如通過促銷擴大市場占有率,從而在愈演愈烈的競爭中處于有利位置。他認為,接下來會有越來越多的開發商加入到降價的陣營中來,“現在降價肯定優于到第四季度降價”。他認為,房價拐點將加速出現。4月份,全國70個城市的房價環比3月份上漲1.4%,5月份環比漲幅只有0.2%,6月份有可能接近零增長,7月份出現負增長的概率很大。

　　上海市房地產業協會一位負責人10日對記者表示,4月份上海一些樓盤開盤時,還僅是限于“不降價”,結果成交遇冷,全部“踏空”,這說明很多開發商的定價策略是有問題的。他認為,一些房企降價銷售是明智之舉,打折樓盤的熱銷就說明了這一點,“開發商必須認清大勢,調整心態和策略。” (新華社記者魏宗凱　葉鋒)