南京樓市成交量日益下滑 奧體房價重回一萬五?

　　新政以來，南京樓市成交量日益下滑，4月下旬交易冷清彌漫，整個5月份南京全市商品房住宅成交量大跌了近7成。在成交低迷的情勢下，盡管房價整體并未出現較大轉折，但個盤松動逐漸成勢，尤其是奧體板塊理性定價的樓盤越來越多，單價16000元上下的房源也開始出沒。以此形勢推理，奧體房價是否將重回單價15000元的價格區間？為此，我們邀請南京合眾聯恒房地產策劃公司總經理程鵬和南京麒麟山莊開發有限公司常務副總經理厲心進行探討。

　　-本版主持 彭平

　　觀點①

　　目前的價格已經是底部

　　程鵬 南京合眾聯恒房地產策劃公司總經理

　　奧體1.7-1.8萬元、江北7000元左右、江寧8000-9000元的房價都是理性的價格。奧體降到1.5萬元不可能，目前的價格已經是底部了。”

　　目前南京各個區域銷售不暢、成交低迷，造成這種情況的并不完全是因為房價，即使有些區域房價降了，由于政策原因還是很多人買不起。比如說二套房首付五成以及利率提高，一下子就把買房的門檻提高了，依靠按揭買房的人很難支付比之前多一倍甚至更多的首付，需求被打壓了，成交自然下滑。以奧體為例，假使從目前個別樓盤1.7萬元的單價降到1.5萬元，100㎡的房子總價也就降了20萬，150萬元對許多人而言依然是承受不起的，如果是二套房，首付就要75萬，比之前要一下子多掏40來萬，進一步壓縮了需求。

　　所以目前奧體房價即使有降到1.5萬元的均價這樣的幅度，成交也不會有根本性改變。奧體1.7-1.8萬元、江北7000元左右、江寧8000-9000元的房價都是理性的價格。奧體降到1.5萬元不可能，目前的價格已經是底部了。另一方面奧體的供應量本身不是很大，該區域的樓盤土地等成本也較高，再往下降的空間很小。

　　從目前奧體客群來看，很大一部分購買力在100-200萬，而新政過后樓市出現的現象是，低總價小戶型和城中的大戶豪宅賣得不錯，因為超強購買力的客群不在乎政策限制，很多都是一次性付款。而對奧體客群而言，100-200萬購買力的基本都是改善性剛需，這種需求就正好被政策擊中，由于首付提高完全被打壓了。整體而言，奧體1.7-1.8萬元的價格是合理的，2.5萬元單價的時機目前還沒到。但從板塊價值來說，奧體兩條地鐵貫通，不論商業配套還是學校資源都越來越豐富和成熟，未來房價漲到3萬元也不成問題，只是暫時被這輪新政打壓下去了，這輪調控過后，奧體房價再下探的可能性也幾乎不存在了。

　　觀點②

　　個別樓盤可能會到這條線

　　厲心 南京麒麟山莊開發有限公司常務副總經理

　　奧體目前已經有樓盤開始降低預期，大幅優惠銷售，時間再拉長的話，個別樓盤出現1.5萬元的價格仍有可能。但整體上回落到1.5萬元的單價則比較困難”

　　目前南京的房價在新政影響下已經開始出現松動，相比之下奧體樓盤的動作比較多，不論是和府奧園還是五礦的御江金城，在定價或者價格預期方面與新政之前相比都有所下降。

　　這段時間以來，房價松動在情理之中，成交量下滑必然帶來價格松動，而一旦有樓盤開始降價銷售，跟風者自然會逐漸多起來。

　　事實上，去年到今年新政之前，奧體和江北的房價在全市看來應該都是漲得最兇的，新政出來后，江北降到8000元以下比較合理，而奧體在1.7-1.8萬元也算回歸理性，但整體上回落到1.5萬元的單價則比較困難。奧體房價下行，在于許多奧體板塊的利好已經在兌現之前滲入到房價里了，或者說提前透支了，再經歷前一階段的樓市瘋狂，價格居高不下，那么新政調控下自然會回落。另一方面奧體房價的支撐力依然很足，不論區域位置、配套成熟度以及政府的重視，奧體今后都是一個標志性區域，所以1.7-1.8萬元的價格區間依然可以保持。

　　從樓市運行的周期來看，在房價上漲期間，一個樓盤漲價，周邊樓盤也會達成默契追漲，形成了表面的價格同盟，而一旦房價下行，剛開始各家都會竭力硬挺，而在其中一家有所動作后，比如優惠甚至降價后，周邊樓盤則各有算盤，大幅度跳水的可能就會出現，價格同盟可能就完全沒有了。奧體板塊的情況同樣如此，目前已經有樓盤開始降低預期，大幅優惠銷售，時間再拉長的話，在成交繼續低迷的形勢下，個別樓盤出現1.5萬元的價格仍有可能。但從奧體這個板塊本身價值而言，如果整體上回落到1.5萬元，那南京整個市場的房價已大幅下滑，樓市也不再是眼下這樣的市場了。