財經調查

　　部分二三線城市炒家細解房地產投資玄機———

　　資金充沛、四面出擊的“炒房團”，被認為是房價持續上漲的推手之一。記者近期在內蒙古自治區、山東省等地采訪了解到，近年來，特別是國際金融危機爆發以來，我國各地節節攀升的房價，已讓部分“炒房”者產生了房價“只漲不跌”“買房只賺不賠”“政府對房價調低不調高”等心理，投資信心很足。

　　部分“炒房”者認為，我國人多地少、城市化加速的國情，決定了住房是稀缺資源。特別是在無物業稅、遺產稅等稅種支出，以及低存款利率、高通貨膨脹預期、房貸容易申請、投資門檻低等背景下，“很少有比‘炒房’更劃算的買賣”。

　　-炒房蔓延到三線城市

　　依托豐富的煤炭、油氣等資源，近年來，內蒙古鄂爾多斯市經濟發展迅猛，民間積蓄了大量資金。由于當地投資房地產的居民較多，“鄂爾多斯炒房團”也由此聲名鵲起，知名度直追“溫州炒房團”和“山西炒房團”。

　　鄂爾多斯市東勝區的常住居民目前不足50萬人，但據鄂爾多斯市房產管理局等部門掌握的情況，東勝區近70%的常住居民家庭有兩套或多套住房，其中異地購房的居民為數不少。近幾年來，北京、山東、海南等地的開發商時常到東勝區推介項目，不少房地產公司還設立了長期辦事處。

　　“現在存款利率低，物價上漲又快，錢哪能捏在手上？”鄂爾多斯市東勝區居民郝玉娥說，她投資房地產，看重的就是近幾年來房價“只漲不跌”、房產能“保值增值”，“如果價格波動大誰敢投資？”

　　記者了解到，郝玉娥一家三口人，現已在鄂爾多斯市東勝區、呼和浩特市、北京市、山東威海市購置住宅7套和商鋪一處，基本每次都與親朋好友結伴。其中，東勝區有住宅四套，面積分別為88平方米、132平方米、150平方米、218平方米；呼和浩特市有120平方米的住宅一套，另有一處300平方米的商鋪；在威海市有“海景房”一套，面積68平方米；在北京市已購買住宅一處，近期還計劃再預訂一套。

　　“這幾年生活品貴了多少？如果錢捏著不放，得縮多少水？”據郝玉娥介紹，除去一套回遷房，其他房產都是她近五年內買的，住宅購買價格從每平方米2000元至4500多元不等，商鋪買價為每平方米9800元。目前除了那套“海景房”價格漲幅低些外，其他房產每平方米少則漲了近1000元，多的已漲了近3000元。

　　-捂房成本低引來爆炒

　　鄂爾多斯市建強房地產開發有限責任公司董事長劉建強分析說，當前我國農牧業人口多，近年來的城市化速度快、規模大，建設用地卻越來越少，必然產生住房供應緊張、價格持續走高的局面。與此同時，各級政府出于拉動經濟增長、保障財政收入等考慮，對“炒房”行為缺乏有力度的限制，房產市場由此成為一些“先富者”的投資“樂土”。

　　有15年房地產從業經驗的劉建強，自身就是一位獲利豐厚的房產投資者。2005年，他以每平方米6000元的價格，在北京市朝陽區立水橋附近購買了一棟面積近5000平方米的商用樓。目前，這棟樓每平方米價格至少翻了一倍。

　　然而，與這棟樓巨額的增值相比，每年維護這處房產所需的投入卻很低，只有水電費、取暖費和物業管理費等基本開支，不像生產產品怕變質、愁運輸和銷售，投資“省錢省心”。

　　鄂爾多斯市東勝區一位不愿透露姓名的居民告訴記者，2004年以來，他家陸續在東勝區、呼和浩特市買了5套住宅，面積小的為116平方米，最大的為156平方米，買價從每平方米1700多元至4500元不等。目前，增值最大的一套每平方米已漲了2900多元，相比之下這幾套房子每年的養護費不足兩萬元。

　　一些房產投資者分析說，持續上漲的房價，低廉的“捂房”成本，加上國家規范、調控房產投資的政策規定較少，為“炒房”者留下了足夠大的操作空間。

　　-投資客借助貸款以小博大

　　記者從內蒙古、山東等地部分城市的房產管理部門采訪了解到，在一些區域核心城市或環境好、發展快的城市，投資性房產在當地商品房銷售量中占的比例不小。

　　近年來，呼和浩特市銷售的商品房中，有10%到20%為外地人所購買；包頭市銷售的商品房中，約有27%為外地人購買；在新興的濱海城市日照市，外地人所購房產已占當地商品房銷售量的40%左右。

　　業內人士指出，一些異地買房的人除了短期居住的考慮外，“炒房”獲利是重要目的。

　　日照市房地產交易中心主任范洪、內蒙古社會科學院經濟研究所所長于光軍等人分析說，改革開放30多年來，部分社會階層積累了一定的財力，并且有很強的資金保值增值愿望。與此同時，當前在我國，安全、開放、收益好、門檻低的投資渠道卻很少。在證券市場大起大落、“十年九跌”的情況下，在一些人眼中，價格不斷上揚的房產顯然最具投資價值。

　　他們認為，大部分房產投資者并不是富商巨賈，而主要是有些閑錢的城鄉中產階層。這些“炒房者”的資金量，大多幾十萬元至幾百萬元左右，資金超過千萬元的很少，因此大多夠不上其他一些產業項目的投資門檻。加上國際金融危機影響下眾多行業不景氣，“炒房”也就成了一種“無奈”的選擇。

　　一些炒房者還認為，幾百萬元資金，如果投資實業項目，不僅融資難，還得投入許多精力、人力。但是，投資房地產只需有“種子”資金，即可相對容易地獲得利率優惠的銀行貸款，一元錢能頂兩三元錢用，收益當然大得多。盡管這種資金放大效應可能會伴生金融風險，但對個人而言卻非常有利，具有的優勢遠非其他種類的投資可比。

　　文/新華社記者 　任會斌　鄧衛華