2007年樓市快速上升時(shí)曾經(jīng)有人估算，當(dāng)時(shí)的住房存量，市場(chǎng)至少需要消化三年。然而兩年還沒有過完，市場(chǎng)就再次出現(xiàn)了“供不應(yīng)求”的稀缺景象，這其中固然有短期市場(chǎng)因素波動(dòng)的影響，同時(shí)也與部分開發(fā)商處心積慮的“造勢(shì)”密切相關(guān)。

　　12月23日，濟(jì)南市洛安路一樓盤準(zhǔn)備開盤銷售，結(jié)果一百多人在22日的寒風(fēng)中連夜排隊(duì)，樓市火爆，可見一斑。雖然房價(jià)近期內(nèi)不斷瘋漲，但無論是新房還是二手房，仍是一房難求。難道房子真是供不應(yīng)求，樓市真是如此繁榮嗎？

　　記者了解到，除部分剛性需求外，開發(fā)商的“饑餓營銷”手法造就了樓市的繁榮幻象。雇人排隊(duì)，有房不賣，或者放號(hào)給多出房源數(shù)倍的買房者造成恐慌性購房，是開發(fā)商慣用的手段，人為地加劇了供求矛盾，房價(jià)于是被一輪一輪地抬高……“買房的是孫子，賣房的是大爺”

　　“現(xiàn)在買房的是孫子，賣房的是大爺。”21日上午，濟(jì)南市民肖佳明憤憤地告訴記者。這位工作已滿三年的“奔三”男人看房已兩個(gè)月了，“新房房源少，價(jià)格節(jié)節(jié)升，二手房坐地起價(jià)，還買不上。”

　　肖佳明這種快要結(jié)婚的人被定義為樓市中的剛性需求者，他們一直是樓市中的主要購買者。可是他們目前面對(duì)的不僅僅是高房價(jià)，更是高房價(jià)下的“一房難求”。

　　12月22日，濟(jì)南洛安路西段一售樓處門前，160多人冒著嚴(yán)寒熬夜排隊(duì)，人們或站或蹲，只為堅(jiān)持到23日上午的開盤選房。然而，還有比這更為火爆的場(chǎng)景。

　　據(jù)《海南特區(qū)報(bào)》報(bào)道，12月21日左右，海口數(shù)家樓盤開盤，買房人蜂擁而至排隊(duì)領(lǐng)號(hào)，有的裹棉被吃面包，有的花200元請(qǐng)人排隊(duì)，購房者通宵排隊(duì)買房像“搶白菜”。

　　普通商品房難買，高檔住宅更是難買。11月，濟(jì)南奧體中心附近一別墅發(fā)售，起價(jià)為350萬每套，許多人排隊(duì)抽簽，托關(guān)系找開發(fā)商，仍然是一房難求。12月，同一樓盤第二批別墅發(fā)售，起價(jià)立馬漲了50萬元。

　　房價(jià)太高，讓許多人買不起房。然而有人想買房，卻買不到房。

　　固然買漲不買跌是人性的弱點(diǎn)，但買房者或許不知道，開發(fā)商正是充分利用了人們的這一弱點(diǎn)大做文章。

　　現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)的多是雇來的

　　記者了解到，不少樓盤在沒有取得預(yù)售證前就有許多“營銷”，包括開VIP卡或會(huì)員卡等。濟(jì)南某樓盤營銷總監(jiān)坦言，這種銷售模式不僅能吸引人氣，還能探知購房者真實(shí)的心理價(jià)位。“等蓄客量多于房源就開盤，開盤的當(dāng)天就顯得人氣很旺。開發(fā)商如果達(dá)不到足夠的蓄客量貿(mào)然開盤，會(huì)影響項(xiàng)目銷售，將會(huì)產(chǎn)生巨大風(fēng)險(xiǎn)。”他說。

　　“那天我去一看，嚇我一跳，不知道還以為是抽獎(jiǎng)的呢。”濟(jì)南市民章敏說，她去樓盤看房時(shí)經(jīng)常會(huì)納悶，每天有那么多的人在哭著喊著罵高房價(jià)，可是一開盤隊(duì)伍就排得那么長，還得搖號(hào)。“前期的營銷積累了一定購房意向強(qiáng)烈的人，開盤時(shí)還會(huì)有一些來看熱鬧的，這么多的人怎么辦？通過搖號(hào)制造熱銷場(chǎng)面。”濟(jì)南某樓盤銷售人員說。

　　記者了解到，開發(fā)商制造熱銷場(chǎng)面最雷人的做法是雇用農(nóng)民工排隊(duì)購房。上 據(jù)《人民日?qǐng)?bào)海外版》報(bào)道，北京市朝陽區(qū)東八里莊的一個(gè)居委會(huì)的張大媽近日接受了東四環(huán)幾個(gè)待銷樓盤的邀約，組織一批老年人到幾個(gè)售樓中心“簽約”，一天管吃喝還凈掙50元。據(jù)介紹，他們有時(shí)還要到國貿(mào)春季房展會(huì)上演“訂房”，前臺(tái)簽單，后臺(tái)拿錢走人。在央企工作的鐘先生，前幾日去亞運(yùn)村北苑家園附近看一個(gè)樓盤，由于售樓中心人頭攢動(dòng)，他一下就動(dòng)了心，可銷售人員對(duì)他說，好房已經(jīng)沒有了，要買好的，需托熟人找經(jīng)理批條。鐘先生請(qǐng)客送禮，到這個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)理辦公室批了一張1%優(yōu)惠條，待到看見售樓處半尺厚的優(yōu)惠條后，他才恍然大悟：原來“熱銷”、“搶手”都是導(dǎo)演的。

　　“銷控信息表”多是假象

　　在一些樓盤的銷售中，為了打消購房者的顧慮，銷售人員還會(huì)拿出銷控信息表，不過，這表也藏有貓膩。濟(jì)南市民張先生看中了濟(jì)南市二環(huán)南路的一個(gè)樓盤，售樓人員向他出示了一份“銷控信息表”，告訴他只剩下少量頂層和底層的房子。然而濟(jì)南房地產(chǎn)的官方網(wǎng)站顯示，這里的13棟樓都開盤了，其中一棟樓剩下的房子有100多套，還有一棟樓也有70多套房子沒有賣出去。

　　在地產(chǎn)界，這種貓膩叫捂盤惜售，專業(yè)說法叫“饑餓營銷”，說的是商品提供者有意制造供不應(yīng)求“假象”，達(dá)到維持房子較高售價(jià)和利潤率的目的。此外，開發(fā)商還會(huì)將一些好的房源事先“冷藏”，只是在一些房展會(huì)或新開盤時(shí)閃亮登場(chǎng)，但總會(huì)很及時(shí)地賣完，相對(duì)較差的房源則會(huì)被想方設(shè)法先賣出去。

　　越是旺季，越故意“慢銷”

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在樓市旺季，有兩種捂盤惜售的方法，一是放慢銷售速度，將整個(gè)銷售周期拖得很長，一年內(nèi)有好幾次調(diào)價(jià)的機(jī)會(huì)。另一方式則出現(xiàn)在那些還有下一期開發(fā)計(jì)劃的樓盤，當(dāng)現(xiàn)有房子銷售到一定程度后，開發(fā)商會(huì)停止銷售，把一些房子留到下一期一起賣，以便賣個(gè)高價(jià)。

　　記者了解到，樓市行情熱鬧時(shí)，開發(fā)商現(xiàn)金流相對(duì)充裕，并不急于把所有的房子都投進(jìn)市場(chǎng)。出于房價(jià)上漲的預(yù)期，很多項(xiàng)目更加小氣地推出新房源，一次只開出一棟樓，或者幾十套房，如果人數(shù)不夠一次售罄就繼續(xù)延期開盤，這樣一來可以制造熱銷氣氛，二來可以不斷提價(jià)。

　　據(jù)了解，有地產(chǎn)商還曾表示，捂盤的原因很簡單，如果不捂，最終的銷售房價(jià)必將回歸到房子的合理價(jià)位，而這個(gè)價(jià)格是開發(fā)商所不愿見到的。為了維持有價(jià)無市的高價(jià)，開發(fā)商就必須捂盤，以等待機(jī)會(huì)繼續(xù)高價(jià)銷售。

　　知名房地產(chǎn)評(píng)論人牛刀曾表示，目前還出現(xiàn)了以哄抬房價(jià)為目的的假按揭。“開發(fā)商如果資金鏈不緊張，往往以兩至三成的假按揭為整個(gè)樓盤價(jià)格定位。”牛刀表示，通過假按揭，房地產(chǎn)商一是可以從銀行套現(xiàn)，二是形成熱銷假象，制造樓市交易的虛假繁榮。 牛刀說，“買房其實(shí)也是一場(chǎng)心理戰(zhàn)，開發(fā)商銷售中最核心的機(jī)密之一就是利用買賣雙方信息不對(duì)稱，營造虛假繁榮，讓觀望的購房者坐不住。”

　　據(jù)《人民日?qǐng)?bào)海外版》報(bào)道，北京市朝陽區(qū)東八里莊的一個(gè)居委會(huì)的張大媽近日接受了東四環(huán)幾個(gè)待銷樓盤的邀約，組織一批老年人到幾個(gè)售樓中心“簽約”，一天管吃喝還凈掙50元。據(jù)介紹，他們有時(shí)還要到國貿(mào)春季房展會(huì)上演“訂房”，前臺(tái)簽單，后臺(tái)拿錢走人。在央企工作的鐘先生，前幾日去亞運(yùn)村北苑家園附近看一個(gè)樓盤，由于售樓中心人頭攢動(dòng)，他一下就動(dòng)了心，可銷售人員對(duì)他說，好房已經(jīng)沒有了，要買好的，需托熟人找經(jīng)理批條。鐘先生請(qǐng)客送禮，到這個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)理辦公室批了一張1%優(yōu)惠條，待到看見售樓處半尺厚的優(yōu)惠條后，他才恍然大悟：原來“熱銷”、“搶手”都是導(dǎo)演的。

　　“銷控信息表”多是假象

　　在一些樓盤的銷售中，為了打消購房者的顧慮，銷售人員還會(huì)拿出銷控信息表，不過，這表也藏有貓膩。濟(jì)南市民張先生看中了濟(jì)南市二環(huán)南路的一個(gè)樓盤，售樓人員向他出示了一份“銷控信息表”，告訴他只剩下少量頂層和底層的房子。然而濟(jì)南房地產(chǎn)的官方網(wǎng)站顯示，這里的13棟樓都開盤了，其中一棟樓剩下的房子有100多套，還有一棟樓也有70多套房子沒有賣出去。

　　在地產(chǎn)界，這種貓膩叫捂盤惜售，專業(yè)說法叫“饑餓營銷”，說的是商品提供者有意制造供不應(yīng)求“假象”，達(dá)到維持房子較高售價(jià)和利潤率的目的。此外，開發(fā)商還會(huì)將一些好的房源事先“冷藏”，只是在一些房展會(huì)或新開盤時(shí)閃亮登場(chǎng)，但總會(huì)很及時(shí)地賣完，相對(duì)較差的房源則會(huì)被想方設(shè)法先賣出去。

　　越是旺季，越故意“慢銷”

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在樓市旺季，有兩種捂盤惜售的方法，一是放慢銷售速度，將整個(gè)銷售周期拖得很長，一年內(nèi)有好幾次調(diào)價(jià)的機(jī)會(huì)。另一方式則出現(xiàn)在那些還有下一期開發(fā)計(jì)劃的樓盤，當(dāng)現(xiàn)有房子銷售到一定程度后，開發(fā)商會(huì)停止銷售，把一些房子留到下一期一起賣，以便賣個(gè)高價(jià)。

　　記者了解到，樓市行情熱鬧時(shí)，開發(fā)商現(xiàn)金流相對(duì)充裕，并不急于把所有的房子都投進(jìn)市場(chǎng)。出于房價(jià)上漲的預(yù)期，很多項(xiàng)目更加小氣地推出新房源，一次只開出一棟樓，或者幾十套房，如果人數(shù)不夠一次售罄就繼續(xù)延期開盤，這樣一來可以制造熱銷氣氛，二來可以不斷提價(jià)。

　　據(jù)了解，有地產(chǎn)商還曾表示，捂盤的原因很簡單，如果不捂，最終的銷售房價(jià)必將回歸到房子的合理價(jià)位，而這個(gè)價(jià)格是開發(fā)商所不愿見到的。為了維持有價(jià)無市的高價(jià)，開發(fā)商就必須捂盤，以等待機(jī)會(huì)繼續(xù)高價(jià)銷售。

　　知名房地產(chǎn)評(píng)論人牛刀曾表示，目前還出現(xiàn)了以哄抬房價(jià)為目的的假按揭。“開發(fā)商如果資金鏈不緊張，往往以兩至三成的假按揭為整個(gè)樓盤價(jià)格定位。”牛刀表示，通過假按揭，房地產(chǎn)商一是可以從銀行套現(xiàn)，二是形成熱銷假象，制造樓市交易的虛假繁榮。 牛刀說，“買房其實(shí)也是一場(chǎng)心理戰(zhàn)，開發(fā)商銷售中最核心的機(jī)密之一就是利用買賣雙方信息不對(duì)稱，營造虛假繁榮，讓觀望的購房者坐不住。”

    本報(bào)記者 葛亮 張璐 楊珂 常新喜