6月11日，由世聯(lián)地產(chǎn)主辦的“迎接新政，布局未來”的樓市高層論壇在南京舉行，作為官員代表的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹，作為學(xué)者代表的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉，以及作為業(yè)內(nèi)資深人士的世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松，分別對樓市未來走勢進(jìn)行了預(yù)測。

　　房價何時可以降到位？

　　第四季度或?qū)⒂瓉硪徊ń祪r潮

　　國家統(tǒng)計局剛剛公布的全國70城市5月房價顯示，南京房價與4月環(huán)比只降了0. 5%，這也讓不少市民感覺新政帶來的降價效果“太不過癮”。對于房價的走勢，陳勁松認(rèn)為，“趨勢已經(jīng)非常明顯了，全國成交量和價格的增速已經(jīng)大幅下滑。”至于變化的具體時間，“降價會出現(xiàn)在今年的下半年，尤其是第四季度。”

　　陳勁松指出，隨著新貨上市量越來越大，開發(fā)商資金回籠壓力也就越大。“如果此次調(diào)控真正到位，預(yù)售資金實施有效監(jiān)管的話，我們預(yù)計全國沒有一個開發(fā)商資金是完全寬裕的。”陳勁松揭出了房企的“底牌”：目前開發(fā)商的資金全面緊縮，五分之四的資金渠道已經(jīng)被堵，開發(fā)商自有資金能維持多久，將決定這場博弈何時結(jié)束。“目前短暫的均衡不會超過兩個季度，不遲于今年第四季度，開發(fā)商的資金鏈將會極度惡化。而博弈均衡狀況改變后，必然會出現(xiàn)房價較大的降幅。”

　　秦虹認(rèn)為，新政最主要的作用，莫過于改變市場原有的期望，這也將促使開發(fā)商主動降價。“新政出臺之后，短期內(nèi)會形成供求關(guān)系和房價、地價預(yù)期的轉(zhuǎn)變，這點很重要，政策要引導(dǎo)預(yù)期的轉(zhuǎn)變。”秦虹舉例，地王的出現(xiàn)，曾帶動全社會對房價上漲預(yù)期；而當(dāng)前新政一個最重要效果，就是產(chǎn)生“對沖性力量”，使市場趨向于理性。

　　下半年樓市會不會回暖？

　　供求失衡加劇，形勢只會更嚴(yán)峻

　　國家對樓市的宏觀調(diào)控不斷深入，接下來市場將如何發(fā)展？有些開發(fā)商樂觀地認(rèn)為，調(diào)控帶來的觀望陰云有望在兩三個月后散去，下半年能否真的實現(xiàn)回暖？三位專家觀點一致，都指出了本輪調(diào)控的特殊性以及樓市將面臨前所未有的考驗，下半年形勢甚至將更加嚴(yán)峻。

　　“我個人認(rèn)為對房地產(chǎn)企業(yè)而言，今年注定是挑戰(zhàn)大于機(jī)遇。”秦虹的論據(jù)首先指向了下半年可能出現(xiàn)的房源“供應(yīng)大潮”，由于2009年10月份新開工面積增長速度由負(fù)轉(zhuǎn)正，導(dǎo)致了2010年一季度開發(fā)量特別巨大，“今年一季度，甚至今年1到5月份，新開工面積實際上一直處于歷史的最高位。”隨著這些開工量在下半年轉(zhuǎn)為上市量，再加上新政帶來的大量樓盤延遲開盤，秦虹判斷，樓市在下半年將會面臨巨大供應(yīng)壓力。

　　“過去正常情況是，上半年成交面積占全年成交面積的比例一般在1/4到1/5，大量供應(yīng)還是在下半年，今年這個特點尤其明顯，市場供應(yīng)前低后高的特點更突出，”秦虹說道。而供應(yīng)出現(xiàn)劇增的同時，需求卻可能面臨一定幅度的下降，樓市新政“在增加購房貸款成本的同時，客觀上必將延遲部分改善性需求的實現(xiàn)”。

　　與秦虹用數(shù)據(jù)的方式稍有不同，趙曉用了一個經(jīng)典的“三碗飯”做比喻，來印證了當(dāng)前房地產(chǎn)市場所面臨的巨大挑戰(zhàn)。他將改革開放以來中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的原因，歸結(jié)為人口紅利、強(qiáng)勁的出口和沸騰的樓市泡沫。趙曉認(rèn)為，當(dāng)前樓市遇到的問題，歸根結(jié)底是這“三碗飯”吃完之后吃什么的問題。人口紅利到了一個轉(zhuǎn)折點，目前出口形勢也沒有根本改觀，去年靠財政刺激帶來的樓市泡沫更是靠不住了。“三碗好飯”都沒得吃，三大動力降溫，“意味著中國搞不好會進(jìn)入到增長的黃昏，我們以前常說狼來了，這次搞不好可能真的狼來了。”

　　趙曉勸告開發(fā)商們，“該降價就降價，該跑就跑，千萬別以為還會像以前那樣‘鐘擺’。別再夢想了，別再等待了。有一首歌是《等待是一生中最初的蒼老》，而我告訴你，等待是慢性的死亡。”李匯豐 王燁