打折樓盤數量越來越多 樓市能否迎來降價潮？

　　有專家認為，預期6月份一手房價格將首次出現拐點，而全國房屋價格也將首次出現整體性下跌。下半年，房價將會維持下跌態勢。

　　也有一種觀點認為，經過一段時間的觀望期后，剛性需求會集中釋放，也就是短時間內出現供求關系逆轉的情況，進而開發商迅速提價改變房價預期。但是現在來看這種以往屢次出現的現象可能性已不大。

　　門票價格從5元降為2元，6月24日開幕的北京夏季房展會成為了樓市最好的風向標。而在北京本地的13個參展項目中，有5個項目給出一次性付款9.3折、按揭9.4折的折扣價格。

　　與樓市調控初期開發商對房價的口風不動以及玩“假摔”相比，這次開發商大打促銷牌表明似乎真的決心要割肉了。據記者調查，在北京6月份的打折樓盤中，位于亦莊的林肯公園和朝陽區的中弘北京像素樓盤都給出9.5折的折扣，而懷柔、通州等地區的在售項目如果付全款甚至可以打到9折。

　　在其他一線城市，許多樓盤也開始樹起打折的大旗。例如在深圳，6月份在售樓盤項目中，七街公館、新世界·四季山水等15個樓盤都推出9.8、9.9折小折扣優惠。在上海，6月上海萬科的新盤價格與之前的預報價相比也平均下降了近20%。

　　盡管一線城市打折樓盤折扣普遍不大，但是數量卻越來越多，明顯顯現出房價松動的跡象，那么樓市會否形成一輪降價潮？

　　開發商資金鏈吃緊

　　打折促銷的背后推手無疑是開發商資金鏈的吃緊。在調控政策的層層圍剿下，隨著成交量的持續下滑，打折或者暗中降價成為開發商提振成交量的現實選擇，這也促使開發商的定價不再像調控剛開始那樣堅挺、一口價，出現了很大的議價空間。

　　左右未來開發商行為的無疑還是資金的緊張程度。有專家認為，當前一些城市的成交量萎縮已是罕見的懸崖式，6月份北京8個獲預售許可證的樓盤項目中有5個零成交，廣州也有近300個樓盤零成交。本來應是傳統旺季的5月份，上海新建商品住宅(剔除動拆遷配套商品房)成交量只有30萬平方米，創出了自2003年以來除春節所在月份最低成交量記錄。

　　我們知道，房企的資金來源主要有三個渠道：銷售回款、銀行信貸和資本市場融資，其中銷售回籠資金是最根本的資金來源，房企的開發貸款還本付息和分紅資金都來自這一部分，當這一資金融通渠道不暢時，單靠銀行貸款和股市融資無法維持房企的資金鏈。一線城市成交量直線下滑已近4個月，即使是實力再強的開發商也會對后市心存寒意。

　　何況，當前資本市場的走勢對開發商也極為不利。受到股市和樓市不景氣的影響，目前已有冠城大通、招商地產等多家房企取消再融資計劃，之前49家制定增發預案的房企中已有六成破發。在各個融資渠道都不利的情況下，開發商降價補量的壓力越來越大。

　　購房意愿持續下降

　　與開發商打折促銷力度加大相對比，購房者的觀望心態卻越來越有耐心，租售比倒掛促使購房者開始“重租輕購”。在房價開始出現拐點的預期以及仍未放松的調控氛圍下，擔心成為接最后一棒的購房者很現實地選擇了租房。

　　在北京西城區租房的陳先生給記者粗略地算了一筆賬，他用3000元/月租了二環外一套70平方米的住房，一年的租金還不到4萬元，租30年總租金也不過120萬元，而要買這套房子，以3萬元/平方米的保守價計算，至少要花210萬元。“現在來看還是租房更劃算一些。”當問及可以接受的價格時，他告訴記者，房價下降30%是他可以考慮的底線。

　　央行的第二季度城鎮儲戶問卷調查結果顯示，72.5%的居民認為當前房價“過高，難以接受”，該比例自2009年第二季度以來逐季攀升，至本季再創新高。即使是剛性自住型需求的入市愿望也不再那么強烈，在北京市海淀區為兒子看學區房的張女士對記者說，盡管現在不斷詢問價格，也是在判斷買房時機是否合適。

　　購房者意愿持續下降、反應冷淡迫使更多開發商開始加入促銷陣營。近日，萬科、綠地等大型房企都推出了特價房源和優惠活動，保利地產在上海的樓盤也通過買房贈送面積來實現變相降價。

　　這些率先打折促銷的房企都是開發商中的龍頭，他們的一舉一動往往就是整個樓市變向的前兆，具有很強的示范效應。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，隨著開發商陣營分化的加劇，新房價格很快就會將迎來整體性的下跌。實際上，中小開發商可能資金更為緊張，更有降價求售的壓力。但這些開發商由于船小好調頭，反而不急于降價，而要看準大的方向再跟風調整策略。

　　降價促銷或成趨勢

　　“5月份70個大中城市一手房價格上漲0.4%，而對市場反應更加敏感的二手房價格首次出現環比0.4%的下跌。”楊紅旭分析認為，預期6月份一手房價格將首次出現拐點，而全國房屋價格也將首次出現整體性下跌。下半年，房價將會維持下跌態勢。

　　也有一種觀點認為，經過一段時間的觀望期后，剛性需求會集中釋放，也就是短時間內出現供求關系逆轉的情況，進而開發商迅速提價改變房價預期。但是現在來看這種以往屢次出現的現象可能性已不大。

　　因為即使成交量不上升，開發商投資的商品房也在不斷建好，供給不斷增加。而且，各地打擊捂盤惜售屯房的力度不斷加大，例如北京市建委規定，入市項目須一次性推出全部取證房源，在出售信息更加透明的市場環境里，住房供給在短期內積聚的速度遠大于虛化的難以衡量的剛性需求的增加速度。有數據顯示，北京6月份商品住宅提供套數和面積分別達到同期成交量的1.7倍和1.6倍。

　　業界人士表示，觀望期持續越久對購房者越有利，當前依然緊繃的調控之弦使觀望氣氛短時間內難以結束，而沒有成交量作為支撐的高房價沒有任何意義，任何房企都難以承受長期不賣房的壓力。如果成交量繼續“冰封”而其它融資渠道受阻，降價出售可能會成為開發商的唯一出路。記者 李文龍