2007年樓市快速上升時曾經有人估算，當時的住房存量，市場至少需要消化三年。然而兩年還沒有過完，市場就再次出現了“供不應求”的稀缺景象，這其中固然有短期市場因素波動的影響，同時也與部分開發商處心積慮的“造勢”密切相關。

　　12月23日，濟南市洛安路一樓盤準備開盤銷售，結果一百多人在22日的寒風中連夜排隊，樓市火爆，可見一斑。雖然房價近期內不斷瘋漲，但無論是新房還是二手房，仍是一房難求。難道房子真是供不應求，樓市真是如此繁榮嗎？

　　記者了解到，除部分剛性需求外，開發商的“饑餓營銷”手法造就了樓市的繁榮幻象。雇人排隊，有房不賣，或者放號給多出房源數倍的買房者造成恐慌性購房，是開發商慣用的手段，人為地加劇了供求矛盾，房價于是被一輪一輪地抬高……“買房的是孫子，賣房的是大爺”

　　“現在買房的是孫子，賣房的是大爺。”21日上午，濟南市民肖佳明憤憤地告訴記者。這位工作已滿三年的“奔三”男人看房已兩個月了，“新房房源少，價格節節升，二手房坐地起價，還買不上。”

　　肖佳明這種快要結婚的人被定義為樓市中的剛性需求者，他們一直是樓市中的主要購買者。可是他們目前面對的不僅僅是高房價，更是高房價下的“一房難求”。

　　12月22日，濟南洛安路西段一售樓處門前，160多人冒著嚴寒熬夜排隊，人們或站或蹲，只為堅持到23日上午的開盤選房。然而，還有比這更為火爆的場景。

　　據《海南特區報》報道，12月21日左右，海口數家樓盤開盤，買房人蜂擁而至排隊領號，有的裹棉被吃面包，有的花200元請人排隊，購房者通宵排隊買房像“搶白菜”。

　　普通商品房難買，高檔住宅更是難買。11月，濟南奧體中心附近一別墅發售，起價為350萬每套，許多人排隊抽簽，托關系找開發商，仍然是一房難求。12月，同一樓盤第二批別墅發售，起價立馬漲了50萬元。

　　房價太高，讓許多人買不起房。然而有人想買房，卻買不到房。

　　固然買漲不買跌是人性的弱點，但買房者或許不知道，開發商正是充分利用了人們的這一弱點大做文章。

　　現場排隊的多是雇來的

　　記者了解到，不少樓盤在沒有取得預售證前就有許多“營銷”，包括開VIP卡或會員卡等。濟南某樓盤營銷總監坦言，這種銷售模式不僅能吸引人氣，還能探知購房者真實的心理價位。“等蓄客量多于房源就開盤，開盤的當天就顯得人氣很旺。開發商如果達不到足夠的蓄客量貿然開盤，會影響項目銷售，將會產生巨大風險。”他說。

　　“那天我去一看，嚇我一跳，不知道還以為是抽獎的呢。”濟南市民章敏說，她去樓盤看房時經常會納悶，每天有那么多的人在哭著喊著罵高房價，可是一開盤隊伍就排得那么長，還得搖號。“前期的營銷積累了一定購房意向強烈的人，開盤時還會有一些來看熱鬧的，這么多的人怎么辦？通過搖號制造熱銷場面。”濟南某樓盤銷售人員說。

　　記者了解到，開發商制造熱銷場面最雷人的做法是雇用農民工排隊購房。上 據《人民日報海外版》報道，北京市朝陽區東八里莊的一個居委會的張大媽近日接受了東四環幾個待銷樓盤的邀約，組織一批老年人到幾個售樓中心“簽約”，一天管吃喝還凈掙50元。據介紹，他們有時還要到國貿春季房展會上演“訂房”，前臺簽單，后臺拿錢走人。在央企工作的鐘先生，前幾日去亞運村北苑家園附近看一個樓盤，由于售樓中心人頭攢動，他一下就動了心，可銷售人員對他說，好房已經沒有了，要買好的，需托熟人找經理批條。鐘先生請客送禮，到這個項目的經理辦公室批了一張1%優惠條，待到看見售樓處半尺厚的優惠條后，他才恍然大悟：原來“熱銷”、“搶手”都是導演的。

　　“銷控信息表”多是假象

　　在一些樓盤的銷售中，為了打消購房者的顧慮，銷售人員還會拿出銷控信息表，不過，這表也藏有貓膩。濟南市民張先生看中了濟南市二環南路的一個樓盤，售樓人員向他出示了一份“銷控信息表”，告訴他只剩下少量頂層和底層的房子。然而濟南房地產的官方網站顯示，這里的13棟樓都開盤了，其中一棟樓剩下的房子有100多套，還有一棟樓也有70多套房子沒有賣出去。

　　在地產界，這種貓膩叫捂盤惜售，專業說法叫“饑餓營銷”，說的是商品提供者有意制造供不應求“假象”，達到維持房子較高售價和利潤率的目的。此外，開發商還會將一些好的房源事先“冷藏”，只是在一些房展會或新開盤時閃亮登場，但總會很及時地賣完，相對較差的房源則會被想方設法先賣出去。

　　越是旺季，越故意“慢銷”

　　據業內人士介紹，在樓市旺季，有兩種捂盤惜售的方法，一是放慢銷售速度，將整個銷售周期拖得很長，一年內有好幾次調價的機會。另一方式則出現在那些還有下一期開發計劃的樓盤，當現有房子銷售到一定程度后，開發商會停止銷售，把一些房子留到下一期一起賣，以便賣個高價。

　　記者了解到，樓市行情熱鬧時，開發商現金流相對充裕，并不急于把所有的房子都投進市場。出于房價上漲的預期，很多項目更加小氣地推出新房源，一次只開出一棟樓，或者幾十套房，如果人數不夠一次售罄就繼續延期開盤，這樣一來可以制造熱銷氣氛，二來可以不斷提價。

　　據了解，有地產商還曾表示，捂盤的原因很簡單，如果不捂，最終的銷售房價必將回歸到房子的合理價位，而這個價格是開發商所不愿見到的。為了維持有價無市的高價，開發商就必須捂盤，以等待機會繼續高價銷售。

　　知名房地產評論人牛刀曾表示，目前還出現了以哄抬房價為目的的假按揭。“開發商如果資金鏈不緊張，往往以兩至三成的假按揭為整個樓盤價格定位。”牛刀表示，通過假按揭，房地產商一是可以從銀行套現，二是形成熱銷假象，制造樓市交易的虛假繁榮。 牛刀說，“買房其實也是一場心理戰，開發商銷售中最核心的機密之一就是利用買賣雙方信息不對稱，營造虛假繁榮，讓觀望的購房者坐不住。”

　　據《人民日報海外版》報道，北京市朝陽區東八里莊的一個居委會的張大媽近日接受了東四環幾個待銷樓盤的邀約，組織一批老年人到幾個售樓中心“簽約”，一天管吃喝還凈掙50元。據介紹，他們有時還要到國貿春季房展會上演“訂房”，前臺簽單，后臺拿錢走人。在央企工作的鐘先生，前幾日去亞運村北苑家園附近看一個樓盤，由于售樓中心人頭攢動，他一下就動了心，可銷售人員對他說，好房已經沒有了，要買好的，需托熟人找經理批條。鐘先生請客送禮，到這個項目的經理辦公室批了一張1%優惠條，待到看見售樓處半尺厚的優惠條后，他才恍然大悟：原來“熱銷”、“搶手”都是導演的。

　　“銷控信息表”多是假象

　　在一些樓盤的銷售中，為了打消購房者的顧慮，銷售人員還會拿出銷控信息表，不過，這表也藏有貓膩。濟南市民張先生看中了濟南市二環南路的一個樓盤，售樓人員向他出示了一份“銷控信息表”，告訴他只剩下少量頂層和底層的房子。然而濟南房地產的官方網站顯示，這里的13棟樓都開盤了，其中一棟樓剩下的房子有100多套，還有一棟樓也有70多套房子沒有賣出去。

　　在地產界，這種貓膩叫捂盤惜售，專業說法叫“饑餓營銷”，說的是商品提供者有意制造供不應求“假象”，達到維持房子較高售價和利潤率的目的。此外，開發商還會將一些好的房源事先“冷藏”，只是在一些房展會或新開盤時閃亮登場，但總會很及時地賣完，相對較差的房源則會被想方設法先賣出去。

　　越是旺季，越故意“慢銷”

　　據業內人士介紹，在樓市旺季，有兩種捂盤惜售的方法，一是放慢銷售速度，將整個銷售周期拖得很長，一年內有好幾次調價的機會。另一方式則出現在那些還有下一期開發計劃的樓盤，當現有房子銷售到一定程度后，開發商會停止銷售，把一些房子留到下一期一起賣，以便賣個高價。

　　記者了解到，樓市行情熱鬧時，開發商現金流相對充裕，并不急于把所有的房子都投進市場。出于房價上漲的預期，很多項目更加小氣地推出新房源，一次只開出一棟樓，或者幾十套房，如果人數不夠一次售罄就繼續延期開盤，這樣一來可以制造熱銷氣氛，二來可以不斷提價。

　　據了解，有地產商還曾表示，捂盤的原因很簡單，如果不捂，最終的銷售房價必將回歸到房子的合理價位，而這個價格是開發商所不愿見到的。為了維持有價無市的高價，開發商就必須捂盤，以等待機會繼續高價銷售。

　　知名房地產評論人牛刀曾表示，目前還出現了以哄抬房價為目的的假按揭。“開發商如果資金鏈不緊張，往往以兩至三成的假按揭為整個樓盤價格定位。”牛刀表示，通過假按揭，房地產商一是可以從銀行套現，二是形成熱銷假象，制造樓市交易的虛假繁榮。 牛刀說，“買房其實也是一場心理戰，開發商銷售中最核心的機密之一就是利用買賣雙方信息不對稱，營造虛假繁榮，讓觀望的購房者坐不住。”

    本報記者 葛亮 張璐 楊珂 常新喜